一、房地产的概念

（一）房屋与房产的概念

1.房屋的概念

    房屋有狭义和广义之分。狭义的房屋是指人类建筑在特定地块上的形成固定空间、供人居住、从事营业或其他社会活动的建筑物。广义上的房屋则是指人类在土地之上建造的用于生活、生产以及从事其他活动的建筑物和构筑物。所谓构筑物是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的场所。1995年施行的《城市房地产管理法》第2条第2款规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，实际上已将房屋扩展至房屋的附属设施。

2.房产的概念

    当将房屋作为法律上的一项财产来对待，就出现了房产的概念。房产指在法律上拥有明确归属的房屋财产，是对房屋的所有权或其他权益。房产是从物权法律制度上认识房屋这种特定物时，将房屋与物权主体相结合而产生的概念，直接反映了人与物的归属和支配关系，体现了人与人之间基于房屋的存在而形成的物权法律关系。

（二）土地与地产

1.土地的概念

    土地有狭义和广义之分。狭义的土地是指有特定范围的陆地地表面，即陆地的疏松表层。广义的土地包括地上空间和地下空间，是由气候、地貌、岩石、土壤、植被和水文组成的一个独立或相对独立的自然综合物。

2.地产的概念

    地产不同于土地，地产是对土地归属状态在法律上的描述，土地只是从实物形态对天然物的存在状态的描述。地产是指对特定地块的权利，是在法律上有明确归属的土地财产，即土地这一特定物作为法律权利客体在特定主体建立起归属关系后，土地就取得了法律上财产的存在地位。

二、房地产法的概念

    房地产法有广义和狭义之分。狭义的房地产法，在我国专指1994年7月5日由第八届全国人大常委会第八次会议通过的《城市房地产管理法》，该法自1995年1月1日起施行。广义的房地产法，是指调整房地产关系的法律法规的总称，包括各类房地产规范，即凡调整有关房地产关系的宪法规范、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、司法解释等都可以收归其中。在理论和实践中，房地产法一般是就广义而言的。

三，房地产法的调整对象

    房地产法以房地产关系为调整关系。房地产关系主要是指人们在房地产经济运行过程中围绕房地产而发生的各种社会关系，基本上可分为房地产财产型关系和房地产管理型关系。

    房地产财产型关系，是指发生在房地产经济运行过程中具有直接物质利益内容的房地产关系，平权性、物质利益性是其基本特征。具体包括静态的房地产产权关系、动态的房地产产权关系、房地产投资开发关系、房地产征拆利益关系、房地产中介服务关系以及物业管理关系

    房地产管理型关系，是指发生在房地产经济运行过程中不具有直接物质利益内容的房地产关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。具体包括房地产行政管理关系、房地产行业管路关系、房地产企业管理关系和有关物业管理的非利益关系等。