（一）房屋租赁概述

1.房屋租赁的概念

   《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》对此概念作了细化，规定“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。

2.房屋租赁的范围

    根据建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》的规定，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租，但有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）未依法取得房屋所有权证；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违章建筑的；

（6）不符合安全标准的；

（7）已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

（二）房屋租赁合同

1.房屋租赁合同的概念

    房屋租赁合同，是指由房屋所有权人或其授权的人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的协议。其中，出租房屋的人为出租人，承租他人房屋的人为承租人。

    房屋租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事法律关系主要是通过租赁合同确定的。

    房屋租赁合同原则上应采用书面形式。

2.房屋租赁合同的主要条款

    房屋租赁合同是出租人和承租人签订的用以明确双方当事人权利和义务的协议，一般而言，应当包括以下主要条款：

（1）双方当事人姓名或者名称及住所。

（2）房屋的坐落、面积、装修及设施情况。

（3）租赁用途。

（4）租赁期限。

（5）租金及交付方式。

（6）房屋修缮责任。

（7）转租的约定。

（8）变更和解除合同的条件。

（9）违约责任。

（10）当事人约定的其他条款。

3.房屋租赁合同当事人的权利和义务

（1）出租人的权利与义务

出租人的权利包括以下几方面：

    ①租金收取权。出租人将房屋交由承租人占有、使用，享有按合同约定收取租金的权利。在租赁关系有效期间，可以协商调整租金，但在没有达成一致前，仍应按原约定的租金标准执行。

    ②用房监督权。即出租人要求承租人按照约定或合理的方式正确使用租赁物的权利。如果因承租人使用不当，造成租赁物损毁、灭失的，出租人有权要求承租人修复或赔偿。

    ③合同解除权。在租赁关系有效期间，承租人严重违反合同约定的，出租人有要求解除合同的权利，但出租人不得以此为借口，随意收回房屋。

    ④房屋收回权。租赁关系终止时，出租人有收回房屋的权利，承租人对所承租的房屋失去占有、使用的权利。

出租人的义务：

    出租人依合同约定交付租赁物给承租人使用收益，并于租赁关系存续期间保证租赁物符合约定的使用收益状态，这是出租人的基本义务。具体说来：

    ①交付房屋并使之适于使用的义务。依合同约定交付租赁物使出租人的首要义务。出租人交付租赁物应当在合同约定的时间内进行，而且交付的标的物须符合约定的使用收益目的。

    ②修缮房屋的义务。出租人在租赁期间保证出租房屋符合约定的用途，对出租房屋的自然损坏负责修缮，但当事人另有约定的除外。

    ③瑕疵担保义务。出租人的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。出租人的物的瑕疵担保责任，是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，当租赁物有修缮的必要和可能时，出租人对租赁物负有修缮的义务。出租人的权利的瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用权益。

（2）承租人的权利和义务

承租人的权利包括：

    ①有权要求出租人按约定交付租赁物，在合同约定的期限内有权占有、使用承租房屋的权利。

    ②有权按照合同的约定使用租赁物。

    ③有权根据合同约定或法律规定，要求出租人保证租赁物的良好使用状态。

    ④有权对租赁物使用收益。

    ⑤征得出租人同意，有权将承租得房屋部分或全部转租给他人。

    ⑥在租赁期限内，出租人转让出租房屋的，承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

承租人的义务：

①支付租金的义务。承租人履行此项义务时，又有以下几种情况：

a.承租人应当按照约定的期限向出租人支付租金。

b.双方对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照《合同法》第61条的规定，可以用下列方式确定：双方以事后协议方式补充的，即双方当事人经过协商，确定一个租金支付日期；按合同有关条款确定；按习惯确定。

c.如果按照《合同法》第61条的规定仍不能确定租金支付期限的，分为以下几种情况下：租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付一次。若剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

②按约定方式使用租赁物的义务。关于租赁物的使用方法一般应在租赁合同中予以约定，若对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，当事人应签订补充协议；如果达不成补充协议，则按合同中的有关条款确定，无法确定的，按租赁物的性质使用。

③妥善保管租赁物的义务。承租人在租赁期间有保管和爱护租赁物的义务。承租人应按合同约定保持房屋的原有状态，不能擅自改装添建。承租人如要增设、改装室内设备时，要事先征得出租人的同意。否则，出租人有权要求恢复原状，必要时也可以解除合同。

④有关事项的通知义务。当出现以下出租人不知道的事项时，承租人有通知权利人的义务：租赁物有修理、防止侵害的必要的；第三人就租赁货物主张权利的；其他依诚实信用原则应当通知的事由等。对因承租人怠于通知，致使出租人不能及时救济租赁物而受到的损害，出租人可以请求承租人赔偿。

⑤不得随意转租及转让租赁权的义务。承租人转租以及转让租赁权必须经过出租人的同意，未经出租人同意而订立的转租合同和租赁权转让合同为无效合同，发生此种情形时，出租人可以解除原租赁合同。

⑥返还租赁物的义务。承租人于租赁关系终止时应向出租人返还租赁物。承租人返还的租赁物应当符合原状，但依约定方法或根据租赁物的性质所确定的方法使用收益致使租赁物发生变更或者损耗的除外。承租人在租赁期间未经出租人同意对租赁物改建、改装或者增加附着物等，返还租赁物时，应当恢复原状；承租人的行为经出租人同意的，承租人可不予恢复原状，并可向出租人请求偿还有益费用。当租赁物已不存在时，承租人不负返还义务。如租赁物是因承租人的原因灭失的，承租人应负赔偿责任；如租赁物非因承租人的原因灭失的，则承租人不负赔偿责任。

4.房屋租赁合同的变更、解除和终止

（1）房屋租赁合同的变更

房屋租赁合同的变更主要包括以下两个方面：

①当事人主体的变更

a.出租人的变更。

    在下列两种情况下，通常会引起出租人的变更：一是因房屋买卖、继承、赠予等法律事实的发生而引起房屋所有权转移时，由买受人、继承人、受赠人成为新的出租人，代替原来的出租人享有原合同的权利，承担原合同的义务。二是出租人因婚姻关系或合伙行为而形成或终止共有关系，出租单位分立、合并或者联营，引起出租人或出租单位的变更。原合同继续有效，其权利和义务由变更后的出租人享有和承担。

b.承租人的变更

    承租人的变更有以下几种情况：一是原承租人死亡或外迁，与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的，经出租人审查承租人条件的，可以成为新的承租人。新承租人必须履行原承租人交纳房租和偿付原承租人所欠租金的义务。二是承租人因工作或生活需要，经出租人同意与第三者互换所租房屋使用权而引起的承租人变更。三是承租人为方便生活，在其承租的房屋有条件独立分开使用的情况下，经征得出租人同意，由原来的一个承租人变成两个或两个以上的承租人。四是承租人因联营、合伙、转租、合组等法律事实引起的承租人的变更。承租人将承租房屋用于联营、合伙、转租、合租等，须征得出租人的同意。一般情况下，合伙人、联营人、转租人和次承租人、合租人对出租人负连带责任。

②当事人权利义务的变更

a.用途变更。非经房屋的所有权人（经营权人）同意，承租人不得擅自改变房屋的用途。

b.租金的变更。包括两点：一是租金标准的变更。包括因改变房屋用途引起的租金标准的变更和因政策、市场等因素引起的租金标准的变更。二是资金计算依据的变更。房屋的数量是计算房屋租金的依据，它的增加或者减少直接影响房屋租金的数额。

（2）房屋租赁合同的解除

①协商解除。

    根据“意思自治”原则，双方当事人可以协商解除已设定的租赁关系。但无论是一方先提出，还是由双方共同提出，当事人双方必须协商一致，并且不得因此损害国家利益和社会公共利益。

②一方行使解除权解除。

    根据《城市私有房屋管理条例》第21条及各地的公房管理条例和有关法律法规的规定，一方行使解除权，必须符合法律规定的解除条件。

出租人人行使解除权的情况有：

a.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。

b.承租人利用承租房屋进行违法活动的。

c.承租人将承租的房屋擅自拆改机构或改变用途的。

d.承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的。

e.将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的。

f.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金6个月以上的。

g.法律法规规定的其他出租人可以解除合同收回出租房屋的情况。

    综合相关法律规定，有下列情形之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同：

a.租赁物危及承租人安全或者健康的。即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

b.因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的。

c.双方在合同中约定的解除条件出现的。

    无论哪方行使解除权，均应提前一定的时间书面通知对方，其结果是使基于合同发生的债权债务关系消灭，但不溯及既往，原来已履行的部分有效，出租人已取得的合法租金不予返还。

（3）房屋租赁合同的终止

    房屋租赁合同的终止，是指房屋租赁关系因一定的法律事实的出现而归于消灭的情形。引起房屋租赁关系终止的原因主要有：

①房屋租赁期限届满。

②房屋的完全毁损或灭失。

③房屋被征用或拆除。

④房屋租赁合同期限未满，承租人死亡，无同居亲属或同居亲属不符合继续承租条件的。

⑤因房屋租赁合同的解除而提前终止。

5.房屋租赁合同的期限和形式

（1）房屋租赁合同的期限

    房屋租赁合同的期限，是指房屋承租人使用出租人房屋的时间。房屋租赁合同的期限由租赁双方在房屋租赁合同中约定。房屋租赁合同期满，出租人有权依法收回房屋。承租人如需继续租用房屋，应当在租赁期满前征得出租人的同意，并重新签订房屋租赁合同。

    房屋租赁合同的期限由租赁当事人协商确定，但是根据《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

    房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限同时不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用权限。

（2）房屋租赁合同的形式

    房屋租赁合同的形式既可以是书面的，也可以是口头的，但原则上应当采用书面形式。我国《合同法》第215条规定：“租赁合同的租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”可见，我国法律允许口头形式的房屋租赁合同，但要受到限制，即租赁期为6个月以上的房屋租赁合同，应当采用书面形式。

6.房屋租赁后的添附

（1）租赁房屋的添附

    添附是附合、混合和加工的总称。租赁房屋的添附，是指承租人在所租赁的房屋上增添附属物的行为。租赁房屋与其添附物，属于动产与不动产的附合，即动产附着于不动产房屋之上，并成为房屋的重要组成部分。

（2）添附的处理规则

    最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”我国《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

（三）房屋转租

1.房屋转租概述

（1）房屋转租的概念

    房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。房屋转租也是出租房屋的一种经营行为。

   《合同法》第244条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》规定：“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。”同时还明确了房屋转租人的法律地位，即“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。”

（2）转租与承租权转让的区别

    房屋转租不同于房屋租赁权的转让。房屋租赁权的转让，是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，租赁关系存在于受让人和出租人之间，而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，租赁关系存在于承租人与出租人之间，承租人仍