一、物业服务合同简介

（一）概念

    物业服务合同，是指物业管理企业与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的规范业主与物业管理企业权利义务的协议。

(二)物业服务合同的类型

    根据签订合同主体的不同，可以将物业服务合同分为前期物业服务合同与普通物业服务合同。

1.前期物业服务合同，是指将物业管理区域内的业主大会和业主委员会成立之前，由房地产开发商委托物业管理企业所签订的合同。

2.普通物业服务合同，是指业主委员会代表物业区域内的全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同。

    前期物业服务合同与普通物业服务合同并无本质区别。前期物业服务合同可以约定期限，但是如果期限未满，业主委员会和物业管理企业签订的新的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应当终止。

二、物业服务合同的内容

    业主与物业管理企业是平等的民事主体，物业服务合同的内容应当由当事人自由约定。一般而言，物业服务合同应当具有如下条款：

1.当事人的名称、住所。

如甲方为某特定物业区域的业主或业主委员会，乙方为某物业公司。

2.物业管理企业应当提供的服务内容，即物业管理事项。

一般而言，物业管理事项包括：

（1）物业共用部位以及共用设备的使用、管理、维修和更新；

（2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；

（3）公共环境卫生服务；

（4）安全防卫服务；

（5）物业档案资料保管。

    此外，物业服务合同还可以根据本物业管理区域的具体情况，就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修、保养、管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。

3.物业服务质量。

    为明确物业管理企业应达到的目标，方便业主对其服务进行考核，物业服务合同应当对物业服务质量作出约定。

4.当事人双方的权利义务。

5.服务费用与专项维修资金的管理和使用。

6.物业管理用房。

    物业管理合同应当对于物业管理用房的具体位置、物业管理企业对其具体的使用权限、管理用房的日常维护与保养以及设施设备的维修、检修作出约定。

7.合同的责任期限。

8.违约责任。

    一般而言，物业服务合同可以约定采用强制继续履行合同义务、支付违约金（在物业服务合同中通常被称作滞纳金）、赔偿损失等责任方式。

9.其他事项。