合作建房重审纠纷案诉前

法律分析意见书

 

广州佳慧房产投资有限公司：

      关于贵司B1236号地块（化名）合作建房纠纷重审一案，我们在仔细阅读并分析了贵司提供的诉讼资料及证据材料后，根据现行有关法律法规，提出如下法律分析意见：

一、本案可以认定的基本事实。

（一）地块现状。涉案地块B1236号宗地，位于深圳市福田南路东侧，土地面积13391.4平方米，是深圳市福田环兴实业股份公司（化名，下称环兴公司）的历史用地。目前处在中止建设阶段。

（二）合作开发关系的几次更迭。

1995年6月16日，环兴公司、深圳市前江实业有限公司（化名，下称前江公司）、深圳富林房地产开发有限公司（化名，下称富林公司）签订《合作兴建商住楼、写字楼合同书》，约定由环兴公司出地，前江公司出90％的开发资金，富林公司出10％的开发资金；三方各自负责补交分成部分的地价、市政配套费、销售税金和土地增值费等。该合同得到深圳市规划国土局的批准并签订了《土地使用权出让合同书》。1995年12月30日，前江公司缴纳了地价款800万元。

1996年10月16日，合作方与深圳有色金属期货联合交易所（即深圳市金牛投资有限公司，下称金牛公司）签订《合作兴建环兴大厦合同书》，追加金牛公司为B1236号地块的开发方。并约定：三方提供B1236号地块西侧约7890平方米土地，金牛公司负责环兴大厦全部投资（包括工程投资及补地价款）。深圳市规划国土局的批准了该合同并与四方签订了补充协议。1997年1月31日，金牛公司缴纳了第一期地价款2000万元。

1997年12月20日，富林公司退出合作，其权利和义务由前江公司承接。

2000年7月4日，佳慧公司通过竞买取得前江公司在B1236宗地中的权益，取代前江公司成为B1236号宗地新的开发方及合同主体。

2002年11月29日，依据广东省高级人民法院第52号民事判决书，金牛公司退出B1236号宗地的开发经营，由佳慧公司承接金牛公司在B1236号宗地的权益。

至此，佳慧公司通过一系列生效裁定和判决，成为《合作兴建商住楼、写字楼合同书》的唯一投资方。B1236号宗地合作开发者也只有环兴公司与佳慧公司两方。

（三）纠纷的产生

佳慧公司成为B1236号宗地的合作方以后，环兴公司不认可佳慧公司依法取得的合作开发方地位，拒绝与佳慧公司协商办理过户、缴交地价、工程建设等合作事宜，导致合作土地长期闲置，合作项目无法开展，地价及利息不断扩大，合作地块面临随时被国土局无偿收回的巨大风险；致使佳慧公司不能有效行使B1236号宗地的合法开发权，给佳慧公司造成的巨大经济损失。为保障佳慧公司开发权的顺利行使及合法权益免遭更大的损害，2003年5月21日，佳慧公司以环兴公司违约为由，提起诉讼。

2003年7月31日，环兴公司提出反诉主张。

2004年11月10日，深圳中院以（2003）深中法民五初字141号民事判决书判决解除佳慧公司、环兴公司之间的《合作兴建商住楼、写字楼合同书》及相关协议，被告环兴公司退出涉案B1236号地块项目开发，由佳慧公司单独投资开发。

随后，环兴公司向广东省高级人民法院提起上诉。

2006年，广东省高院以（2005）粤高法民一终字第69号裁定一审判决认定事实不清，发回重审。

二、本案本诉的法律分析

（一）关于本案涉及的法律关系。

因为本案涉案地块B1236号宗地合作主体的多次变更，导致本案法律关系繁多复杂，有环兴公司、前江公司、富林公司三方的合作开发房地产法律关系；国土局与三方国有土地出让的国有土地转让关系；富林公司转让合作权益的法律关系；佳慧公司承接前江公司及金牛公司合作权益的法律关系；佳慧公司与环兴公司合作开发房地产的法律关系等。

在上述诸多法律关系中，与本案最密切最核心的法律关系是佳慧公司与环兴公司最后形成的合作开发房地产法律关系。这一关系的形成不是双方主动缔结的，而是被动形成的法律事实关系。

繁多复杂的法律关系为认定本案事实增加了难度，法院重审时也认识到这一点，追加了前江公司、金牛公司、旭日房地产有限公司（以下简称“旭日公司”）作为第三人参与本案。这是重审时对佳慧公司较为有利的一方面。

（二）关于本案纠纷的法律性质

涉案的土地属于环兴公司集体性质的历史用地，环兴公司和前江公司、富林公司签订《合作兴建商住楼、写字楼合同书》，约定环兴公司提供该土地，前江公司、富林公司提供资金，建成的房产进行分成，《合作兴建商住楼、写字楼合同书》经政府部门批准后，将涉案土地再出让给环兴公司、前江公司和富林公司。因而，本案属于合作建房纠纷，现行审判案例均将此类纠纷定性为合作建房纠纷和依合作建房的原则进行处理。

（三）关于佳慧公司诉讼主体的法律依据。

佳慧公司在本案中作为合作开发的主体地位虽不是原始缔结的，而是通过竞买及诉讼取得的，但其取得仍是合法有效的，其诉讼主体地位是确定无疑的。这一事实的证据有：

1．B1236号地块在建项目中的权益被法院强制性拍卖，由佳慧公司竞买所得；

2．（1999）深中法执字第15-354号民事裁定佳慧公司取得前江公司在B1236号地块在建项目中的全部权益，并请深圳市规划国土局协助前江公司在B1236号地块在建项目中的全部权益解封并过户给佳慧公司；

3．深圳市国土局亦出函认可，故佳慧公司已实际依法取代前江公司成为上述合同的合同主体；

4．广东省高级人民法院52号民事判决解除《合作兴建环兴大厦合同书》，判令金牛公司退出B1236号宗地的开发经营。

因此，佳慧公司通过法院上述一系列生效民事裁定和判决，成为《合作兴建商住楼、写字楼合同书》的唯一投资方。

（四）关于本诉的诉讼请求的调整

佳慧公司在一审起诉提出如下诉讼请求：

1．判令环兴公司退出环兴项目的开发；

2．判令环兴公司在《合作兴建商住楼、写字楼合同书》中的全部权益由佳慧公司承接；

3．判令环兴公司赔偿佳慧公司的经济损失人民币800万元；

4．判令环兴公司承担本案诉讼费。

在重审时佳慧公司变更诉讼请求为：

1．依法确认《合作兴建商住楼、写字楼合同书》为土地使用权转让合同，环兴公司应当配合佳慧公司办理B1236号地块在建项目中的相关手续；

2．依法判令确定环兴公司依据上述合同分得3万平方米自用房及具体位置。

3．其它诉讼请求不变。

从上述诉讼请求的内容看，一审的诉讼请求是解除合同，重审变更的请求是继续履行合同，解除合同和履行合同的请求不能同时存在因此，一审诉讼请求和重审变更的诉讼请求之间存在矛盾。

从《合作兴建商住楼、写字楼合同书》内容看，佳慧公司属于投资一方，负责投资兴建和支付分成部分的地价款，环兴公司属于出地一方。如解除合同，其后果必然是将双方权利义务关系恢复到合同缔结前的状态。那么，法院很可能将涉案的土地判给环兴公司，这种判决结果对佳慧公司非常不利。根据以上分析，建议对一审和重审的诉讼请求进行调整：

1．撤回一审“判令环兴公司退出环兴项目的开发；判令环兴公司在《合作兴建商住楼、写字楼合同书》中的全部权益由佳慧公司承接”的两项诉讼请求；

2．撤回重审中“判令确定环兴公司依据上述合同分得3万平方米自用房及具体位置”的诉讼请求。因为该请求不明确，法院较难处理；并且不确定3万平方米自用房的具体位置，使佳慧公司处于相对主动的地位，增加日后在合作中谈判的筹码，对佳慧公司较为有利。

3．重审中有关“环兴公司应当配合佳慧公司办理B1236号地块在建项目中的相关手续”的诉求不够明确，法院判决后不利于执行。

该诉讼请求应进一步明确为：“环兴公司协助和配合佳慧公司办理B1236号地块在建项目中权属变更登记、核定地价和缴交地价、恢复工程施工以及合作开发等的相关手续”。

4．为明确佳慧公司和环兴公司在《合作兴建商住楼、写字楼合同书》的权利义务，建议增加一项诉讼请求：“判令原被告双方继续履行《合作兴建商住楼、写字楼合同书》”。

（五）关于本诉有利的事实和证据

1．深圳市中级人民法院（1999）深中法执字15-354号民事裁定，深圳市中级人民法院（1999）深中法执字18-636号通知书，广东省高级人民法院(2002)粤民一终字第52号民事判决书(以下简称第52号判决书)均确认了佳慧公司是环兴大厦合法的合作主体；

2． 广东省高级人民法院(2002)粤民一终字第52号民事判决书(以下简称第52号判决书)认定金牛公司拒绝认可佳慧公司合作建房合同的的主体资格行为构成违约；

3．佳慧公司要求环兴公司配合办理权属变更登记的函件；

4．国土部门关于办理权属变更登记的函件；

5．可以利用第三人前江公司、金牛公司、旭日公司的代理人，在庭审中陈述，对佳慧公司有利的事实来支持和增强佳慧公司的控辩事实和理由。

（六）关于本诉不利的事实和证据

1．佳慧公司欠缴的地价款；

2．工程项目至今尚未复工；

3．环兴公司垫付的工程款。

三、本案反诉的法律分析

（一）环兴公司的反诉请求及理由

1．环兴公司提出的主要反诉请求：一项是判令佳慧公司从继受取得的《合作兴建商住楼、写字楼合同书》中退出，由环兴公司收回土地，单独开发；第二项是判令佳慧公司承担违约责任，支付违约金人民币13115万元。

2．反诉理由有三：

第一，佳慧公司竞买取得B1236号宗地合作权以后，拒不履行合作出资义务，构成违约，并由环兴公司为佳慧公司垫付工程款1500余万元，给环兴公司造成巨大的经济损失。

第二、佳慧公司拒绝缴纳土地出让金，是政府土地行政主管机关拒绝给佳慧公司办理土地登记的原因。

第三，环兴公司没有配合佳慧公司办理土地登记的法定义务。

（二）针对反诉的对策

针对环兴公司反诉的理由，佳慧公司应紧紧围绕“佳慧公司没有违约，环兴公司违约”的思路做好应诉工作：

第一，关于环兴公司请求解除合同的问题

1． 佳慧公司取得项目的权益，不是通过与环兴公司原始缔约取得的，而是通过司法程序取得，在佳慧公司尚未办理权属登记及之前，佳慧公司无法以自己的名义履行义务，环兴公司请求解除合同理由不成立。

2．证明环兴公司负有配合和协助佳慧公司办理权属变更登记手续义务，环兴公司拒绝为佳慧公司办理权属变更登记手续构成侵权。

3．由于环兴公司拒不承认佳慧公司的合同地位以及拒绝配合办理权属变更登记手续，佳慧公司无法以自己的名义履行义务，合作项目的开发无法开展。

4．收集新的有利的事实证明佳慧公司积极履行合同义务以增强佳慧公司的控辩优势。

（1）向金牛公司支付了2000万地价款；（2）向旭日公司协商解决工程投资款；（3）如条件允许可以向国土部门支付佳慧公司应付的全部地价款或部分地价款。

第二，关于环兴公司主张13115万元违约金的问题

1．针对违约金问题，主要从划清前江公司、金牛公司和佳慧公司三方责任方面着手，证明迟延交房的违约责任由前江公司、金牛公司承担而不应由佳慧公司承担。

（1）证明延期交楼是环兴公司与金牛公司的责任，而在金牛公司退出合作项目的诉讼中，环兴公司放弃对金牛公司提出任何赔偿要求。

（2）第52号判决书判令金牛公司退出合作项目，并没有判决佳慧公司承担金牛公司此前的债务。

（3）前江公司的合同债务对佳慧公司没有约束力。佳慧公司在竞买前江公司的项目权益时，拍卖资料及评估报告显示前江公司对该项目尚有权益29529880元，根本不存在所谓的一个多亿的违约金。因此，前江公司的债务与佳慧公司无关。

（4）在庭审中，第三人前江公司、金牛公司的代理人陈述迟延交房的违约责任与佳慧公司无关的有利事实。

2．否定环兴公司与前江公司1996年10月15日签订的《补充协议》的真实性和效力性。

（1）B1236号宗地合作主体共有四方，主要投资方是金牛公司和前江公司，该补充协议却只有环兴公司及前江公司参与；

（2）该补充协议未经国土部门备案；

（3）2000年对前江公司的在建项目作评估时该补充协议不存在；

（4）佳慧公司在之前相关的诉讼中从未提起过该补充协议；

（5）第52号判决书判令金牛公司退出合作项目，金牛公司当初加入合作项目的合同亦被解除，合作方之间的法律关系又恢复到了原1995年6月16日签订的《合作兴建商住楼、写字楼合同》约定的状态，因此，《补充协议》已经失去了其存在的法律依据；

（6）环兴公司于2000年4月3日与前江公司、金牛公司及旭日公司签订《合作兴建商住大厦合同书》行为已彻底否定了《补充协议》中所谓的1999年底交楼的约定。

合同约定：增加旭日公司为项目的投资方，旭日公司保证：项目的东侧用地在前江公司将施工场地和项目全部资料原件移交旭日公司之日起三个月内开工，并在之后36个月内竣工交楼：西侧用地在办妥合作建房及用地功能变更之政府批文后9个月内动工，并在之后的39个月内竣工交楼。直到现在，环兴公司与旭日公司的建房纠纷仍在法院的审理过程中。由此可见，环兴公司行为已彻底否定了《补充协议》中所谓的1999年底交楼的约定。

四、关于本案需要补充的证据

    为加强诉讼的证明力，本案需要尽力补充如下证据：

1．佳慧公司成为合作方后，对合作项目实际投入的证据，包括施工合同，为开发建设引入的投资等；

2．佳慧公司开发能力的证明；

3．实际缴交地价的证据。

五、关于旭日公司的诉讼定位

旭日公司被法院列为第三人参与本案诉讼，根据旭日公司在涉案B1236宗地合作项目的参与过程，旭日公司作为不具有独立请求权的第三人参与较为适当。

1. 2000年4月3日，旭日公司与环兴公司、前江公司、金牛公司签订了《合作兴建商住大厦楼合同书》和《合作兴建商住大厦楼合同书补充协议书》。该合同书及补充协议书经深圳市中级人民法院（2001）深中法房初字第12号民事判决书判决认定未生效，现已终止履行。

2. 旭日公司诉环兴公司、前江公司、金牛公司返还投资款一案，经深圳市中级人民法院（2002）深中法房初字第53号判决书判决环兴公司向旭日公司偿还投资款31527591元。

根据上述情况，旭日公司与环兴公司之间存在投资关系，而不再存在合作建房关系，旭日公司提出独立的诉讼请求不适当。

六、特别提示

由于贵司提供的资料以及本所律师接触案件的时间有限，遗漏和不足在所难免，以上意见,仅供贵司参考。

专此意见。

 

 

广东国晖律师事务所

二〇〇六年七月八日