效力待定的合同未得到追认属于无效合同
发布时间：2016-07-29 10:12:19
浏览量：1445
【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告王某，女，1963年5月10日生，住所地：河南省濮阳市市区xx路xx号。
被告深圳市xx顾问有限公司，法定代表人：梁某，住所地：广东省深圳市福田区xx大厦xx楼。
被告金某，女，1974年9月24日生，住所地：广东省深圳市宝安区xx栋xx房。
原告称：2007年6月26日，原告从第三人田某处得知被告金某位于宝安区xx号房产要出售，原告看房后约定了购买该房屋的具体条款。2007年7月2日，原告交付第三人田某购房定金6万元。2007年8月20日，被告顾问公司拿出一份签有原告名字的xx58号购房合同要求原告履行，原告仔细审阅后，发现该合同较之前签订的合同缺失若干条款，且签字和手印均非出自原告本人，因而拒绝履行。原告多次要求被告返还定金均未果。被告顾问公司的行为实属欺诈行为。为维护原告的权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.被告深圳市xx顾问有限公司编号xx58号合同为无效合同；2.被告深圳市xx顾问有限公司双倍返还定金，共计人民币12万元；3.被告承担本案的诉讼费用。
被告顾问公司辩称：1.原告提交的合同即使不是原告所签，但其依旧补足了定金6万元，这一行为表明原告在履行这份合同，以行为追认了该合同的效力；2.定金已转交被告金某，我司不应承担返还责任；3.原告未按合同约定交付首期款，其行为构成根本违约，定金应由被告金某没收，原告无权要求返还。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告金某辩称：1.原告的起诉不符合事实。被告金某要求原告履行，均遭原告的拒绝；2.原告不履行合同，被告金某有权没收定金。
法院委托广东南天司法鉴定所对编号为xx58号合同进行鉴定，结论是买方签名的字迹不是原告本人书写，其上指印亦不是原告本人形成。
【争议焦点】
涉案合同的签订人是否为原告？被告金某是否有权没收定金？
【处理结果】
广东省深圳市宝安区人民法院判决如下：
一、确认编号xx58号合同为无效合同；
二、被告金某应于本判决生效之日起十日内返还原告王某定金55000元；
三、被告深圳市xx顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王某定金5000元；
四、驳回原告王某的其他诉讼请求。
【案例评析】
编号为xx58号的合同的签名字迹不是原告书写及指印均不是原告本人手指捺印形成，且两被告并无证据证明原告授权他人代其签订该合同和捺印，因此，在该合同上签字捺印的行为人是无权代理人，其以被代理人即原告的名义订立的合同是效力待定的合同。虽然原告交付了定金，但并不能由此认定原告是以行为追认和履行上述合同，相反，原告事后明确拒绝履行涉案合同，因此，法院认定涉案合同为无效合同。造成合同无效，作为中介公司的被告顾问公司应付完全责任，故依据《合同法》第五十八条的规定，两被告应当返还因无效合同收取的定金给原告。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
【本案例根据国晖律师事务所（2007）YHMS80档案编写】
