国家贷款政策调整不属于不可抗力
发布时间：2016-08-26 10:23:07
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告王某，男，1975年8月12日生，住所地：长春市绿园区xx路xx号。
被告xx实业发展有限公司，法定代表人：彭某，住所地：广东省深圳市龙岗区xx花园xx楼。
第三人xx银行有限公司，负责人：黄某，住所地：广东省深圳市龙岗区xx大厦xx楼。
原告称：2007年7月9日，原告与被告在约定原告只需支付20%购房款、其余款项都通过银行贷款实现的情况下签订了《深圳市房地产认购书》，同意购买被告位于深圳市龙岗区xx号的房产，原告按约定支付了被告定金3万元；2007年7月13日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，再次确认原告只需支付20%的购房款，其他由银行贷款来实现。在此情况下，原告交付了购楼首付款。同时，原告向被告指定的第三人处申请抵押贷款，第三人以国家个人房屋贷款政策已经变更，原告已购有房产且处于还贷之中，不符合房屋按揭贷款之条件为由，不予办理贷款。国家贷款政策的变更导致原告贷款买房之合同目的无法实现，该结果非原告之过错所造就，属于不可抗力。故特向法院起诉，请求判令：1.解除原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；2.被告归还购楼首付148011元及定金3万元；3.由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：国家贷款政策的调整不属于法律规定的不可抗力。法律规定的不可抗力是指因自然力而导致的不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，而本案的情况不属于不可抗力的范围。在合同履行中，被告没有过错，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人称：从2007年9月27日起，国家规定，购买第二套房产要交付40%以上的首期款，2006年原告已经申请过银行贷款，所以涉案属于第二套以上房产银行按揭贷款房产。因原告不同意补交不低于40%首期款，所以我行不能受理原告按揭贷款。
【争议焦点】
国家贷款政策变更是否属于不可抗力？
【处理结果】
广东省深圳市龙岗区人民法院判决如下：
驳回原告王某的诉讼请求。
【案例评析】
本案中，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。
不可抗力是指自然力导致的不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。涉案房屋是原告购买的第二套以上住房，原告支付20%首期房款不符合贷款条件而不履行合同约定的付款义务，属于违约行为，并非不可抗力致使不能履行合同。因此，原告以国家贷款政策调整致其无法贷款买房属于不可抗力致使不能实现合同目的为由，主张解除合同，理由不成立，法院不予支持。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
【本案例根据国晖律师事务所（2008）YHMS040档案编写】
