未经配偶同意，转让夫妻共同财产签订的买卖合同属无效合同
发布时间：2016-12-15 10:17:53
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【案 由】房地产买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告李某，女，1979年7月22日生，住所地：深圳市宝安区xx路xx公寓xx单元。
被告吴某，男，1980年11月16日生，户籍地址：广东省惠来县xx镇xx街xx号。
第三人深圳市xx房产交易有限公司，地址：广东省深圳市福田区xx工业区，法定代表人：杜某。
原告诉称：2015年3月30日，在第三人的居间服务下，原、被告签署了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：被告将位于深圳市宝安区xx路xx大厦xx单元转让给原告，转让成交价216万元。原告在当天交付了定金人民币1万元，并准备在合同签订后2日内再向被告支付剩余的9万元定金。3月31日，原、被告以及第三人一起前往国土局查询合同标的物的状态，却发现涉案房产为查封状态。当时三方协商由被告尽快解除查封，原告以被告通知房屋解除查封为准交付剩余的9万元定金，但被告却一直拒绝履行合同，也一直没有通知原告房屋是否解除查封以及何时将解除查封。原告认为，被告隐瞒标的物的重大瑕疵属违约行为。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告按照合同约定的成交价继续履行合同。协助原告办理房屋解除抵押手续及所有权变更手续；2.被告向原告支付迟延履行违约金（以合同成交价人民币216万元为基数，按日万分之五计算，从4月1日开始向原告支付违约金至房屋办理完毕过户登记手续为止）；3.被告承担本案全部诉讼费用、保全费用等。
被告答辩称：1.原告第1项诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回；2.涉案房产系被告婚后购买，属于被告及其配偶林某婚后共同财产，被告未经配偶同意擅自转让涉案房产，该转让行为无效，不会发生所有权变动的物权效力；3.原告主张的迟延履行违约金没有事实及法律依据，请求法院驳回。
第三人述称：2015年3月30日，原、被告基于真实意思表示签订涉案合同，该合同真实有效合法，约定公证查档后原告直接转定金给被告。3月31日，三方前往国土局查封房屋状态，发现涉案房产被查封，第三人告知双方房产被查封的风险，同时以情况说明的方式提示原告迟延交付定金，并约定被告应尽快处理解封事宜。但是，被告在交易过程中一直未告知原告和第三人涉案房产被查封的事实，第三方有理由相信被告有故意隐瞒标的物重大瑕疵的嫌疑，第三人已尽居间义务，有权保留向违约方追究全额佣金的权利。
【争议焦点】
被告对涉案房产的处分行为是否无效？
【处理结果】
深圳市宝安区人民法院作出如下判决：
驳回原告李某的全部诉讼请求。
【案例评析】
本案系房地产买卖合同纠纷。本案中，双方基于真实意思表示签订涉案合同，根据《合同法》第60条规定，各方当事人应全面履行其义务。
本案经法院查明，涉案房产属于被告与其配偶在婚姻存续期间取得的，属于夫妻共同财产。在被告配偶明确表示不同意被告将涉案房产转让给原告的情况下，被告与原告签订的《房地产买卖合同》，约定将涉案房产转让给原告的行为属于无权处分。因此，原告主张被告继续履行双方签订的涉案合同并要求被告承担继续履行情况下的迟延履行违约金，缺乏法律依据，法院依法不予支持。
【相关规定】
一、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1406档案编写】
