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不履行合同义务的当事人一方应承担继续履行、赔偿损失的违约责任
发布时间:2017-03-29 10:28:43
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      【案    由】房屋买卖合同纠纷。
      案情简介
       原告彭某,女,1987年11月21日生,住所地:广东省丰顺县xx镇xx花园xx单元。
       被告吴某,女,1969年10月25日生,住所地:广东省深圳市xx工业区xx单元。
       第三人深圳市xx房地产投资顾问有限公司,住所地:广东省深圳市福田区xx大厦xx室,法定代表人:张某。
       第三人周某,男,1986年10月8日生,户籍地址:湖南省衡阳市珠晖区xx村xx号,系原告彭某的丈夫。
       第三人胡某,男,1966年8月13日生,住所地:深圳市龙岗区xx镇xx路xx号,系被告吴某的丈夫。
       原告诉称:2015年3月16日,被告吴某与周某签订《房地产买卖合同》,约定周某购买被告未与深圳市福田区xx花园的房产。当天,周某按照合同约定支付定金35000元。2015年3月18日,原告、被告和周某共同签订《买方主体变更确认书》,三方同意将周某的权利义务转让给原告。2015年3月21日,原告向被告支付购房款30万元。2015年3月30日,原告按照约定,取得xx银行的贷款承诺书。但是,被告却以各种理由拒绝履行合同义务。经原告及第三人多次催促,被告仍置之不理。被告的行为严重侵害了原告的权益,并给原告造成了巨大的经济损失。据此,原告诉至法院,请求:1.被告继续履行《房地产买卖合同》,并按照合同约定将涉案房产过户至原告名下,按照合同约定交付房产;2.被告以房屋成交价的万分之四为标准按日向原告支付违约金(从2015年4月1日起计至房产实际过户并交楼至原告名下之日止);3.确认被告申请人减免相关交易税费的义务,拒不履行导致增加的税费由被告承担;4.原告支付的担保费用20750元由被告承担;5.第三人xx地产和周某履行合同约定的协助义务;6.被告承担本案诉讼费、财产费。
       被告答辩称:1.涉案房屋属于被告与第三人胡某的夫妻共同财产,胡某对房屋具有共有权;2.被告与原告在签订买卖合同时,被告已告知原告涉案房产系与胡某共同共有的事实,并告知胡某尚未同意出售该物业;3.原告在明知房屋寿命尚未取得共有权人授权或同意的情况下,仍然选择签署涉案房屋买卖合同,且该买卖合同未取得共有权人的追认,应属无效;4.涉案房屋买卖合同无法继续履行系因共有权人胡某提出权利主张,被告在签订合同时履行了相关告知义务,被告不应承担赔偿损失的全部责任;5.原告主张的违约金过高。综上,被告请求法院依法驳回原告的诉请。
       第三人xx地产发表意见称:1.我方作为居间方,已经完全积极履行居间义务,有权向双方主张相应佣金;2.现还有35000元定金托管于我方,我方将按照法庭判决作出相应处理;3.原、被告签订的房地产买卖合同属于真实意思表示,合法有效,请求法庭依法判决。
       第三人周某发布意见称:同意原告的诉讼请求。
       第三人胡某发布意见称:涉案房产属于其与被告的夫妻共同财产,其对房屋有共有权。胡某由始至终都反对出售房产,也已向原告及被告发了律师函,申明其对上述房屋拥有的权利。但是,原告在明知房屋寿命尚未取得本人授权或同意的情况下,仍然选择签署涉案房屋买卖合同,且该买卖合同未取得胡某的追认,该合同应为无效。综上,胡某请求法院驳回原告的诉请。
      争议焦点
       涉案合同的效力?
      处理结果
       深圳市福田区人民法院作出判决如下:
       一、被告吴某应于本判决生效之日起10日内向原告彭某提供收款账号,原告彭某应于提供账号后的10日内向该账号支付购房款204万元;
       二、被告吴某应于原告彭某支付完购房款后的2日内将位于深圳市福田区xx花园的房产交付于原告彭某;
       三、被告吴某应于原告彭某支付完购房款后的10日内与原告彭某共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产登记至原告彭某名下(过户登记需缴纳的税费按合同约定执行),第三人胡某应于必要时予以协助;
       四、被告吴某应于本判决生效之日起10日内向原告彭某支付违约金(违约金以2075000元为基数按照日万分之二自2015年4月30日起计至本判决作出之日止);
       五、被告吴某应于本判决生效之日起10日内向原告彭某赔偿担保费损失20750元;
       六、驳回原告彭某的其他诉讼请求。
      案例评析
       本案系房屋买卖合同纠纷。关于涉案合同的效力,本文作如下分析:
       首先,被告确认在与原告签订合同之前曾发微信告知胡某需要赎楼款,由此可知胡某一直知道房屋售卖的事实,但一直未提出异议,直至合同履行至买卖双方已作资金监管、银行已出具贷款承诺且被告已赎楼完毕后,胡某才发出律师函明确表示不同意售卖房屋,因此胡某称一直不同意出售房产与上述事实存在不合理的矛盾之处。
       其次,对于胡某转账的25万元赎楼款,虽然被告与胡某都称此转款系被告自行操作,但此仅为其单方陈述而无其他有效证据证明,在没有相反证据证明的情况下,可认定胡某对转账赎楼的行为是认可的。
       再者,被告和胡某也未能举证证明涉案房产的交易价格显然低于市场价而损害了胡某的利益。
       综上所述,原告与被告之间签订的房屋买卖合同不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效,双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告依约支付了定金,首期监管资金并申请银行按揭贷款已获得审批,积极履行了合同义务,但被告以其配偶不同意售房为由不再继续履行合同,已构成根本违约,因此被告依法应承担相应的违约责任。
      相关规定
       一、《中华人民共和国合同法》
       第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
       第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
       当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
       二、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

            本案例根据国晖律师事务所(2015)YHMS0848档案编写
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