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当事人的证据不足以证明其主张的,应承担举证不能的后果
发布时间:2017-03-30 10:14:17
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      【案    由】房屋买卖合同纠纷。
      案情简介
       原告(反诉被告)吴某,女,1979年11月16日生,住所地:深圳市福田区xx路xx花园xx单元。
       被告(反诉第三人)黄某,男,1952年5月21日生,住所地:深圳市南山区xx大道xx花园xx室。
       被告(反诉原告)陈某,女,1961年7月18日生,住所地:深圳市南山区xx大道xx花园xx室,系被告黄某的妻子。
       原告诉称:2015年4月6日,原告与被告黄某签订《深圳市二手房买卖合同》,约定两被告将其名下位于深圳市南山区xx花园xx室(下称“涉案房产”)作价人民币750万元出售给原告。双方约定,原告需于2015年4月9日前向被告支付定金50万元;2015年9月30日前向被告支付剩余首期款175万元;2015年9月30日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续,抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准。被告黄某还在合同中承诺:“其签署、出售行为可全权代表其配偶陈某之意志”。2015年4月8日,原告依约向被告指定账户转账定金50万元,被告当日发短信给原告确认已收到定金50万元。2015年4月27日,被告向原告补办了收据,以书面形式确认收取了原告定金50万元。2015年5月31日,被告突然致电原告,称不愿继续履行合同。为维护自身合法权益,原告诉至法院,请求判令:1.两被告继续履行2015年4月6日与原告签订的《深圳市二手房买卖合同》;2.两被告承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、财产保全费、因财产保全产生的评估费、财产保全担保费、公告费、律师费等)。
       两被告辩称:原、被告签订的涉案合同因违法而无效,请求法院驳回原告诉求。
       被告陈某反诉称:2015年4月6日,原告与被告黄某就涉案房产签订《深圳市二手房买卖合同》。原告在明知涉案房产系两被告夫妻共有的情况下,被告黄某未经被告陈某同意,双方签订的《深圳市二手房买卖合同》侵害了被告陈某的合法权利,该合同应属无效。因此,被告陈某提起反诉,请求法院判令:1.原告与被告黄某就涉案房产签订的《深圳市二手房买卖合同》无效;2.原告承担本案的诉讼费用。
针对被告陈某的反诉,原告辩称:1.被告陈某的反诉请求无事实、法律依据;2.根据《物权法》第15条、买卖合同司法解释第3条,涉案合同合法有效,应该依法得到支持,受到法律保护。
      争议焦点
       原告与被告黄某签订的买卖合同是否有效?
      处理结果
       深圳市南山区人民法院作出如下判决:
       一、被告黄某、陈某继续履行与原告吴某签订的《深圳市二手房买卖合同》,具体包括:
       1.原告吴某应于本判决生效之日起三十日内一次性向被告黄某、陈某支付剩余购房款700万元;
       2.被告黄某、陈某应于原告吴某付清购房余款700万元之日起三个工作日内配合原告吴某办理涉案房产转移登记至原告吴某名下的手续;办理产权转移登记手续的相关税费由原、被告依照合同约定承担;
       3.被告黄某、陈某应于涉案房产产权过户至原告吴某名下及原告吴某付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付原告吴某;
       二、驳回原告吴某的其他诉讼请求;
       三、驳回被告陈某的全部反诉请求。
      案例评析
       本案系房屋买卖合同纠纷。本案中,被告陈某主张被告黄某未经其同意,与原告签订的《深圳市二手房买卖合同》应属无效,但未提交相关证据证明。对于该合同的效力,本文作如下分析:
       第一,被告黄某在签订合同时承诺其签署、出售行为可全权代表其配偶被告陈某之意志,因两被告为夫妻关系,并无证据证明两被告存在夫妻感情破裂等情况下,因此可以认定被告黄某在处置涉案房产等重大财产时,理应取得被告陈某的同意后才做出上述承诺。
       第二,被告黄某陈述其是在取得被告陈某不知情的情况下出售涉案房产,但经调查,被告黄某在收到原告支付的定金50万元后于4月15日将其支付给被告陈某,被告陈某在收取定金后未表示不同意出售涉案房产,足以证明被告陈某实际知情并同意合同的履行。
       第三,两被告未举证证明《深圳市二手房买卖合同》约定的转让总价款低于市场价,实际损害了陈某的利益。
       综上,原告与被告黄某签订的涉案合同系原告与两被告的真实意思表示,不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效,双方当事人均应依约履行。
      相关规定
       一、《中华人民共和国合同法》
       第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       二、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
       当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
       人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

            本案例根据国晖律师事务所(2015)YHMS1306档案编写
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