规避自身责任、加重对方责任的格式条款无效
发布时间：2017-06-15 10:26:50
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【案 由】商品房预售合同纠纷。
【案情简介】
原告惠州市xx房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾区xx大道xx花园，法定代表人：李某。
被告康某，女，1977年9月27日生，住所地：深圳市龙岗区xx花园xx室。
原告诉称：2013年10月8日，原、被告签订了编号为大亚湾（2013）20791的《商品房买卖合同》（以下简称合同)，约定：被告以435333元的价格向原告购买xx花园xx栋二单元xx层xx号房屋；被告应于2013年10月8日前付清30%房款计135333元，余款300000元办理银行按揭贷款；被告应于合同签订之时提供办理银行按揭贷款的全部资料，迟延提交按揭资料的，从合同签订之次日起，即构成逾期付款。逾期付款超过15日的，原告有权解除合同，并可要求被告按总房款的20%支付违约金；合同解除之日起7日内，被告应协助原告解除涉案房屋的合同各案和预告登记，否则按总房款的日千分之一向原告支付违约金。合同签订后，被告没有按约定提交符合银行要求的全部按揭资料和办理按揭手续，也没有一次性支付剩余房款。原告在多次催收未果的情况下，于2014年11月17日通知被告解除了合同。合同解除后，被告也没有按约定协助原告解除合同各案和预告登记。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告签订的编号为大亚湾(2013)20791的《商品房买卖合同》已经解除；2.被告向原告支付违约金人民币100561.92元，其中因被告逾期付款导致合同解除的违约金87066.6元，因被告不配合办理解除合同备案和预告登记的违约金13495.32元（该项违约金暂计至2014年12月25日，此后违约金按合同约定计付至合同各案和预告登记实际解除之日)；3.判令被告向原告赔偿律师费损失5000元；4.本案诉讼费由被告承担。为证明其主张，原告提交了商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、预告登记证明、）按揭情况反馈、解除合同的律师函及相应的快递单据、律师费发票等证据。
被告答辩称：被告同意买房是因为原告承诺可以帮助被告办理抵押登记，现被告要求继续履行合同，原告协助办理抵押。原告要求的违约金过高，没有法律依据，原告出具的是合同范本，且没有警示标语。律师费只是提供发票并没有提供实际的汇款凭证。另外，被告提交公证书、贷款资料等证明被告已经向按揭银行提交了申请按揭贷款的资料。
【争议焦点】
被告是否构成违约？被告是否应向原告支付违约金？
【处理结果】
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出如下判决：
一、解除原告惠州市xx房地产开发有限公司与被告康某于2013年10月8日签订《广东省商品房买卖合同》；
二、被告康某自本判决生效之日起十日内向原告惠州市xx房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金15000元，上述违约金在被告已向原告支付的135333元中抵扣；其他解除合同所需的费用，以实际发生为准按50%的比例从被告已经支付的135333元中抵扣，抵扣后的余款由原告退还被告；
三、驳回原告惠州市xx房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
被告系非惠州户籍原居民，在其未能向原告提供一年以上在大亚湾的纳税证明或社会保险缴纳证明的情况下，不具备在大亚湾区购买住房的资格，原、被告签订的合同缺乏继续履行的基础，原告请求解除，符合法律规定。原、被告在明知被告不符合银行按揭贷款的条件下，仍在合同中约定以银行按揭的付款方式支付合同价款,原、被告双方对合同的不能履行均存在过错,因此合同解除的违约金应由双方各自承担，。另外，双方签订的格式合同对于违约责任的承担严重不对等，因此涉案合同对违约金的计算标准和方式的约定不应得到适用，本案的违约金应以依法调整后的标准进行计算。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS0285档案编写】
