买方未按照约定取得银行贷款，构成违约，应承担相应的违约责任
发布时间：2018-01-15 10:28:23
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告甘某，女，1986年1月7日生，户籍地址：湖南省长沙市芙蓉区xx路xx号。
被告一高某，女，1978年2月27日生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx山庄xx单元。
被告二深圳市xx置业有限公司，住所地：深圳市罗湖区xx花园xx单元，法定代表人：任某。
原告诉称：2010年3月8日，原告与两被告签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告通过被告二xx置业公司购入被告一高某位于深圳市罗湖区xx路xx花园xx单元的房产，房屋总价为人民币1700000元，定金为人民币50000元，余款人民币1650000元为第二部分楼款以按揭方式付款。原告按照合同约定于合同签订当日即2010年3月8日交付人民币8000元给被告一高某，又于2010年3月15日将定金的剩余款项全部交付，两次合计共交付定金50000元。原告积极履行合同，按照合同约定在期限内向银行提交了申请按揭贷款的全部资料，也在银行开立了资金监管账户，并在监管账户内存入购房资金370000元。银行在收取了原告按揭贷款的材料初审后于2010年3月26日向担保公司出具了《住房转按贷款担保介绍函》，同意向原告发放贷款128万元。原告随即于2010年3月30日向担保公司交付了人民币7000元的担保费用。然而因国家对房地产市场的政策调控，直接导致了原告无法如期取得贷款，而被告一高某也未能解除涉案房产与银行的按揭贷款关系，该房产仍处于抵押状态，导致合同无法继续履行。而被告二xx置业公司违反合同约定在被告高某的房屋还未具备转让条件的情况下，就将定金交与了被告高某。因为被告的违约行为，原告无法取回定金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；2、被告高某返还原告交付的人民币50000元定金，被告xx置业公司承担连带责任；3.二被告承担全部诉讼费用。原告提交了房地产买卖居间合同、收据、银行托管开户通知书、住房转按贷款担保介绍函等为证。
被告一高某辩称：1.原告实际向银行申请的贷款为87.5万，银行也同意了原告的申请，根本上不存在原告所说的无法如期取得贷款，事实是原告主动放弃该笔贷款；2.被告一的房产一直处于抵押状态，这是原告在签订合同时就已经知道，且合同约定涉案房产的赎楼费由原告支付，也即解除房产抵押的责任在原告；3.被告一提供的录音材料证明了原告的真实目的是要被告一降价销售房产。综上，原告没按合同的约定接受银行的贷款，没有支付和补足首期款，没有赎楼，种种违约行为导致合同无法履行，被告一依据买卖合同的约定没收原告定金，并无不当。
被告二xx置业公司辩称：对于定金问题，不管是否托管在我公司，这是我司与被告高某的关系，与原告无关，即使合同无法履行，我公司也是将定金退回给被告高某。
【争议焦点】
原告未按照合同约定取得银行贷款，是否构成违约？
【处理结果】
深圳市罗湖区人民法院作出如下判决：
一、解除原告甘某、被告高某和被告深圳市xx置业有限公司于2010年3月8日签订的《房地产买卖居间合同》；
二、驳回原告甘某要求被告高某返还原告交付定金人民币5万元的诉讼请求；
三、驳回原告要求被告深圳市xx置业有限公司承担返还定金的连带责任的诉讼请求。
【案例评析】
本案系房屋买卖合同纠纷，双方之间的房屋买卖合同关系真实、合法、有效，双方应当真诚依约履行。首先，原告按照合同约定办妥银行按揭手续，在银行确定的贷款金额少于应交房产余额的，原告负有补足首期款的合同义务，但原告未补足首期款，导致最终未成功贷款，违反了合同约定；其次，关于原告抗辩未能取得贷款的原因，经审查，银行审批通过原告贷款的时间早于国家房产调控新政出台的时间，银行减少了原告按揭贷款额度并不是由国家新政出台所导致的，故原告该抗辩不成立。因此，原告未按照约定取得银行贷款，构成违约，应承担相应的违约责任。而被告高某作为守约方，有权依照合同约定没收原告交付的定金人民币。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
【本案例根据国晖律师事务所（2016）MS21-8440-12896档案编写】
