做高备案价玩弄价格差

　　主管部门启动市场大整顿以来，开发商们似乎比原来收敛了许多，不断地向记者强调：“我们是全部拿出来卖的。”但嘴上说着一套，实际却做着另一套。记者调查了解到，“分批发售”的背后，其实根本原因是开发商在备案价格上做的手脚，开发商在物价部门将备案价格做高，但在实际发售时又只对某一楼栋搞优惠定价，结果造成了一套房两个价，或者是完全同样的房屋，实际售价和备案价格相差万元。

　　开发商齐改口宣称不捂盘

　　“我们是全部拿出来卖了。”记者前日致电上周末开盘的几个楼盘询问推售多少套房屋时，每个操盘手都对记者特地强调这一点。位于蛇口的一个楼盘上周五晚上拿到预售证，周六早上便开盘，2栋楼全部公示发售。而另一个位于平湖的楼盘在去年最后一天获批预售，1月9日开盘，符合规定的10日内开盘，而且，其所有的700多套单位也都全部公开。有开发商则强调说：“现在我们不叫开盘，只叫优惠发售。”

　　而记者在各个楼盘的暗访也显示出，本次官方的市场大整顿对市场的确起到了相当大的威慑作用。售楼处的售楼员都经过专门教导似的，明显对“捂盘”这两个字反应过敏，一听到“捂盘”两个字，便显得非常警惕。无论是在电话中，还是在现场，都变得比以前更加谨慎。

　　同样一套房，价差高达1万元

　　然而，记者在调查中发现，虽然开发商强调不捂盘，但是“分批发售”并没有得到丝毫的动摇，上述的几个楼盘虽然都是在10日内开盘，但是都是集中销售某一栋或某几栋单位。更有甚者，在记者调查的6个典型楼盘中，大部分的开盘时间都超过了10天———超过10日发售为目前官方检查的重点，也是唯一判断捂盘惜售的证据。

　　“其实分批发售根本上是开发商在价格做的手脚导致的。”在龙岗开发楼盘的一位开发商向本报私下透露，“开发商的确把所有的房子都拿出来卖了，但是价格明显不一样，让所有的客户只能买某些优惠单位。”记者在调查中也发现，比如南山的首地容域，在卖的单位均价才3.2万元/平方米，但是小高层的备案价格是4万元/平方米，如果客户要买，就得按4万买。位于龙岗的鹏达摩尔城在12月下旬开盘，对外宣称均价为1.4万元/平方米，但是其备案价格却全部是2万元平方米，相差达6000元/平方米。更有位于罗湖红岭路的某楼盘，两栋全为高层的楼宇，只有一栋在优惠发售，2 .8万元/平方米，但这些房源的备案价格却都清一色的要3.8万元/平方米，两者之间相差竟高达1万元/平方米。据记者综合调查了解，大部分楼盘的备案价格和实际售价都相差三五千块，高者超过1万元/平方米。

　　存在捂盘倾向，但难以定性

　　“其实，几乎所有的开发商都这么干。”上述开发商透露，开发商在拿证后要到物价部门做价格备案，而国土部门要求实际售价不得超过备案价格，为了方便涨价，开发商就把备案价格报得很高，远远超出市场价，然后在发售的时候，单单对某一栋按市场价发售，其它单位也都公示，但是如果客户要买，就得按备案价格买。“相差那么多，你说客户会买哪一栋？当然都抢着买那栋便宜的。”这样的结果，既达成了现场热闹、上演一日售罄的光鲜，又绕过了政策限制———所有单位都公示发售了，同时，还有利于接下来的不断涨价，可谓一石三鸟。

　　“开发商这么做，很难定性是捂盘惜售。”深圳市规划国土委房地产产业处相关人士说，“只能说有捂盘倾向，但做法比较隐蔽，查处起来无法可依。”目前官方进行的市场大整顿，在捂盘惜售上重点查处3项内容：是否在10日内开盘，全部房源是否明码标价以及售价是否高过备案价格。但讨巧的楼盘全都满足了上述三个要求，因此政府如果要强力干预，存在法律障碍。至于说备案价格和实际售价相差巨大的问题，上述人士坦称，房子卖多少钱，是开发商自己的事情，“法律上没有规定两栋楼不能卖不同的价格”。

　　包括地产界、律师界不少人士并不认同官方的上述解释，广东国晖律师事务所律师霍静指出，开发商捂盘的倾向很明显。“同样的单位，价差相差巨大，明摆着他不想卖。”她建议主管部门可以要求楼盘备案价格和实际销售价格差别巨大的开发商做出解释，如果解释无说服力，便可定性为捂盘。

　　规划国土委：价格备案归物价部门管理

　　关于开发商备案价格与实际价格相差巨大，并以此来控制销售的情况，本报在周三咨询了深圳市规划国土委房地产业处相关人士，后者表示，此前处里曾收到过类似的投诉，但是，对备案价格的管理由物价部门负责，开发商首先在物价部门备案，然后才报到规划国土委，上网公示。

　　“我们重点监管的是开发商是否在10日内开盘发售，以及有否将价格公示。”此外，如果开发商的实际售价高于备案价格，也要受到规划国土委的质询。但对于价格的管理，则一律由物价部门负责。

　　不过，据记者此前从物价部门了解，由于该价格仅仅为备案登记，物价部门并不对开发商所备案登记的楼盘价格进行是否合乎市场价的审核，开发商无论如何报价，只要履行了备案登记手续，便满足了“明码标价”的要求。

　　而从大部分开发商那里得到的反馈，也印证了上述说法，他们均称，在物价部门备案登记的价格，其实是“想填多少就填多少，仅仅是一个报备手续”。

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　　看捂盘惜售七十二变

　　本报在去年7月份曾经大篇幅报道过深圳开发商捂盘惜售，并披露了其中形形色色的捂盘惜售手法，现今将当初的捂盘惜售手法主要几类归纳如下。

　　1.分批销售：“对不起，这一栋我们还没有推出。”“不会吧，你们不都拿了预售证了吗？”如果你是买家，恰好相中一栋景观、朝向更好的户型单位，也查到这批单位已拿预售证，但销售人员却表示“暂时还买不到”，买家你也不用争了，这就是明摆着在实行“分批销售”战略，俗称“小步快跑”。开发商明明都已将整栋单位的预售证拿到手中，但为了之后销售过程中能应市场行情灵活调价，常常打着“加推”的幌子，分批推货。往往是留下稍好的户型，先卖掉稍差户型。殊不知，“不推”不等于“不能卖”。

　　2.分栋申请：“我们二期单位后天就能拿到预售证了，如要买，请这两天过来算价。”看似拿预售证是开发商不可控的，但实际上并非如此，看看“何时拿证？”“何时开盘？”似乎很多次都成为“巧合”，刚好都在同一天或者前后两天。但要知道，卖楼是需要长期蓄客，操盘手只有在蓄客达到一定比例才会主持开盘，制造热销，否则一旦卖零散，房子后期会更难卖。所以，那句开发商安慰买家再等等的“我们还在等预售证”，其实大部分都可看做是“我们还在蓄客”。

　　3.拿证不开：这种态度属于“惜售”中最恶劣，也最明目张胆的方式。尽管买家查到全部单位都已拿预售证，但就是买不到。于是，只好一天一个电话地问，“能看样板房了吗”、“能申请V IP客户吗”、“户型图印出来了吗”、“可以选房了吗”，除非你拿出调查、摸底、跟踪的决心来买房，否则，极有可能在以上问题都还没有答案之时，该楼盘就已经内部消化了。到头来，你连看房、挑房的资格都还没有轮到，房子就没了。所以，开盘对开发商来说，只是一形式。

　　4 .拖延拿证：“因为工程原因，我们拿预售证的时间还要往后推。”“你们不是已经建好了吗？是哪方面的工程原因？”如果买家再继续追问，可能还会得到以下解释：小区绿化未建设完成，消防工程还没做好，外立面没有完成，样板房还没做出来，诸如此类。更有可能就是一句简单的“工程没完工”，至于什么方面，买家自己去猜吧。开发商老磨蹭着不扯证，买家如不愿抛弃另求它房，除了无奈，还能怎样？

　　5.高价设槛：“你们卖吗？”“卖啊。”，“卖多少？”“均价在4万元。”“不会吧！周边同等素质的房售价1万多元，你们要价4万元？”没错，这就是开发商在漫天要价，因为他不诚心卖房，所以要耍耍无赖，正所谓“不是我不卖，而是你买不起”。房子一旦被开发商赋予了高价钱之后，“惜售”的责任落到买家头上。在项目可售单位已不多，开发商对于销售尾盘不着急时，也会采取高价慢卖的态度。你最好就望洋兴叹一下，千万别再傻到高价也要买。