开发商无视禁令捂盘依旧

    深圳市规划国土委昨日认定“公示价(备案价)高于市场价”为变相的捂盘惜售之后，深圳各方反应不一，市民及网民们拍手称快，称捂盘严重损害了消费者利益，希望政府加强监管结束捂盘行为。而开发商却集体认为自己没有捂盘惜售，以低于公示价的价格发售房屋只是促销手段。本报记者实地调查后发现，一些开发商依然是过去的口径，并没有立即响应主管部门的性质认定做出相应的改变。

    调查：开发商依旧玩弄价差捂盘

    在主管部门发布捂盘惜售认定标准之后，记者到一些楼盘去调查，发现不少楼盘依然故我，没有做出任何改变的举动。

    昨日下午5时许，记者再次来到此前一再被曝光的后海某楼盘，该楼盘目前已经部分封顶，售楼处内除了几个接待的售楼员外，没有一个看楼客，楼盘沙盘处也没亮起灯光。记者表示自己来看房，才有售楼员前来接待，她表示，现在有A、B、C三栋楼在卖，但是没有优惠，“价格比较贵，要8万-9万元/平方米”，“那何时有优惠？”“5月份吧”，“优惠多少？”“优惠个3万-4万元”，“那就是5万-6万元/平方米”“差不多”。记者还了解到，目前该楼盘在售的单位均价大约只是3.8万元/平方米，而且还有9.8折的优惠。

    记者查询该楼盘在规划国土委官网上的备案价格发现，其A、B、C三栋的整体备案价集中在5万-6万元/平方米，也就是说，售楼员的报价比其备案价格还要高出一大截来。

    而在另外一个位于南山华侨城区域的某楼盘，记者在昨日下午6时许赶到现场时，发现售楼处内仅有两个售楼员，但是由于该楼盘此前曾被主管部门锁盘，因此对这次市场整顿的反应明显比较快。记者一进门便看到售楼处张贴着“打击捂盘惜售，整顿房地产秩序”的通告。而且，售楼员的警惕性也非常高，一接待便说，所有单位都在售，而且价格都差不多，5万-6万元平方米，3栋因为是大户型，7万多元/平方米。记者查询到，该楼盘显示在搜房网、新浪网等网站上的均价才3.2万-3.3万元/平方米，实际市场价比备案价格低了高达2万元/平方米以上。

    建议：征收土地增值税打击捂盘

    在记者采访中，大部分网友均呼吁开发商应及时纠正自身不合规的行为，尽快卖房。新浪网一网友表示，开发商通过控制市场供应来抬高房价，政府应该给予重罚，“直接取缔其开发资格，并且连带相关公司，看他们还敢不敢捂盘”。

    龙岗上述操盘经理表示，希望政府不要一棍子全部打死，“如果按照政府这样认定，那深圳没有100%，也有99%的开发商都是捂盘惜售，因为从2008年至今，深圳绝大部分开发商都是这么做的”。如果政府如此认定，“那正常的促销是不是也不能做了”。他建议，主管部门最好给一个合理的范围，视差距大小来判定是否捂盘惜售。

    深圳中原地产高层张伟也建议，主管部门应以溢价率来判定开发商是否捂盘惜售，“比如设定备案价格与实际销售价格之间的溢价率为20%，如果超过20%便认定为捂盘惜售”，如一个楼盘实际售价为2万元/平方米，则备案价格不得超过2.4万/元平方米。但也有专家质疑称，如果未来房价下跌，允不允许开发商降价？如果降价，本来守规矩的开发商却变成了捂盘惜售者。

    张伟还建议，主管部门也可以从速征收土地增值税来打击捂盘惜售。据了解，土地增值税按照累进制标准征收，如果楼盘前后期价格涨幅超过50%，便要被课以40%-60%的高额税率。不过，目前深圳的土地增值税为按销售额的3%进行预征收，待到一定时间后再行清算。张伟表示，从速征收土地增值税，有利于降低开发商的涨价预期，从而减缓其通过备案价格来控制销售节奏的意图。

    开发商：

    搞价差只是为了促销

    接受记者采访的多位开发商高层对主管部门的本次认定有着较大分歧，他们普遍认为，自己没有捂盘，实际价格低于备案价格只是一种促销手段。

    一家大型房企高层表示，“我备案价格是4万元平方米，我愿意3.2万元/平方米卖，不允许？如果这样，那干脆在深圳都推广限价房得了。”他指出，低于备案价，只是一个阶段性促销，是市场手段，“就像卖家电，该过节了，拿出来一部分家电，7折促销，你让不让我搞？”

    一位在龙岗操盘的楼盘经理表示，将备案价格报高是行业内的普遍做法，不过，这主要是由于政府规定了开发商的价格只能低于备案价，而不能高于备案价才导致的。“实际售价要是比备案价高，就得去物价部门申请重新备案，为免麻烦，我们就都把价格报的高了，并不是为了捂盘。”他的这个说法在记者此前的采访中，曾得到了规划国土委相关负责人的印证。

    上述大型房企高层更是表示，管理部门的这一认定让他“不知道接下来营销该怎么做了”。

    深圳中原地产高层张伟表示，如果要让行业无异议，主管部门需要为这个认定提出相应的法律依据。因为，“管理部门以分期发售来认定开发商捂盘惜售，但是开发商们普遍认为，他们并没有分期发售，而是一次性全部推盘，只是不同单位拟定了不同的价格，但是开发商是有定价权的”。

    专家：

    通过价差控制销售

    与开发商群体的抗议不同，政府的这次定性却让市民们拍手称快。龙岗正在买房的林先生表示，自己最近准备买一套3房，但是经常去看房问到的单位，总是被售楼员告知这个现在不卖，想买就得多花钱。“在深惠路边上的一个楼盘，实际卖1.4万元/平方米，但要是不优惠，我得花2万/平方米买，我有毛病啊？”

    网民们的反映亦是多在批评开发商过于贪婪，新浪网一名网友建议政府尽快曝光这些捂盘的楼盘。另一名网友则表示，销售不好时变相捂盘有可能让人同情，但在现在销售形势大好的时候为了不断涨价而捂盘“让消费者心寒”。

    对于开发商的自我辩解，不少业界专家及市民都不以为然。广东国晖律师事务所律师霍静表示，不同的单位由于户型、朝向等不同，会略有差异，但是价差达到数千元甚至过1万元/平方米，却显示出开发商想通过价差来控制销售的倾向。

    “消费者并非不接受开发商将备案价格报高，”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕评论说，“而是不接受开发商以此作为控制销售的做法。”他指出，一个小区里，不同楼栋差不多质素的单位，价差却如此巨大，已经完全不是“阶段性促销”的概念了，而是开发商有意借此来分批发售，制造供不应求的紧张局面，方便后续单位不断涨价。

    龙岗上述操盘经理也承认，市场价格比备案价格低其实是市场的正常情况，市民不应过度解读，但是“如果价差过大，的确会令企业在商业道德上存在明显瑕疵”。

    采写：深圳读本记者　朱文策　左娟　卢韵如