广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

(2006)深中法民五终字第***号

    上诉人(原审原告)W某，女，汉族，1968年**月**日出生，住深圳市福田区A房产。

    被上诉人(原审被告)Q某，女，汉族，1963年**月**日出生，住深圳市福田区****。

    委托代理人***，广东***律师事务所律师。

    委托代理人***，广东***律师事务所律师助理。

    原审第三人L某，女，汉族，1967年**月**日出生，住深圳市福田区*****。身份证号码：……。

    委托代理人邵秋雯，广东国晖律师事务所律师。

   上诉人W某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2006)深福法民三初字第***号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

    原审法院查明，2002年2月9日，被告与深圳市住宅局签订《深圳市安居房买卖合同》，由被告向深圳市住宅局购买了深圳市A房产。2003年5月18日，被告与原告签订《关于转让A房产的协议》，约定：被告将深圳市A房产出售给原告，该房建筑面积80.17平方米，售价47万元；原告分两次向被告支付3万元及12万元作为首期款，余款在办理房产过户时由原告一次性支付给被告；被告收到原告首期房款3万元时，将房屋交于原告使用；对任何一方的违约情形，均处以5万元的违约金以赔偿对方。双方还约定，办理安居房全产权手续(俗称“绿本”转“红本”)的一切费用由卖方承担，双方交易税费及银行按揭费用由买方承担。合同签订后，原告于2003年5月18日及2003年6月24日向被告支付了共计15万元的首期款，被告于2003年6月24日将该房屋交给原告使用。2005年4月29日，深圳市房地产权登记中心将深圳市A房产房的产权登记于被告名下，产权性质为市场商品房。被告于2005年5月11日取得上述房产的房产证。2005年6月23日，原告向本院提起房屋买卖合同之诉，请求判令被告支付迟延履行违约金5万元，并履行《关于转让A房产的协议》所约定的义务，协助原告办理房产过户手续。针对原告的起诉，被告提起反诉，请求解除上述协议，由原告返还涉案房屋，并支付违约金5万元、租金62532.6元。本院于2005年9月21日审理后认为，原、被告《关于转让A房产的协议》有效，双方当事人均应依约履行义务，导致双方协议未能履行的原因在于双方在协议中约定了同时履行义务，原、被告双方互有责任，遂判决驳回原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。该判决送达后，原、被告均未上诉，判决已于2005年10月7日生效。2005年10月27日，广东B律师事务所接受被告委托，就涉案房产买卖事宜向原告发出《律师函》，称：因原告违反诚实信用原则致使房产买卖协议一直无法全面履行，向原告提出解除该协议，收回该房产。同年11月3日，原告委托广东C律师事务所向被告回函，称被告上述函件不符合原、被告双方之约定，表示不同意解除协议，并要求被告继续履行。2005年11月7日，原告委托贾某、深圳市某房地产经纪有限公司作为其代理人，代为办理原告购买深圳市A房产的有关过户等手续。此后，原、被告双方还有多次函件往来，但始终未能就房屋买卖合同的继续履行或解除达成一致意见，涉案房产亦未过户至原告名下。2005年12月19日，被告与第三人签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》及《补充协议书》，由被告将涉案房产以60万元的价格卖给第三人；合同签订之日及完税之日，第三人应分别支付l 5万元，余款于房屋交付使用之日一次性付清；被告交房按照毛坯标准交付(如有设备和装修不拆走视为放弃)，交房时间不迟于2006年2月19日，如有延期，按已付房款每日千分之一标准支付违约金；被告与原住户的关系由被告自行解决，与第三人无关。此后，双方到房地产管理部门办理了过户手续。2006年1月13日，涉案房产登记于第三人名下。2006年3月10日，第三人委托广东国晖律师事务所向原告发出《律师函》，称第三人已取得涉案房屋产权，原告继续占用第三人名下的物业已构成侵权，要求原告于发出函件之日起七日内搬离该物业。2006年4月27日，被告与第三人签订《补充协议书(二)》，双方就第三人因房屋买卖合同被原告起诉至本院的有关事宜进行了约定。原告认为，被告与第三人恶意串通，签订《房屋买卖合同》；请求法院判令：1、确认被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案诉讼费。

    原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且其效力已经本院生效判决确认，为有效合同。本案中，原告以被告与第三人之间恶意串通为由，请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，应依法就被告与第三人之间存在恶意串通行为承担举证责任。原告为主张被告与第三人已构成恶意串通行为，向本院提交了其单方制作的录音资料，用以证明第三人在购房前知晓被告已将涉案房产出售给原告及其与原告发生纠纷的事实。经本院审查，上述录音材料均形成于被告与第三人办理房产过户之后，即使录音制作时第三人清楚原、被告之间发生纠纷的有关事实，亦属正常情况，故上述录音材料并不足以证明第三人在主观上存在恶意，不足以证明被告与第三人已构成恶意串通行为。此外，原告主张被告与第三人就涉案房产的交易价格60万元明显低于市场价，亦未提供相应的证据。因此，原告主张被告与第三人构成恶意串通行为，未提供相应证据予以证实，应依法承担举证不能的法律后果。根据本案查明事实，被告与第三人签订的房屋买卖合同亦属当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦为有效合同。针对涉案房产，原、被告虽签订房屋买卖合同在先，且被告已将该房屋交付给原告使用，但由于未能依法办理产权过户登记手续，原告并未取得房屋所有权，其对被告仅享有债权。而被告与第三人签订房屋买卖合同后，已按照国家法律规定办理了产权过户登记手续，第三人已依法取得涉案房产的所有权，根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优先于债权的原则，该所有权应受法律保护。综上，原告的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院依法予以驳回。原、被告之间房地产买卖合同的违约责任问题，原告可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：驳回原告W某的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告负担。

    上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，使用证据不当。原审法官简单、孤立、片面地依据证据来裁定案件，而原告是依据各种证据间反映的矛盾和不合逻辑来论证以下事实：l、原告起诉被告与第三人恶意串通并非简单依据录音资料，而是根据录音资料与被告及第三人提交的证据及其代理人庭审证词间的多处矛盾及漏洞来证实被告、第三人及其代理人作伪证，试图掩盖恶意串通的事实。2、同样，被告与第三人签订的房屋买卖合同是否为当事人的真实意思表示不能简单依据单个合同的表面内容来判定，涉案合同之间以及合同与证据之间存在明显矛盾，而且，被告及第三人也未能提供充分证据证明其履行合同的真实性，合同和交易行为虚假。3、原告在录音磁带(原件/录音材料一)里提供了2006年2月22日原告与中原地产中介人员的对话，证实与涉案房产类似的交易行市已在1.1万元/平方米，而且大量的媒体报道也能客观反映该区域及该楼盘相关时段的行市。二、针对上述矛盾和诸多不合情合理的疑点，原庭审法官多数未当庭提问，少数在原告方多次提问且被告及第三人无法自圆其说的情况下，原庭审法官也未做深入提问和审查，就疑点重重地匆匆宣判结案。并且，第三人提交的律师函原告当庭指出没有收到，但相关内容却在判决书里得到了认可。三、适用实体法不当，理由如下：1、被告与第三人签订的房屋买卖合同内容违反了1994年颁布的《广东省城镇房地产转让条例》的多条规定，不符合相关法规，也不符合交易常规。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，因被告及第三人未能就合同关系的事实存在(特别是资金往来的真实性)提供相应证据，应承担举证不能的后果，即不能证实及判定该合同有效。3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”，又根据原告无法自行收集被告与第三人的真实交易证据的客观事实，理应由法院调查核实，但庭审法官连提问都未涉及实质，更不用说调查。4、虽然存在不动产物权的公示、公信原则以及物权优先于债权的原则，但根据《合同法》第五十二条第二款之规定，上述原则不适于本案。而且，原告未能取得房屋所有权完全是因为被告由始至终执意要解除合同造成的，原告没有可能单方履行合同。再者，没有第三人与被告的恶意串通和“积极配合”，被告也不可能以合法形式转移所有权。据此，该所有权不应受法律保护。上诉请求：1、确认被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案一审及二审的诉讼费。

    被上诉人辩称，一、被上诉人在与第三人签订房地产买卖合同时没有向第三人披露房产已经与上诉人签有买卖合同的事实。因此，我方在签订合同的时候不存在所谓的串通的问题。二、被上诉人处分的是自己的物业，其对物业享有完全所有权，其处分房产的行为没有损害上诉人的权益。

    原审第三人辩称，一、在购买房产的时候我方不知道Q某与W某之间的纠纷。二、购房的价格60万元是合理的价格，并且已经在国土局办理了房产证，就优先W某对L某所享有的债权，请求法院保护我方的权益。

本院审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，合法有效。上诉人认为被上诉人与原审第三人就涉讼房屋签订的房地产买卖合同无效，应提供证据证实，现上诉人无证据证明原审第三人及其代理人作伪证，也无证据证明被上诉人与原审第三人恶意串通，签订房地产买卖合同，上诉人提交的录音资料及其他媒体关于涉讼房屋小区楼盘的相关报道均是在被上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同之后形成的，不能证明被上诉人与原审第三人存在恶意串通及双方就涉讼房屋交易价60万元明显低于市场价，上诉人应对此承担举证不能的法律后果。上诉人无证据证明被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效，且被上诉人与原审第三人已按照国家法律规定办理了产权过户转移登记手续，原审第三人已依法取得涉讼房产的所有权，根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优先于债权的原则，该所有权应受法律保护。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，判决正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    本案二审诉讼费100元由上诉人负担。

    本判决为终审判决。

本件与原本核对无异

审  判  长  ***

代理审判员  ***

代理审判员  ***

二〇〇六年**月**日

书  记  员  ***