王红梅律师
深圳19年执业经验
【专业领域】:知识产权。
廖日尚律师
深圳19年执业经验
【专业领域】:交通事故、离婚、商品房买卖。
曾刚强律师
深圳19年执业经验
【专业领域】:刑事辩护、交通事故、民商房地产、婚姻、工伤
叶昌林律师
深圳8年执业经验
【专业领域】:民事诉讼、刑事辩护，法律顾问
中国国际经济贸易仲裁委员会
裁 决 书
[200*]中国贸仲深裁字第**号
申请人：香港某公司
第一被申请人：深圳A公司
第二被申请人：深圳市B公司
第三被申请人：***（个人，身份证号略）
三被申请人共同委托代理人：孙智峰 广东国欣律师事务所律师
邵秋雯 广东国晖律师事务所律师
一、程序事项
中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会(原名为“中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会”，自2004年6月18日起更名为“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”，下称“华南分会”)根据申请人与三被申请人于200*年1月l8日签订的《协议书》及申请人与第一被申请人于200*年1月20日签订的深(*)***号《深圳市房地产租赁合同》(下称“《房地产租赁合同》”)附件中的仲裁条款，以及申请人于200*年1月17日向华南分会提交的仲裁申请书，受理了上述各方之间的争议仲裁案(受案号：SHEN X200***)。
本案适用
200*年3月11日，华南分会以特快专递(EMS)方式向三被申请人发出仲裁通知、《仲裁规则》、仲裁员名册、仲裁费用表和申请人提交的仲裁申请书及所附证明文件。相关的仲裁文件也一并向申请人送达。
三被申请人于200*年5月8日共同向华南分会秘书处提交了《仲裁答辩书》、《仲裁反请求书》等材料。华南分会秘书处将相关材料及时送达给了申请人。
200*年5月20日，华南分会秘书处在被申请人办理完毕相关反请求手续后，给予了申请人45天的答辩期，以对被申请人的反请求进行答辩。
根据《仲裁规则》的规定，申请人选定仲裁员***先生，三被申请人共同选定了仲裁员***先生。因双方当事人未在规定的期限内共同选定或共同委托中国国际经济贸易仲裁委员会主任指定首席仲裁员，中国国际经济贸易仲裁委员会主任代指定了***先生作为本案的首席仲裁员。上述三名仲裁员于200*年5月24日共同组成仲裁庭，审理本案。
200*年7月ll日，申请人向仲裁庭提交了《增加诉讼请求申请书》。仲裁庭商华南分会秘书处将原定于200*年7月13日的庭审延期至200*年8月8日举行。
200*年8月8日，仲裁庭在深圳开庭审理本案。双方当事人均到庭。申请人当庭增加了一项新的仲裁请求。在庭审中，仲裁庭听取了双方当事人的陈述和辩论，进行了询问和调查。双方就有关证据进行了质证。
因本案较为复杂，仲裁庭难以在规定的期限内作出裁决，要求延长裁决作出期限。华南分会秘书长经研究，同意延长该案作出裁决的期限至200*年5月24日。
本案现已审理终结。仲裁庭经合议，作出本裁决。
现将本案的案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下。
二、案 情
(一)合同约定
200*年1月18日，申请人作为甲方，第一被申请人作为乙方，第二被申请人作为丙方，第三被申请人作为丁方，四方共同签订了一份《协议书》，该协议书的约定如下：
(一)甲、乙双方同意乙方在
(二)四方再次确认：甲方将**楼202、203号房产建筑面积l,020.34平方米，从2005年7月1日至2010年6月30日期间，租赁给乙方使用，每月租金6.5万元，年租金78万元，五年租金合计390万元(对此段租赁双方已另订合同)。
(三)乙方对前两项合计总金额为l3,840,336.55元，向甲方支付的具体付款的日期和数额为：
1、本协议签字当日支付200万元签约定金；本协议签字的十五日内，再支付300万元(如乙方在履行五年期的合同中已付清390万元，则此实际付款数为110万元)；
2、余款(8,840,336.55元)在甲方收齐500万元以后的30日内一次付清。
3、丁方对上述付款负担保责任。
(四)乙方将上述款项全部付清后，甲方放弃对乙方和丙方关于在涉及**楼二层属于甲方所有部分在2002年6月1日之后的物业租赁纠纷全部案件(即含盖六个案件时段)的所有请求权，并承诺主动在三个月内或开庭前撤诉。同时，甲方在乙方付清200万元定金时立即撤回有关**楼二楼露台906．57平方米的颁证的行政诉讼，如乙方没有依本协议约定的期限和数额付清款项，则由丁方一次性赔偿给甲方l00万元。
(五)在第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼，乙、丙、丁均不介入，并承诺不将此协议给他人作出庭的证据。甲方承诺不申请执行乙、丙、丁的任何财产。但如甲方要执行乙、丙、丁的财产时，乙、丙、丁可以此作为证据抗辩执行。
(六)如乙、丁不按合同第三条1、2、3款约定履行超过签约时间一个月付清款项，则甲方已收定金不予退还，乙、丙、丁须在三日内无条件返还**楼202、203房产予甲方；甲方所有承诺不再有效。如甲方不能将上述房屋给乙方承租，则须双倍返还定金。
(七)上述四方同时要求：保守本协议的商业秘密，不得泄露本协议的内容和实际履行之情况。
(八)乙方履行本协议的付款义务后，甲、丙双方同意终止对**楼二层202、203房的租赁关系。
(九)因本协议履行过程中产生的任何纠纷，由协议各方协商解决，协商不成，任何一方可提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁解决。
(十)本协议一式四份，协议四方各执一份，自各方授权代表人签字、盖章，并由乙方付清定金200万元后生效。
200*年1月20日，申请人作为出租方(甲方)，第一被申请人作为承租方(乙方)，双方签订了深(*)***号《房地产租赁合同》，申请人将位于深圳市**区**路**楼二楼202号、203号房地产出租给第一被申请人使用，租赁房地产建筑面积共计1,020.34平方米。租赁房地产权利人为申请人，房地产权利证书为深房地字第***号、深房地字第***号，租赁房地产用途为商业金融业用地。第一被申请人租赁房地产的期限自2003年6月1日起至2010年6月30日止。租金支付方式：l、2003年6月1日至2005年6月30日的租金为4,940,336.55元，由第一被申请人在合同签订后十五日内支付110万元，剩余3,840,336.55元在申请人收齐500万元后三十日内一次性付清。2、2005年7月1日至2010年6月30日的租金390万元，在本合同签订之日由乙方支付200万元订金，在本合同签订后十五日内再支付190万元。
(二)仲裁请求与反请求
申请人称：涉案房产至l998年7月1日起就被第一被申请人侵占。200*年1月18日，申请人与三被申请人签订《协议书》，两日后，申请人与第一被申请人因办理房屋租赁登记需要依据《协议书》第二条又签订了《房地产租赁合同》。申请人认为，《协议书》及《房地产租赁合同》的内容在法律上构成显失公平，应当撤销这两份合同。申请人提出仲裁请求如下：
1、撤销申请人与三被申请人于200*年1月18日签订的《协议书》；撤销申请人与第一被申请人于200*年1月20日签订的深(*)***号《房地产租赁合同》。
2、依法裁决第一被申请人向申请人返还房屋，同时第一被申请人按深圳市房屋租赁指导租金向申请人支付从2002年6月1日起直至返还房屋之日止的房屋使用费。
200*年7月11日和
3、仲裁费用(包括律师代理费***万元)由被申请人承担。
4、请求确认申请人与三被申请人于200*年1月18日签订的《房屋租赁合同》为编号深(*)***号《房地产租赁合同》的附件内容，是该合同的有效组成部分。
被申请人于200*年5月8日提出仲裁反请求：
1、请求裁决申请人补偿被申请人因其无理仲裁请求导致三被申请人办理本案所支付的律师费***万元；
2、由申请人负担本案的全部仲裁费用。
三、双方的主要观点
申请人的主要观点
申请人认为，《协议书》及《房地产租赁合同》的内容在法律上构成显失公平，严重损害了申请人的合法权益。依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十四条和第五十五条之规定，该两份合同应予撤销。
(一)《协议书》及《房地产租赁合同》对申请人一方明显存在重大不利及不公平。
1、第一被申请人在《协议书》第一条内容含盖的时间内使用的申请人之涉案房产是源于申请人购买C公司的房产后，按照“买卖不破租赁”的规定同意由第二被申请人使用，尔后由C公司隐瞒申请人将涉案房产交由第一被申请人使用。C公司和第一被申请人侵占了申请人的房产，侵权事实明显，该事实已由涉及该纠纷的原审和二审判决书所确定。因此，第一被申请人无权享有原C公司与第二被申请人签订的有效租赁合同的优惠价格条款，其侵占申请人房产期间应支付的房屋使用费应按照深圳市房屋租赁指导租金标准计算。
2、从2005年7月至2010年6月期间，第一被申请人支付的月租金只有6.5万元，按房屋面积l,020.34平方米计算，每平方米的租金才63.70元。而从深圳市规划与国土资源局颁布的历年房屋租赁指导租金来看，涉案房产所处地段的房屋租赁指导租金1997年度至1999年度为每月350元/平方米，2003年度至2004年度为每月400元/平方米，显然“租赁合同”价格与政府指导租赁标准相差巨大，这种不公平是我国法律决不能容忍的。
3、《协议书》在规定申请人承受低价的同时，第四条还强调申请人必须放弃对第一被申请人和第二被申请人关于涉案房产在2002年6月1日之后的物业租赁纠纷全部案件的所有请求权，并撤回涉及第三被申请人有关**楼二楼露台906.57平方米颁证的行政诉讼，这势必造成申请人承担更多的义务，对申请人更加不利，毫无利益对等可言。
上述事实说明双方的利益是极不均衡的，违背了我国《中华人民共和国民法通则》第四条规定的公平原则及等价有偿原则。
(二)被申请人获得的利益超过了合理的限度。
《协议书》中规定的涉案房产租赁价格远远低于深圳市房屋租赁指导租金的标准，尤其是《房地产租赁合同》中的租金(每月63.70元/平方米)低于指导租金规定的每月400元/平方米高达6.3倍，这显然是超过了合理的幅度。深圳市房屋租赁指导租金在深圳地区是合法的、有效适用的，它是深圳市政府部门通过客观、全面调查和科学分析得出来的数据，每年颁布的租赁指导租金标准规定的是该地段最低租金，且在颁布时明确要求各单位遵守执行。鉴于《协议书》中的租赁价格并不是稍低于指导租金，而是相差巨大，因此，任何一个合情合理的人都不敢说该价格是公平的。
(三)《协议书》及《房地产租赁合同》的签订是双方实际地位不对等所造成的。
由于申请人的房产长期被第一被申请人霸占而得不到分文租金，申请人为维护合法权益，通过民事诉讼程序进行了艰难的索赔工作，然而公力救济不仅存在周期长，而且干扰因素也多，客观上反而成了第一被申请人继续霸占申请人房产又能赖帐的利用手段，申请人的索赔却至今无果，合法权益尚未根本得到有效维护。对此申请人只能无可奈何。在这种情况下，面对被申请人伸过来的“橄榄枝”，申请人为尽快实现部分利益而被迫与之签订协议，这对申请人而言实出于被迫无奈，《协议书》及《房地产租赁合同》根本不是双方平等协商的产物。
(四)确认本案争议合同显失公平的法律依据是十分充分的。
我国法律制度是完全确立显失公平为可撤销(变更)的民事行为和合同制度的。具体为：《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、最高人民法院关于“贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)”第七十二条等。
被申请人提交的**租赁所的书面证明以及几份分租合同，试图证明不存在显失公平，这些证据是完全不能接受的。不管该地的实际租金如何，均无法否认指导租金对该地段的效力或参照价值。
“买卖不破租赁”的规则对第二被申请人并不适用，只要本案争议合同被撤销，第二被申请人则有义务返还其占有的申请人的房产。
争议合同被撤销后，一应返还租赁物，二应按指导租金支付本案场地使用费。
被申请人的主要观点
被申请人认为《协议书》与《房地产租赁合同》的签订，是申请人自愿主动与被申请人平等协商的结果，解决了纠缠双方多年的租赁纠纷，同时重新确立了申请人与第一被申请人间长期租赁关系，对双方都是互惠互利的结果，完全不存在显失公平的情形。
(一)涉案的《协议书》是申请人与三被申请人为解决彼此之间长期存在的多宗诉讼纠纷，经过数月谈判的结果；《协议书》的内容是经申请人与三被申请人反复协商确定的；且各方当事人都委托了执业律师参与《协议书》的谈判和起草过程。《协议书》签订后，申请人唯恐被申请人不履行协议的内容，曾致函被申请人，强烈要求被申请人履行支付款项的义务。三被申请人也应申请人的要求履行了付款的义务。因而，从《协议书》的要约和承诺及履行的过程可以看出，该《协议书》完全是各方当事人平等协商、互惠互利的结果，不存在显失公平的情形。
因**楼租赁合同纠纷一案，申请人与第一被申请人、第二被申请人和C公司从2001年起进行了长达近三年的诉讼，从一个租赁纠纷案件发展到八个租赁纠纷案件和一个行政诉讼案件，官司越打越多，严重影响了彼此之间的正常经营活动。为了避免诉累和两败俱伤，寻找解决纠纷的出路，2003年12月，申请人通过中间人向被申请人提出和谈，要求通过协商解决**楼所有租赁纠纷案件和行政诉讼案件。被申请人考虑到申请人因**楼提起的诉讼层出不穷，且花样百出，严重影响了被申请人的正常的经营活动，而且**楼的租赁期即将届满，被申请人仍有继续租赁的意向，在此情况下，被申请人同意和申请人谈判，协商解决当时存在的有关**楼所有租赁纠纷案件和行政诉讼案件及今后的租赁问题。
之后，申请人的代表人***与被申请人就上述问题展开谈判、协商，经过近二个月的多次接触、谈判、协商，最终确定了有关**楼所有租赁纠纷案件和行政诉讼案件和解的基本内容，以及重新租赁的方案。为了慎重起见，申请人委托了***律师代为起草《协议书》，被申请人也委托了孙智峰律师参与对该《协议书》的修改补充过程，经过双方多次的修改和补充，200*年1月18日凌晨2时左右，该《协议书》在深圳**酒店二楼的咖啡厅最终定稿，申请人与被申请人签订了涉案的《协议书》及《房地产租赁合同》。至此，申请人与第一被申请人、第二被申请人和C公司多年的租赁纠纷划上了圆满的句号。
《协议书》签订后，申请人唯恐被申请人不履行协议的内容，曾致函被申请人，强烈要求被申请人履行支付款项的义务。之后，申请人也分别撤回了行政诉讼与六个租赁纠纷的诉讼，履行了相应的义务。
从申请人解决租赁纠纷动机和目的、谈判的提出，以及协议书的起草、修改、签订过程以及履行过程可以看出，涉案的《协议书》与《房地产租赁合同》的签订，完全是双方自愿、平等协商解决纠纷的结果，对双方来说都是互惠互利的，不存在有显失公平的情形，也不可能存在有显失公平的情形。
(二)申请人认为《协议书》与《房地产租赁合同》中约定的租金价格对其明显存在重大不利及不公平，被申请人获得的利益超过了合理的限度，这实在是荒唐的说法。
1、《协议书》与《房地产租赁合同》中约定的租金价格是双方考虑了多种因素后自愿达成的，是市场行为。
《房地产租赁合同》附件“房屋租赁合同”第三条明确说明：“甲方(申请人)本着‘让利经营、盘活资金’的原则，承诺：从2003年6月1日至2005年6月30日之间，上述房产仍按C公司与丙方(第二被申请人)1995年6月1日签订的租赁合同约定的标准执行；2005年7月1日至2010年6月30日租赁期间，月租金为6.5万元，五年租金共计390万元”。
(1)
由此可见，申请人与被申请人在房屋使用费的问题上是根据原来合同约定的标准达成的一致意见，是符合申请人内心真意的，不存在对申请人重大不利及不公平的问题。
(2)
(3)申请人从l997年开始经营涉案的房产，申请人不可能不了解涉案房产的租赁价格，申请人不可能让被申请人获得巨大利益。
因此，《协议书》与《房地产租赁合同》中约定的租金标准完全符合市场经济的要求，不存在第一被申请人从中获得巨大利益的问题。
2、《协议书》与《房地产租赁合同》约定的租金标准没有使被申请人获得巨大利益，事实上，被申请人反而支付了比以前更高的租金，并且承担着巨大的经营风险。
(1)《协议书》约定的租金价格比以前每月平均增长了20—30元。
被申请人从
被申请人从
对比以上两个数字可知，《协议书》约定的租金价格比以前每月每平方平均增长了20—30元。
(2)涉案房屋所处地段市场实际月租金远远低于每平方米400元的指导租金价。
经被申请人向**区房屋租赁管理机关调查得知，与**楼同一地段、同一类别的2楼商铺每平方米月租金价格在32.75元至76.69元之间，即使是**楼一楼商铺的价格也不过仅维持在103.91元/月/平方米左右，实际的租赁价格与房屋租赁指导价格相去甚远。因而，被申请人2005年7月1日至2010年6月30日期间的月租金63.70元/平方米完全不属于低价格，不存在第一被申请人得到了本不该获得得巨大利益的问题。
3、被申请人提前付清租金承担着巨大的风险，申请人却无须考虑经营风险问题，是真正的受益方。
被申请人因经营需要，在与申请人签订《协议书》与《房地产租赁合同》后，对包括承租房产的**楼二楼全部进行了重新装修，装修成本(533.5万元)必然要计入转租价格中。同时，商铺经营存在多种不确定的因素，诸如商铺的空置问题等是经营中不可避免的问题。因而，被申请人提前付清租金承担着巨大的风险，其对外转租价格在150元/月/左右实在是微利经营。
比较而言，申请人却不用理会被申请人经营的盈亏问题，一下子拿到了2002年6月1日至2010年6月30日的租金共计l3,840,336.55元，既解决了签约前拖欠的租金问题，又提前拿走了5年以后的收益，且相当于申请人从被申请人处一次性获得银行贷款利息l00余万元，大大盘活了申请人的资金，申请人在此交易中是绝对的受益者。
综上，被申请人付清全部租金13,840,336.55元后，申请人却认为租金过低，认为被申请人获得了巨大利益，这是完全不顾事实的说法。
(三)申请人提起仲裁的真正原因是《协议书》被被申请人披露，其恶意诉讼的目的无法实现后迁怒于被申请人，企图通过仲裁解除合同对被申请人的行为进行报复，申请人在以“恶意串通”为由请求确认合同无效失败后，现在又以“显失公平”为由请求撤销合同，因而，申请人所谓的“恶意串通”和“显失公平”的仲裁理由完全是虚构和捏造的，毫无事实根据。
申请人先是提起“恶意串通，损害第三人利益”要求确认《协议书》与《房地产租赁合同》无效的仲裁，在该仲裁过程中同时主张由于被申请人违反约定，将《协议书》披露使其恶意诉讼的目的无法实现从而给其造成损失是其提起仲裁的原因，两次庭审后，申请人感到以“恶意串通，损害第三人利益”的理由要求确认《协议书》与《房地产租赁合同》无效的仲裁请求很难成立，于是，又要求变更仲裁请求，即将以“显失公平”为由请求撤销合同，申请人变更仲裁请求被仲裁委拒绝后，申请人申请撤回仲裁申请。之后申请人又以“显失公平”为由再次提起本次仲裁申请。从申请人上述反复的行为可以看出：申请人提起仲裁的根本原因在于被申请人对《协议书》的披露使其恶意诉讼的目的无法实现，为报复被申请人，申请人先后以“恶意串通”与“显失公平”为由提起仲裁请求，因此，申请人的行为是滥用仲裁权利企图玩弄法律的做法。
四、仲裁庭意见
(一)本案争议适用的法律
本案当事人在《协议书》中没有约定解决争议应适用的法律。仲裁庭认为，本案争议事项所涉的租赁建筑物地处中国广东省深圳市，三被申请人的住所地均在深圳市，且在申请人与第一被申请人签订的《房地产租赁合同》中，双方约定该合同的订立适用中国有关的法律；根据最密切联系原则，本案争议所适用的法律应为中华人民共和国内地有关的法律。
(二)本案争议合同之间的关系
申请人提出的第四项仲裁请求为：请求确认申请人与三被申请人于200*年1月18日签订的《房屋租赁合同》为编号深(*)***号《房地产租赁合同》的附件内容，是该合同的有效组成部分。该项涉及其与第一被申请人订立的《房地产租赁合同》和其与第一、二被申请人以及***(作为申请人保证人)、第三被申请人(作为第一被申请人保证人)订立的《房屋租赁合同》的关系。仲裁庭经审理认为，虽然二者在名称、形式上稍有不同，但出租方与承租方的主体、标的物所处的地理位置及使用面积、租赁起止期间、租金及其支付安排等合同主要条款的内容均为一致。
从缔约过程来看，200*年1月18日《房屋租赁合同》经三方签字盖章，被申请人支付定金之后，申请人与第一被申请人于200*年1月20日一同前去办理租赁合同登记。双方按照登记管理机关的要求，又签订了由深圳市规划与国土资源管理局制作的示范性规范合同文本，方才进行了租赁合同登记。
从合同本身来看，深(*)***号《房地产租赁合同》的绝大部分合同条款栏都写着“详见附件”，即使详细写明的小部分条款内容也同《房屋租赁合同》一致，由此可见，《房屋租赁合同》是《房地产租赁合同》订立的基础，后者是前者的另一个法律确定形式，都是当事人合意的结果；而且在《房地产租赁合同》中的多处“详见附件”可以证明当事人都已认可《房屋租赁合同》的附件性质，是其有效的组成部分。
从庭审情况来看，被申请人对《房屋租赁合同》是《房地产租赁合同》附件的事实也并无异议。此外，在被申请人提交的仲裁答辩书中，也明确确认《房屋租赁合同》为《房地产租赁合同》的附件。
综上，仲裁庭确认，《房屋租赁合同》是《房地产租赁合同》的附件内容，是该合同的有效组成部分。
申请人提出的仲裁请求涉及其与三被申请人订立的《协议书》和其与第一被申请人订立的《房地产租赁合同》。根据【200*】中国贸仲深裁字第**号裁决书中对“争议合同关系”的认定，仲裁庭确认《协议书》属主合同，《房地产租赁合同》属为履行《协议书》的部分内容所订立的从合同。对《协议书》争议的解决自然也包括了对《房地产租赁合同》争议的解决。
(三)关于显失公平
是否显失公平是本案的核心，也是申请人请求撤销两份合同的主要依据。
申请人认为，《协议书》及《房地产租赁合同》的租金远远低于政府指导租金及市场租金。根据《协议书》第二条规定，**楼202、203号房产从2005年7月1日-2010年6月30日期间的月租金单价仅为63.7元/m2/月，与同期的2005年颁布的指导租金450元/m2相比，仅为指导租金的l/7，其不公平是极为明显的。而且，申请人了解到的实际情况表明，该地区房屋租金单价在1,000元以上。申请人还认为，本案争议合同的显失公平不仅体现在租金上，而且还体现在双方当事人的权利义务上。具体包括《协议书》第四条规定的以租金换取诉权和第五条规定的以强制执行申请权换取租金两项内容。争议协议及合同是被申请人利用其优势地位逼使申请人就范形成的。
被申请人认为，判断合同是否公平应当以合同内容是否符合当事人的真实意愿为标准，而不应简单的将约定的租金和政府指导租金进行比较。而且要综合考虑装修成本、物业状况、人流量、楼层行业、管理手段、配套设施等因素的影响，视个案而定。被申请人从合同谈判的过程、《协议书》内容的理解以及《协议书》履行的结果等各个方面，提出了反驳申请人上述理由和依据的主张。
仲裁庭注意到，我国现行有效的法律法规中有关民事行为显失公平的规定主要见于《中华人民共和国民法通则》第五十九条第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第(二)项和《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》(以下简称《意见》)第七十二条中。仲裁庭注意到，这也是申请人提出显失公平的主要法律依据。在上述法律规定中，《意见》对何为“显失公平”的认定作出了相对具体的规定，即“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”这是目前认定“显失公平”较为权威的司法解释。参照其规定，显失公平的构成要件主要有两个，第一“利用优势或者利用对方没有经验”，第二“明显违反公平、等价有偿原则”。第一个要件是原因性的；第二个要件是结果性的。只有同时符合这两个要件，且这两个要件之间存在因果关系，才可以被认定是显失公平。
仲裁庭下文主要结合案情对这两个要件进行分析。
1、仲裁庭首先考虑是否存在双方权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。
租金问题
租金极其不公平是申请人提出显失公平的重要理由。申请人在开庭时，由申请人方参与暗访案件标的物所在地实际租金的员工出庭作证，意图证明实际租金比指导租金高出2倍以上。仲裁庭经庭审，认为申请人的证人及其所提供的证据不能作为证据采信。
申请人认为，争议合同2005年7月 1日-2010年6月30日月租金单价63．70元/m2，仅为同期指导租金的l/7，其不公平极为明显。仲裁庭经查本案当事人约定的租金，2005年7月 1日-2010年6月30日为63.70元/平方米/月，此租金与罗湖区2005年该地段的指导租金450元/平方米/月相比，确实存在差距。被申请人提出，2005年7月1日之后月租金6.5万元的标准是建立在被申请人租赁期长、整体面积租用、提前付清租金等因素以及申请人盘活资金的需要，并且被申请人提前付清租金承担着巨大的风险。仲裁庭也注意到，双方约定的租金并非均为63.70元/平方米/月，事实上，双方约定的2002年6月1日-2003年5月31日租金单价为204.18元/平方米/月，2003年6月1日-2004年1月15日为l83.51元/平方米/月，2004年1月16日-2005年6月30日为l98.02元/平方米/月。对于租金的约定，事实上在同一份协议中已经存在较大的差距。仲裁庭认为，这种约定，应当是双方考虑到各种因素后的结果，是双方意思自治的体现，是双方自愿的市场行为。
其他问题
仲裁庭注意到，除了租金不公平外，申请人还提出第一被申请人无权享有原C公司与第二被申请人签订的有效租赁合同合同的优惠价格条款、以租金换诉权、以强制执行申请权换取租金等权利义务严重失衡的主张。
除了可量化的租金外，双方在合同中的此类约定，除非有证据表明被申请人签订合同时存在致使申请人意思表示不一致或意思表示不自由的情形，否则，仲裁庭无法认定此种约定是否构成“双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则”。仲裁庭认为，双方当事人签订本案合同的动机无须在本案进行考量，但从本案合同签订前后的情况及双方的约定本身综合判断，《协议书》的签订及其履行是双方当事人合意的结果。
2、仲裁庭其次考虑是否存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的情形。
认定是否存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的情形，有必要查明本案《协议书》签订前后的背景以及双方当事人所采取的行为。
仲裁庭查明下列事实：
(1)在《协议书》签订前，申请人曾于2001年就其与C公司及本案第一、第二被申请人之间关于返还**楼二层出租房屋、偿还房屋使用费纠纷向深圳市中级人民法院提起民事诉讼。该案经深圳市中级人民法院判决后，有关当事人上诉到广东省高级人民法院。广东省高级人民法院经审理，于200*年8月30日作出(200*)粤高法民一终字第**号民事判决。申请人因不服该判决，在200*年分别向广东省高级人民法院和广东省人民检察院提出再审申诉。经广东省人民检察院提请，最高人民检察院于200*年l2月16日以高检民抗(200*)**号民事抗诉书向最高人民法院提出抗诉。
在此期间，申请人因**楼二楼加建部分《房地产证》效力纠纷，曾于200*年ll月26日，以深圳市规划与国土资源局为被告、以C公司为第三人，向深圳市**区人民法院提起行政诉讼。申请人还就**楼二楼租赁纠纷以C公司、本案第一、第二被申请人为被告人，向深圳市**区人民法院分别提起六宗民事诉讼，后该六宗案件被深圳市中级人民法院裁定提审。
(2)申请人和三被申请人经协商后，由其各自的授权代表于200*年1月18日签署了《协议书》，其内容如前文中所述。各方当事人对《协议书》的签署事实和文本内容没有争议。
(3)在《协议书》签订后，申请人于200*年1月29日向深圳市**区人民法院提出撤回上述行政诉讼的请求，深圳市**区人民法院于200*年2月2日以(200*)深*法行初字第**号之二裁定书，准许申请人撤回起诉。
广东省高级人民法院于200*年5月11日，作出(200*)粤高法立申字第**号民事裁定书，裁定对最高人民检察院提起抗诉的(200*)粤高法民一终字第**号民事判决，另行组成合议庭进行再审，再审期间原判决中止执行。
200*年6月9日，深圳市中级人民法院作出(200*)深中法民五初字第***—***号之二民事裁定书，称由于广东省高级人民法院裁定对(200*)粤高法民一终字第**号民事判决所涉案件进行再审，鉴于该院正在审理的涉及**楼二楼租赁合同六宗案件的诉讼请求事项属于上述再审案件范围，裁定中止该六宗案件的诉讼。此后，申请人又对上述其提起的六宗民事诉讼案件向深圳市中级人民法院提出撤诉请求，深圳市中级人民法院于200*年7月15日，以(200*)深中法民五初字第***—***之三民事裁定书裁定准许撤诉。
上述事实亦在【200*】中国贸仲深裁字第**号裁决书予以认定。
(4)200*年3月25日，申请人致函第一被申请人：“根据我司与贵司协商达成的一致意见，我司已信守承诺撤销了在**法院的行政诉讼案件，但贵司至今未按时支付广东省高院判决之后的即我司在深圳中院所诉六宗案件所涉及的2002年6月1日以后的房屋使用费，请贵司信守承诺，严格按照双方协商的意见履行承诺，我司也保证在收到贵司承诺所付的全部款项后三个月内或开庭前对在深圳中院的六宗案件进行撤销。贵司若在收到通知后三日内再不付款，由此引起的一切后果将由贵司承担。”
后第一被申请人按《协议书》共向申请人支付租金13,840,336元。
结合上述事实，仲裁庭认为：
首先，申请人与三被申请人签订的《协议书》是双方谈判、协商的结果，并且都聘请了执业律师参与其中；而且申请人从1997年就购置了涉案房产，作为出租使用，因此，无论在法律上还是在涉案房产使用价值的评估上皆不存在被申请人“利用对方没有经验”的情形。
其次，各方当事人均为平等的民商事主体，且没有证据表明订约之时被申请人有利用暴力胁迫或者政治经济上的优势迫使申请人接受条件，因此表面上看并不存在“利用优势”的情形。从缔约背景来看，申请人于l997年4月11日取得涉案房产的所有权后，自2002年6月起就一直未有租金收入。另外，第一被申请人自1998年7月起就一直使用涉案房产从事服装批发经营，双方当事人之间并未签署任何正式的租赁协议。因此，在此方面第一被申请人更具有主动权。但仲裁庭同时注意到，涉案合同签订当时，申请人已就涉案房产的租金等事宜提起了一系列民事诉讼和行政诉讼并且相关程序正在进行当中。因此，在此情况下仲裁庭无法得出被申请人“利用优势”的结论。
再次，仲裁庭注意到，据申请人所述，申请人签订其所谓的这份“城下之盟”性质的《协议书》的主要考虑，是三被申请人承诺不将此协议公开(主要指不让C公司及负责再审的广东高院知道，见《协议书》第五条及第七条)，此协议的签订可能不会影响到再审案件的审理；而其认为第一被申请人将此协议向C公司公开导致其失去补偿自己租金损失的机会。仲裁庭认为，这也表明，申请人在签订此协议时，其意思表示是明确的，也是自主的。协议的履行过程中产生的此类问题，不能推断出协议签订时存在“利用优势”或“利用对方没有经验”。
第四，在《协议书》签订后的履行过程中，申请人要求被申请人履行部分付款义务，分别撤回了行政诉讼与六个租赁纠纷的诉讼，履行了相应的义务。从此类行为本身也无法得出被申请人“利用优势”或“利用对方没有经验”签订协议的结论。
综上，仲裁庭认为，虽然《协议书》及其从合同《房地产租赁合同》约定的租金与指导租金存在差距，但是，此种差距并非被申请人“利用优势”或“利用对方没有经验”，而是双方当事人在当时的情况下合意的结果，与合同中的其他约定共同构成当事人的意思表示。《意见》第七十二条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”只有符合该条所述的两个要件，且这两个要件之间存在因果关系，才可以被认定是显失公平。而本案约定租金与指导租金的差距，单就本身而言，从表面上看确实不等价，但此种表面上的不等价，并非一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的结果，因此，不能认定为构成显失公平。
据此，仲裁庭认为，由于双方签约的行为不构成“显失公平”，申请人无法以“显失公平”为由依《中华人民共和国民法通则》第五十九条和《中华人民共和国合同法》第五十四条等规定，请求撤销《协议书》及《房地产租赁合同》。申请人据此提出的第一、二、三项仲裁请求均应驳回。
(四)关于被申请人的律师费及本案仲裁费
三被申请人在反请求中提出，申请人的无理仲裁请求导致其为办理本案所支付的律师费**万元，请求由申请人补偿该笔费用以及负担本案的全部仲裁费用。
三被申请人为其反请求主张提供了其与代理律师所属律师事务所分别订立的《委托代理合同》，以及律师事务所出具的收款发票。仲裁庭依据《仲裁规则》第五十九条的规定认为，被申请人有权请求仲裁庭裁决申请人承担其为参加本案仲裁所支付的合理费用。基于本案案情及前述分析，仲裁庭认为，申请人补偿被申请人的费用，以**万元为宜。
本案仲裁请求的仲裁费由申请人承担90％，被申请人承担10％；仲裁反请求的仲裁费由申请人全部承担。
三、裁 决
基于前述案情和仲裁庭意见，仲裁庭对本案作出裁决如下：
(一)确认申请人与三被申请人于200*年1月18日签订的《房屋租赁合同》为编号深(*)***号《房地产租赁合同》的附件内容，是该合同的有效组成部分。
(二)申请人应于本裁决作出之日起30日内，向被申请人支付被申请人为办理本案所支出的律师费人民币**万元；
(三)本案仲裁请求费用人民币313,487元，由申请人承担90％，即人民币282,138元，由被申请人承担10％，即人民币31,349元。本案仲裁反请求费用人民币l6,000元由申请人全部承担。申请人预缴的人民币313,487元和被申请人预缴的人民币16,000元抵作本案仲裁费用。被申请人应于本裁决作出之日起30日内，将人民币15,349元迳付申请人。
(四)驳回申请人的其他仲裁请求。
本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。
首席仲裁员： ***
仲 裁 员： ***
仲 裁 员： ***
二〇〇*年三月二十日于深圳
浏览量：3024