广东省深圳市福田区人民法院
民事判决书
（2006）深福法民三初字第2219号

　　原告王碧悦，女，■■■■年■■月■■日出生，住深圳市■■大厦■座■■■房，身份证号■■■■■■■■■■■■■■■■■■。

　　委托代理人廖日尚，广东国晖律师事务所律师。

　　被告深圳世纪星源物业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦1201——1203室。
　　法定代表人丁芃，董事长。

　　原告王碧悦诉被告深圳世纪星源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2006年9月27日受理后，依法由代理审判员吴爽适用简易程序于2006年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖日尚，被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，原告于2005年2月2日与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买深圳市福田区新闻路五洲星苑■■栋■■房产，总房款582827元；被告须于2005年5月28日前将上述房屋交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；被告不能按合同约定的时间交付房产予原告使用的，每延期1日，被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约履行义务，但被告迟迟不按期交付房屋，直至2006年7月23日才交付房产。被告的行为构成违约，应支付迟延交房违约金。据此，请求法院依法判令被告向原告支付自2005年5月29日至2006年7月23日的延期交房违约金122685.08元及其利息。

　　被告对原告起诉所主张的双方签订《深圳市房地产买卖合同》、原告已付全部购房款的案件事实没有异议，但认为：第一，原告的付款时间迟延，没有按照合同约定的在2005年2月18日前付清楼款，原告第二期款项（即按揭贷款部分）直到2005年7月15日才支付，被告有权履行合同抗辩权，顺延交房，这段时间不应该计算违约金；第二，2006年4月11日前被告取得竣工合格证明，并且2006年4月11日向原告发出入伙通知，视为原告接受房屋，违约金应该计算到该日；第三，合同中约定的房价582827元包含了装修款46878元，装修款和房款是不同的，应该按照实际的房款计算违约金；第四，本案的延期交房违约金本身就很高，足以弥补损失，不应该再计算利息、；第五，合同约定的违约金标准过高，请求法庭予以酌情减低。

　　对于当事人无争议的案件事实，本院予以确认。

　　另查明：原、被告双方在《五洲星苑认购书》中就涉案房产约定，全部购房款的80％以银行按揭方式支付，由原告在2005年2月18日前办妥抵押贷款手续或由发展商通知。

　　2005年2月2日，原告支付购房首期款。
　　2005年7月15日，剩余购房款以按揭方式由贷款银行发放。
　　2006年7月23日，被告向原告交付了涉案房产，原告接收。
　　2006年7月26日，被告就涉案房产项目取得深圳市建设主管部门规定的竣工验收备案收文回执。

　　本院认为，关于原告第二部分购房款（即按揭贷款部分）的支付情况是否赋予被告迟延交房抗辩权的问题。首先，本案中原告付清全部购房款的时间为2005年7月15日，而被告迟至2006年10月23日才向原告交付涉案房产，究其真正原因乃是因为被告未能在预定的时间内取得竣工验收，而非其他。其次，所谓先履行抗辩权，是指合同当事人互负债务，有先后履行顺序，负有先履行义务的一方当事人未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，或先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求；前者一经行使，即发生阻却对方请求权的效力，可拒绝履行己方义务，后者则具有严格的相对性，必须对应而为之，而本案中被告的迟延履行行为显然不具有对应性；简而言之，该抗辩权系合同履行过程中的一项权利，而非事后追究违约责任的权利依据；这一抗辩权应严格区别于双方违约的情况，本案中如原告确实存在迟延付款的违约行为，则双方均为迟延履行，应分别承担各自的违约责任，被告应另行追究原告相应的违约责任。再次，关于原告按揭款部分是否确实存在迟延付款之违约行为的问题。根据双方在认购书中的约定，全部购房款的80％以银行按揭方式支付，由“原告在2005年2月18日前办妥抵押贷款手续或由发展商通知”，由此可见，在这一选择性条款中无论是要求买方自行办理按揭手续还是由发展商通知办理，该付款方式的最终落实均由被告掌握决定权及主动权，其应承担该项事实的举证责任，而对于这一点，本案双方陈述各异，均未能举证证明按揭款的最终落实方式是选择由买方自行办理按揭手续还是选择由发展商通知办理以及何时通知，被告应对此承担举证不能的后果。

　　原、被告之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。依照合同约定，被告应于2005年5月28日前向原告交付房产，且交付时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明。本案中，被告迟至2006年7月23日向原告交付房屋，其未依约定向原告履交付房产的义务，已构成违约，应依照合同约定承担迟延交房的违约责任，向原告支付违约金。尽管由于涉案房产项目当时并未办妥竣工验收手续，不具备交付使用的法定条件，但原告未提出异议，且实际接受了房屋，因此原告关于迟延交房的违约金应从2005年5月29日起计至原告实际接受房屋之日（即2006年7月23日）止的诉讼请求，没有超过合同约定及法律规定的范围，应予以支持。

　　对于被告主张其于2006年4月11日向原告发出入伙通知，应视为原告接受涉案房产的抗辩理由，本院认为，被告提交的证据不足以证明这一点，且此时被告并未取得建设主管部门规定的竣工验收证明，因此该项主张缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。

　　对于被告主张合同约定的购房款总额中所包含的装修款在计算违约金时应予以扣减的抗辩理由，本院认为，本案房地产买卖合同附表中所涉及的装修部分，是该合同不可分割的一部分，被告此项抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。

　　此外，被告主张违约金计算标准过高，请求酌情调低，但其并未举证证明该违约行为给原告所造成的损失大小，鉴于合同所约定的违约条款系双方当事人的真实意思表示，本院对被告此项抗辩依法不予采信。但同时，合同约定的违约金已足以弥补迟延交房行为给原告造成的损失，在此基础上原告仍要求计算违约金之利息，于法无据，对该项诉讼请求本院依法不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、原告王碧悦与被告深圳世纪星源物业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效；

　　二、被告深圳世纪星源物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王碧悦支付迟延交房违约金122685.08元，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　三、驳回原告王碧悦的其他诉讼请求。

　　本案案件受理费3995元，由原告负担31元，被告负担3964元（已由原告交纳，被告负担部分应迳付原告）。

　　如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在递交上诉状之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费（金额与本判决确定的一审案件受理费金额相同）。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　吴爽
二〇〇六年十一月二十二日
书记员　　刘晨