售楼广告起争端，开发商宣传须谨慎
我所孙智峰律师最近代理一起因开发商不实宣传及交付房产存在瑕疵引发的153户业主与开发商之间的纠纷的案件，作为开发商的代理人，孙律师提出正确的诉讼思路，为其作出了恰当的辩护，最终开发商仅承担部分的赔偿责任。
案情简述：
原告：陈国彬等153户购买“东方广场”的业主
被告：深圳中南建设有限公司
被告系东方广场房地产项目的开发商，2004年下半年，被告向社会公开销售房产，以“CBD首席复合型国际商务社区”，“商务公寓，现代办公，商业，酒店”为核心广告概念进行宣传，广告明确表示：“复合型商务社区：集商务办公，国际公寓，商业，酒店于一体的商务社区”等。并公开展示了各种户型的办公用途的样板房。按广告宣传和售楼人员介绍，该项目除四栋商务办公楼外将建有一栋高层五星级酒店，且四栋楼房的房地产全部用作办公室使用。此功能和配套使得该项目房地产具备其他纯住宅项目不具备的优势，虽然价格（11000元/平米）高于同地段住宅类房产，原告购买了该项目房产。04年各原告与被告分别签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，对房地产建筑面积，单价及总金额作了约定。同年6月2日，该项目取得竣工验收备案证明。后经了解，该项目经政府批准的土地用途和建设规划一条鲫鱼手续可用途均为住宅，致使原告不能将该房产用于办公，工商注册不能被批准。该项目是按住宅用途进行消防设计施工和验收的，致使办公室装修无法通过消防局验收。同时广告说的五星级酒店也根本不存在。被告进行了大量不实的广告宣传，存在严重广告欺诈行为。因被告的虚假宣传，致使原告以高出正常价格15%购买了不具备承诺用途的房地产，给原告造成损失。同时，在广告中对配套设施的描述也不存在或虚假，也应该赔偿。合同对交楼标准也作出约定，而实际缴付的房产不是实际按合同履行。另合同约定被告须于05年4月28日前将房产交付，每延期一日应支付万分之五的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款但被告未依约交付房产，计至05年6月30日逾期交楼63天。
另：根据合同约定，被告应在05年4月28日前交付房产，并取得工程竣工验收证明；交付时被告应发出书面通知经原告签收；如有异议应在15日内提出，逾期未提出视为同意收楼。被告于05年6月2日取得东方广场竣工验收备案证明后，向大部分原告发出通知，多数人前来办理入伙手续，也有少数提出书面质量异议，部分业主提出异议后至今未入伙。
另：部分原告与被告签订买卖合同后，又另签《购房免部分首期房款协议书》约定被告免收原告部分首期房款，实收房款以收据为准，双方结算时均要扣除被告减免的部分首期款，按实收款处理。另查，被告与国土部门签订的《土地使用权出让合同》国土部门颁发的《建设用地规划许可证》以及规划局最后批准的设计方案中均明确涉案土地的用途为商住混合用地。
以上案情叙述，为法院庭审时所采纳，依据此，法院作出判决如下：原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充合同有效；被告向原告支付逾期交房违约金；被告赔偿原告交楼不符合标准造成的损失各2000元；驳回原告其他诉讼请求。
案后述评：
本案争议焦点在于买卖合同的有效性问题以及广告宣传中的内容是否涉嫌欺诈，能否构成合同内容。
我所律师作为被告方的代理人，确定的诉讼思路为：
首先，确认合同的有效性。认为原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充合同，主体适格，内容合法，且系当事人真实意思表示，内容没有违反法律，法规的强制性规定，应为有效，受到法律的认可和保护。
其次，关于被告在售楼广告和宣传资料是否构成合同的一部分以及是否属于欺诈问题。通过对这些资料的分析，可以认为这些宣传只是提出了一些宣传概念，没有使用业内的规范用语，没有确定的含义，由于内容不够明确具体，不能被视为合同的组成部分，也不据此认定被告存在广告欺诈，这只是开发商在房地产销售的惯用的销售策略而已，由于内容不是特定而且明确的，因此不能作为合同的一部分来加以认定，既然不是合同的一部分，原告可能产生的错误认识也不能认为是被告在故意欺诈。而在原，被告双方正式签署的房地产买卖合同中明确约定涉案房产的用途为住宅，原告在购买房产时应该认真阅读过合同内容，清楚所购房产的用途，因此，既然原告是明知的且与被告签订了真实意思表示的合同，因此不能认为被告的宣传是构成欺诈，原告也不应该据此获得经济赔偿。
再次，关于涉案房产是否符合合同标准的问题。原告认为交付的房产不符合合同约定的标准，而从被告方看来，由于事先有约定，在规定期限内没有提出异议的，视为交付的房产符合约定标准，而且原告所提出的均系一些较小的瑕疵，不足以构成对合同的根本违反，被告至多应承担继续完善或修复的任务，而不应该认为被告交付的房产不符合合同约定的标准从而导致对原告的赔偿责任。
关于逾期交房的问题，由于施工期间被告受到台风和暴雨的困扰导致工期延后，事后被告能够尽量赶工，不至于超出约定期限太多，对于逾期交房给原告带来的损失，被告可以承担一部分责任，但是事出有因，且台风暴雨属于不可抗力，被告仅应当酌情作出一定补偿而不是全部赔偿损失，否则将会给被告带来极大的不公平，也违背合同法公平正义的理念。
法院在审理中基本采纳了我方提出的代理意见，作出了确认合同有效，被告仅承担部分赔偿责任，驳回原告其他诉讼请求的判决。应该说，该判决虽然不是百分之百免除了被告的责任，但是比起原告的诉求来说已经算是大大减轻了，被告仅承担部分的象征性的赔偿，基本利益得到了维护。
（本案当事人名称为化名）
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