欺诈出售业主共有物业用房   合同无效开发商退款并赔偿 

【案例来源】

    本案例根据国晖（2007）MS266-266-393号档案资料编写。

【案情简介】

2003年11月8日，深圳市xx房地产开发有限公司（以下简称卖方）与周某、肖某（以下简称买方）签订《深圳市房屋买卖合同》，约定由卖方将其开发的xx大厦一楼xxxx号房屋出售给买方，房屋用途约定为办公，总售价为1680620元。双方在合同中约定，买方应于合同生效之日向卖方交付定金680620元，并于合同生效之日起30日内将剩余购房款交付卖方；双方应于合同生效之日起30日内到房地产权登记部门办理产权转移登记手续。在签订《深圳市房屋买卖合同》时，卖方没有将该房屋为业主共有物业用房的事实向买方披露。卖方于2003年11月18日向深圳市规划与国土资源局xx分局提出将该房屋用途由物业用房改为办公用房的申请，该分局于2003年11月27日作出不予准许的复函。2004年1月9日，上述房屋买卖合同在深圳市房地产权登记中心办理了转让过户申请并予以受理。

买方分三次将定金交付卖方后，卖方于2004年2月10日向买方交付房屋，随后买方花费178418元对该房屋进行了装修。后买方多次催促卖方办理产权证书和剩余购房款的按揭手续，卖方均以正在办理予以敷衍。直到2007年2月25日卖方起诉买方时，买方才得知该房屋为物业用房。卖方起诉要求法院确认房屋买卖合同无效并要求买方退还房屋，同时要求买方支付房屋使用费578331元和承担本案50％诉讼费用。xx区人民法院受理后，卖方因证据不足提出撤诉申请，法院予以准许。2007年4月底，卖方再次起诉，xx区人民法院受理后，买方就本案提起反诉。

【本案焦点】

    1、双方签订的房屋买卖合同是否有效？2、卖方是否存在恶意欺诈的过错？3、卖方是否有权处分该物业用房并要求买方支付房屋使用费？

【相关法律知识】

一、合同无效的概念和相关法律规定

（一）合同无效的概念

合同无效指当事人之间以达成的协议或者已经完成的交易不发生预期的法律效果，或者约定的条款不能发生法律上的约束力。

（二）合同无效的相关法律规定

1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法性形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不得转让：

    （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
    （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
    （三）依法收回土地使用权的；
    （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
    （五）权属有争议的；
    （六）未依法登记领取权属证书的；
    （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。　  

二、欺诈的概念和构成要件

    （一）什么是欺诈？

欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。

（二）欺诈的构成要件

构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。

三、无权处分的概念及相关规定

（一）无权处分的概念及构成要件

无权处分，是指无权处分的人处分他人财产，并与相对人订立转让财产的合同。其构成要件为：一是行为人实施了处分行为；二是行为人以自己名义实施处分行为；三是行为人无处分权。

（二）无权处分的相关法律规定

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

    当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

【律师对案件的分析】

    我所律师接受买方的委托后，认真听取委托人的陈述，仔细查阅所掌握的证据材料和对方当事人的起诉状及相关材料。认为该案是典型的无效合同，因卖方以欺诈的方式将物业用房以办公用房的形式出售给买方，导致该房屋不能取得产权证书，卖方违反法律的强制性规定转让该房屋，因此合同应归于无效。卖方应返还买方已付购房款，由于其存在欺诈的过错，应赔偿买方的房屋装修费、已付购房款的同期银行存款利息。同时，因该房屋为物业用房，属于全体业主共有，卖方无权处分，故其无权要求买方支付房屋使用费。

基于上述分析，律师提出如下代理意见：

一、双方签订的房屋买卖合同无效。卖方以恶意欺诈的方式将业主共有物业用房以办公用房的形式出售给买方，因该房屋不能取得产权证书，卖方违反法律的强制性规定转让该房屋，导致合同无效。

二、由于卖方的过错导致合同无效，买方因此受到的利益损失应当由卖方予以返还并赔偿。1、卖方以欺诈的方式将属于业主共有的物业用房以办公用房的方式出售给买方，骗取购房款680620元，按照相关法律规定应当予以返还并支付同期银行存款利息；2、卖方以欺诈的方式将属于业主共有的物业用房以办公用房的方式出售给买方，导致合同无效，应赔偿买方的房屋装修费178418元；3、由于卖方所售房屋为xx大厦业主共有物业用房，其不是该房屋实际权利人，无权处分该房屋，故其无权要求买方支付房屋使用费578331元；4、卖方以恶意欺诈的方式将属于业主共有的物业用房以办公用房的方式出售给买方，导致合同无效，其存在恶意欺诈的重大过错，故应承担本案的全部诉讼费用。

【处理结果】

在我所律师的努力下，最终双方达成和解协议：卖方退还已收取的购房款680620元并支付同期银行存款利息148927元，同时赔偿买方支出的装修费178418元，以及买方提起反诉实际交付的反诉费4618.75元。达成调解后，双方当事人分别向法院申请撤诉。

【案件启示】

    合同的签订，对于双方当事人来说是一种意思自治。但合同的主体、内容、形式、标的、程序均要遵循法律规定，合同本身才具有合法性。如果合同主体或内容等违法，则会导致合同无效。合同无效，将会导致双方当事人订立合同的目的不能实现，并且如一方或双方当事人存在过错还应承担赔偿责任。

本案是一起典型的因合同内容违反了国家强制性规定而导致整个合同无效的案件。所以，当事人在签定合同时，一定要审查合同的内容是否符合法律规定，同时还要对合同标的物的情况及对方当事人的资信做一定的了解和调查，防止恶意欺诈或上当受骗。