房屋产权确认纠纷

编者 林秋曲（实习律师）

【案例来源】

本案例根据广东国晖律师事务所（2010）MS217-2127-3346档案编写。

【案情简介】

德某公司的法定代表人潘某向兴某房地产开发公司订购了位于深圳市盐田区某花园12A房屋，并交纳定金两万元。为方便办理房产按揭手续，德某公司与陈某协商，由公司出资，以陈某名义和兴某房地产开发公司签订购房合同，办理该房产购买及产权登记手续。涉案房屋的产权人登记为陈某，但实际上一直都是德某公司占有、使用。陈某亦出具一份《申明》，明确表示“鉴于本人未支付该房产任何款项，该房产的产权归德某公司所有，与本人无关。”。后因陈某拒不协助德某公司办理过户手续，德某公司向一审人民法院提起诉讼，请求法院依法确认德某公司为该房屋的所有权人。德某公司委托我所律师作为其诉讼代理人，参与本案诉讼。

【本案焦点】

在一般情况下，不动产登记本是物权归属和内容的根据，若不动产登记簿记载的物权归属事项与事实不符时，该产权应如何认定？

【相关法律知识】

（一）物的分类

我国《物权法》第二条明确对物分为不动产及动产。一般理解，土地及其定着物为不动产，如房屋、建筑物、纪念碑、林木等。动产是指不动产及人身之外的能够为人力所控制并具有经济价值的有体物，如图书、家用电器等。

（二）分类的意义

区分动产与不动产的法律意义在于：法律对动产与不动产物权的设立、变更、转让及消灭的规定不同。

（1）动产的交付

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。这是由于动产的数量之多且交易频繁，若像不动产实行登记制度，既无必要也无可能，不利于交易的便捷。

（2）不动产的登记

不动产登记是指不动产所在地的登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、消灭等事项进行登录记载于特定簿册的事实。不动产登记是国家对不动产进行行政管理的依据；是公示物权状况、警示交易风险、维护不动产交易安全的有效措施；也是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据。

我国对不动产实行统一登记的制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未经登记，不具物权法上的效力，但法律另有规定的除外。

不动产登记簿，是登记主管机关专门登载记录物权变动事项的特定簿册，是确定物权归属和内容的根据。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

【律师代理意见】

本所律师接受一审原告德某公司的委托，担任其代理人，通过认真分析有关证据材料和了解案件情况，发表如下代理意见：

1.本案证据足以证明原告德某公司是涉案房屋的实际权利人。原告德某公司以转账支票的形式，向涉案房屋的兴某房地产开发公司支付了首期房款。此后，原告德某公司每月都按时向以被告陈某名义开的还贷账户上存款，用于缴纳按揭月供；涉案房屋的购房借款合同、购房款收据、银行存折、存款回单等，足以证明一直以来都是原告德某公司在实际履行付款义务。同时，根据被告陈某出具的《申明》，可以证明被告陈某并不是涉案房屋的实际权利人，其只是接受委托以其名义办理购房按揭手续，房屋的产权归原告德某公司所有。

2.物权的归属应根据证据反映的客观事实确定，原告德某公司的诉求有法律依据。

被告陈某购买涉案房屋是基于原告德某公司的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为，原、被告之间形成委托合同关系。根据《合同法》的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。被告陈某因处理委托事务所取得的不动产登记簿上的房屋所有权应当归还原告德某公司。

原告德某公司是涉案房屋登记时的实际权利人，本案证据也充分证明了这点，只是因故未在房屋登记机关登记为权利人。房屋产权登记只是房地产登记机关依申请进行的形式登记，仅具有“推定的证明力”，不具有“绝对的证明力”。权利人、利害关系人有证据证明登记确有错误，不动产登记簿所具有的“推定证明力”将被推翻，财产的物权归属应根据实际情况来认定。本案被告陈某所写的《申明》已证明原告德某公司为实际权利人，因此请求法院认定原告德某公司享有涉案房屋的所有权。

【判决结果】

一审法院认为：本案系房屋确权纠纷。在一般情况下，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但若不动产登记簿记载的事项与事实不符，利害关系人可以请求确认权利或申请更正登记。本案中，涉案房屋的登记权利人虽然是陈某，但原告德某公司提交的证据足以证明，涉案房产真正的权利人应是原告德某公司而非被告陈某。故一审法院完全支持原告德某公司的诉讼请求，确认深圳市盐田区某花园12A房属于原告德某公司。双方当事人均未提起上诉，本案现已生效。

【案件启示】

不动产物权实行公示制度，在不动产物权归属问题上，由于有着国家行政力量的介入、严格的统一程序并有着文字的记载，不动产登记簿是确定物权归属的根据，同时也具有很强的公示公信力。权利人、利害关系人要更改登记事项，必须得到不动产登记簿记载的权利人书面同意或者有充分的证据证明登记确有错误。在本案中，被告陈某拒不协助原告德某公司办理过户手续，原告德某公司能否提供充分的证据证明登记簿记载的物权归属事项有错误，将成为本案的胜败关键。原告德某公司提供的《申明》系本案的重要证据，对原告德某公司最后的胜诉有着重大的意义。在日常生活中，不少人于权益遭受侵犯时苦于没有保留相应的证据，从而导致维权失败。胜利只留给有准备的人，如果想避免日后不必要的纠纷和损失，我们需留意收集保管证据，从而最大程度的保护自己的权益。