国土部门换发证，两次纠纷为哪般？

              作者  广东国晖律师事务所唐滟律师

【案情简介】

1989年11月22日，原深圳市规划国土局与A公司签订《土地使用合同书》，将B405—7号宗地出让给A公司使用，使用年限30年。1994年12月30日，原深圳市规划国土局与A公司签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书补充协议书》，对土地利用要求进行部分变更。A公司付清了全部地价款。1990年9月25日，A公司取得B405—7号宗地《房地产证》[深房地字第0021754号]。A公司对该土地进行了部分开发，1993年7月，就尚未开发的土地A公司取得深房地字第0086365号《房地产证》，注明：地号B405-7（4），用地面积12199平方米，空地，待建房。

1991年6月7日，A公司向罗湖公司出具了《关于总公司与深圳B发展集团公司合作开发C工业区的复函》，内容为：“A公司同意总公司关于与B发展（集团）股份有限公司合作开发A工业区11500平方米土地的决定，并由总公司办理相关事宜。由此而获得的C公司股权由总公司持有，该块土地之价值由总公司另行补偿给A公司。”1993年7月，作为建设单位的A公司的C综合楼与C一号厂房竣工。

1995年6月9日,罗湖公司和B公司倒签日期为1991年6月8日的《合作开发A工业区协议书》、1991年10月18日的《补充协议》。《合作开发A工业区协议书》约定由罗湖公司提供B405-7土地中11500平方米，B公司出资，合作开发A工业区。合作年限自协议生效日至2019年12月，11500平方米的土地使用权及开发的建筑物产权全部归B公司所有，经营管理由B公司负责，经营所得利润按定额分配给罗湖公司。《补充协议》约定对罗湖公司经营所得利润采取一次性包干预支的办法，由B公司向罗湖公司支付人民币615万元。

1995年12月29日，B公司对C综合楼、C一号厂房和在建厂房提出产权初始登记申请。

1996年2月15日，原深圳市规划国土局福田分局作出《违章合作建房处理通知书》，认定C综合楼与一号厂房属未经批准与其他单位合作建房行为，依照深府【1993】426号文规定对A公司罚款23万元，对B公司罚款57.5万元，1996年5月13日B公司交纳了全部罚款。该《违章合作建房处理通知书》并未送达A公司，A公司也一直未知晓此事。

1996年6月10日，原深圳市规划国土局依据罗湖公司与B公司倒签的协议，为B公司核准颁发0103142号《房地产证》（C综合楼、C一号厂房，用地面积6718平方米）和0103139号《房地产证》（用地面积4782平方米）。后原深圳市规划国土局应B公司申请，对深房地字第0103142号房地产证登记的房地产分宗登记，分别于2002年6月25日和2002年8月23日为B公司颁发了深房地字第3000119899号和深房地字第3000119900号房地产证，并注销0103142号《房地产证》。深房地字第3000119899号《房地产证》登记的用地面积为3648.2平方米，深房地字第3000119900号《房地产证》登记的用地面积为0平方米。

2002年9月18日，原深圳市规划国土局又根据B公司申请，注销第3000119900号房地产证，换发第3000137414号房地产证。该《房地产证》登记的用地面积仍为0平方米。

2005年3月2日，B公司致函国土局（深圳市国土资源和房产管理局在2004年行政管理体制改革后承受原深圳市规划国土局的房产登记管理职能），请求注销0103139号《房地产证》，将该房地产证所载土地面积合并登记在上述3000137414号房地产证中，2005年3月25日，国土局核准申请，将两证合并登记并颁发了第3000320987号房地产证，注销了第3000137414号房地产证，但未注销0103139号房地产证。

A公司认为国土局为B公司颁发房地产证的行为存在违法的情形并侵犯了A公司的合法权益，于2005年5月18日向深圳市国土资源和房产管理局申请撤销3000320987、3000119899号两本房产证。深圳市房地产权登记中心于2005年7月7日作出了深房登函字[2005]84号《关于申请撤销深房地字第3000320987、3000119899号<房地产证>的复函》，认为上述两本房地产证是依据《深圳市经济特区房地产登记条例》的有关规定依法登记颁发的，符合相关法律法规的规定。上述两证均合法有效，不能予以撤销。

2005年7月11日，A公司向深圳市人民政府提起行政复议，市政府复议办作出深府复决【2005】294号行政复议决定书，复议机关查明：

一、登记机关在1996年最初核准颁发B公司申请的深房地字第0103139号和0103142号房地产证前，深圳C公司也分别于1995年1月9日和1995年12月29日对上述房产证所涉房产提出了产权初始登记申请，由此而产生了权属争议，原深圳市规划国土局于1996年6月10日核准了B公司的初始登记申请，却未对C公司的申请作出处理；

二、上述两证颁发前，原市规划国土局向A公司和B公司发出《违章合作建房处理通知书》，认为B公司与A公司的合作开发协议为违法合作建房行为，依深府[1993]426号文件第十条的规定对两公司进行罚款处理，并称B公司在办理手续后凭罚款收据办理产权登记手续，要求A公司在办理手续后凭罚款是收据协助B公司办理产权登记手续。

上述《处理通知书》中受处罚的单位是A公司和B公司，但原深圳市规划国土局却没有任何证据可以证明已将上述处罚决定书送达A公司，而且A公司的罚款23万元是由B公司代付的。在此情况下，原深圳市规划国土局未进行权属调查，在初步审定后也未依法进行公告即核准了B公司的初始登记。其中,颁发的深房地字第0103139号房地产证登记的土地上的建筑物尚未建成，B公司未提交建筑物的竣工验收证等文件，依法不应核准其所有权初始登记，核准登记明显不当，故这一房地产证的产权电脑查询结果为无效状态；

三、原深圳市规划国土局在对深房地字第0103142号房地产证分宗登记后颁发了深房地字第3000119899号和第3000119900号房地产证。深房地字第3000119899号房地产证所记载用地面积为3648.2平方米，而第3000119900号房地产证所记载用地面积为0平方米，两证用地面积之和与原证第0103142号房地产证所记载的用地面积6718平方米不符。之后，原深圳市规划国土局又应B公司申请，在2002年注销第3000119900号房地产证，颁发第3000137414号房地产证，但换发之后的房地产证的用地面积记载仍为0平方米。2005年2月，B公司已清理资产，解决房地产证电脑记录属无效状态为由，申请注销深房地字第0103139号房产证，并将该证的土地面积合并为深房地字第3000137414号房地产证登记的一号厂房的基底用地面积。2005年3月，原深圳市规划国土局应B公司申请，注销了深房地字第3000137414号房产证，为其颁发了深房地字第3000320987号房地产证。但是B公司未能提交任何证据上述两宗房地产证明合并登记的依据。

综上，复议机关认为0103142号与0103139号《房地产证》的颁发存在权属不清、核准不当的问题，之后分宗、换证、并证所产生的3000119899号、3000119900号、3000137414号和3000320987号房地产证所记载的核准登记事项也存在登记机关审查有疏忽、核准登记不当的问题，决定撤销深圳市国土资源和房产管理局以深房登函[2005]84号复函作出的具体行政行为，并责令重新作出具体行政行为。

B公司不服，提起行政诉讼，经过一审、二审程序，一审和二审法院均维持了复议机关的复议决定。

2007年3月13日，A公司向深圳市中级人民法院申请强制执行，要求国土局履行第一次行政诉讼判决结果，深圳市房地产权登记中心于2007年5月14日作出了【关于撤销深房地字第3000119899和3000320987号《房地产证》】的决定，撤销了第3000119899和3000320987号房产证，恢复为最初的0103142、0103139号房产证。

2007年5月30日，A公司向国土局申请撤销深房地字第0103142号、第0103139号、第3000119900号、第3000137414号《房地产证》，将上述四本房地产证所记载的土地面积重新核准登记到A公司名下，并为A公司颁发《房地产证》。

2007年11月14日，深圳市房地产权登记中心复函称，其要求A公司提交国有资产管理部门及土地行政主管部门将深房地字第0103142和0103139号《房地产证》所记载的房地产纳入A公司企业改制范围的有关批准文件，A公司未能提供。认为A公司对四本房地产证所记载的房地产权不存在利害关系，不具有申请撤销上述房地产证的主体资格，因此驳回A公司的申请。

2007年11月26日，A公司向法院提起行政诉讼，请求法院判决撤销国土局的复函，判令国土局撤销四本房地产证，并将四本房地产证所登记的土地使用权重新登记到A公司名下，为A公司颁发《房地产证》。B公司列为第三人。

被告国土局辩称，2007年5月31日A公司向其递交《申请书》要求撤销起诉所涉的四本《房地产证》，并将土地使用权重新登记至A公司名下。2007年9月17日，第三人B公司对A公司的申请提出异议并提交了相关证据材料，认为A公司经过改制后的资产不包含案件所涉地块的土地使用权及建筑物。为此，被告于2007年10月16日复函原告A公司，要求其提交国有资产管理部门及土地行政主管部门将涉案宗地及建筑物纳入A公司企业改制范围的有关批准文件，但原告并未提供上述文件。因而，被告才作出最终复函，以原告“对四本房地产证所记载的房地产权不存在利害关系，不具申请撤销上述房地产证的主体资格”驳回了原告的申请。第三人B公司认为，涉案房地产权利属于其所有，A公司在改制后并不具备本案的主体资格，涉案土地已不属于A公司，且案件已过诉讼时效，法院应予以驳回。

【本案焦点】

    1.A公司是否具有本案诉讼主体资格？

2.A公司的起诉是否超过了法定的起诉期间？

3.国土局将深房地字第3000320987号和深房地字第3000119899号两本《房地产证》撤销后，将房产恢复到上述被撤销两本房地产证之前的、最初的两本房地产证（即深房地字第0103142号、第0103139号《房地产证》）的登记状态是否合法？

【诉讼时效】

1. 诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。

2.《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条规定：公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

【应撤销核准登记事项的情形】

《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定：凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：

（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；

（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；

（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。

撤销核准登记的决定应书面通知当事人。

【律师代理意见】

我所律师接受行政诉讼原告A公司的委托后，认真审阅了相关材料，并进行调查，基本确认了以下事实：

一、企业改制都只是出资人和股东的变更，在民法上仍然是同一主体，不因其股东性质的变化而丧失主体资格，不因其股东性质的变化而丧失其原有的权利义务。A公司改制，实质上是股东权益的转让，不是A公司资产的买卖，A公司的主体资格不变；A公司虽经过改制，但在民法上仍是同一主体。

二、A公司的诉讼请求是源于国土部门将深房地字第3000320987号和深房地字第3000119899号两本《房地产证》撤销后，将房产恢复到上述被撤销两本房地产证之前的、最初的两本房地产证（即深房地字第0103142号、第0103139号《房地产证》）的登记状态的行政行为，根据《行政诉讼诉法》和《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条的规定，A公司对国土部门的具体行政行为不服而提起的本次的行政诉讼并没有超过期限。

三、涉案四个房产证的核准与颁发均存在核准不当，违反法定程序，依法应予撤销的事由，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条的规定，国土部门应履行其职责，撤销该四个违法的房产证，而不是在明知房产证核准不当的情况下，为纠正一个错误的行政行为而迳行恢复到另一核准不当房产证的状态下。

【法院判决】

深圳市福田区人民法院经审理后认为：

一、A公司虽经改制，但其改制前后在民法上仍是同一主体，且本案争议之房地产权源自1989年11月22日A公司与原深圳市国土局签订的编号为B405-7地块的《土地使用合同书》。A公司与涉案房地产权利有直接利害关系，具备本案的诉讼主体资格。

被告国土局作出的深房登函（2007）490号复函是针对原告A公司作出的，A公司依法可以申请行政复议或提起行政诉讼。

二、A公司起诉的两个案件诉讼请求不同。本案的诉讼请求是请求法院直接撤销被告国土局的具体行政行为，而另案是要求被告作为而产生的行政诉讼，不宜认定为重复起诉。且因国土局于2007年5月14日将涉案房地产恢复到原深房地字第0103142号和0103139号房地产证的登记状态，2007年11月14日复函驳回原告A公司的撤证申请，原告A公司的起诉未超过诉讼时效。

三、经深府复决【2005】294号行政复议决定及第一次行政诉讼两审法院终审审查认定，国土局颁发四本房地产证的具体行政行为审查存在疏忽、核准登记不当、违反法定程序等问题，且原深房地产字第0103142号和0103139号房地产证在核准登记时就存在B公司和深圳市合成纤维有限公司两个公司都申请核准登记的情形。该情形表明当时该房地产权属有争议，在没有证据表明对A公司当时的行政处罚决定已送达和对A公司的罚款是由B公司代缴的情况下，国土局对权属的调查不足，所作登记违反了《深圳市经济特区房地产登记条例》关于产权纠纷尚未解决暂不登记的规定。而本案自2005年争讼以来更表明，涉案房地产存在争议是事实，国土局迳行恢复登记使本案当事人各方争讼不止。因此，国土局应依法作出处理。

因A公司诉请撤销的深房地字第3000119900号和第3000137414号《房地产证》不存在，而关于将涉案房地产权恢复至到其名下的请求超出法院的审判权限，法院一审判决撤销国土局重新恢复的深房地字第0103142号、第0103139号《房地产证》的具体行政行为。判令国土局于判决生效之日起三十日内对A公司要求将涉案的房地产权恢复到其名下的申请作出处理。驳回A公司的其他诉求。

一审判决后，一审原告A公司、一审被告国土局和一审第三人B公司均提出上诉，二审维持原判。

【案例启示】

依照法律规定，房地产登记部门对房地产权属进行登记时应对权属情况进行充分调查，对存有争议的房地产权利应不予登记。对当事人的申请应严格审查，对房地产状况进行如实登记。本案中，国土局在对涉案房地产初始登记时便未尽到审查义务，初始登记后核准颁发的房产证权利人为B公司，而原登记的权名称变利人为A公司，权利人名称发生变化，而国土局未作权属调查，对另一申请人C公司的申请也未予处理，以合作建房违法为由对A公司作出的处罚既未送达A公司，罚款也由B公司代交，登记行为违反法定程序，对房地产证的分宗合并没有法定的事实和理由。

正是由于房地产权登记部门在进行权属登记时的错误的、违法的行政行为，导致房地产权错误登记在他人名下，侵害了该房地产实际权利人的合法权益，致使合法权利人无故蒙受巨大的损失，在房产建成十几年后仍无法使用、收益和处分，使用权原属于自己的土地也被侵权人违法分了一杯羹。而为了保障自己的合法权益，被侵权人也长年被诉讼所拖累，耗费了巨大的人力、物力和财力，损失之大可想而知。

第一次行政纠纷已经认定自最初的初始登记开始国土局的发证行为即存在错误，而国土局不彻底纠正自身行政行为的错误，反而将错误恢复至最初状态，迫使被侵权人再次提出诉讼而确定其行政行为的违法性，这是对行政相对人严重不负责的表现，是绝对的形式主义，既造成了司法资源的浪费，也损害了当事人的合法权益，更是置国家法律和其应履行的职责于不顾。其行为于国于民，都是百害而无一益。作为国家职权部门，房地产权登记中心应该认真反思一下自己的所作所为。