房屋买卖双方不履行合同义务，双方均承担违约责任

【案例来源】

本案例根据国晖（2007）MS230—230—294号档案资料编写

【案情简介】

2004年5月31日，原告罗某某与被告卓某某签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由被告出售深圳市福田区华发北路某小区一套商品房给原告，价格430000元，同日原告交付定金20000元给被告。2004年6月17日，原告与被告签订《付款补充协议》，约定因原告的原因未能付款，重新约定付款方式为：首笔房款110000（合同价扣减按揭金额和定金后的余额）在2004年6月19日前支付，卖方收到首笔房款后即与买房一同办理银行按揭及资金保障事宜。买房若拖延或贷款不成功，必须立即现金购房，否则视为放弃买卖。2004年6月18日，原告向被告支付首笔房款110000元。后原告未办理银行按揭贷款或以现金方式支付购房款给被告，并中断与被告的联系，被告遂于2004年7月21日将涉案房屋以价格450000元转让予他人，并办理了产权转移登记。2004年12月29日，原告重新与被告联系要求退还购房款110000元及赔偿原告首笔房款11万元的利息3000元，并要求被告双倍返还定金4万元。被告分别于2004年12月29日返还8.4万元给原告、2005年9月29日返还2.6万元给原告，但却拒不返还定金及赔偿首笔购房款利息3000元。

原告诉至法院，请求法院判决：1、被告双倍返还定金4万元；2、被告赔偿原告首笔购房款11万元的利息3000元；3、被告承担诉讼费用。

法院判决驳回原告诉讼权求，并由原告负担案件受理费、鉴定费。原告提起上诉，二审法院撤销了一审判决，判决被告向原告退还定金20000元，并向原告支付利息人民币3000元。

【本案焦点】

1、究竟是哪一方的违约行为导致双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及《付款补充协议》无法继续履行？是单方违约还是双方均存在违约行为？

2、卖方是否存在“一房两卖”的行为？是否需要双倍返还已收定金？

【相关法律知识】

一、什么是违约的民事责任？

违约的民事责任，即违反合同的民事责任或违约责任，是指合同的一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。

二、合同当事人是否一定要存在过错才承担违约责任？

根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，就应当承担违约责任。即违约构成的要件是单一的，就是客观上有违约事实即可，而无需有主观过错这一要件，这在学理上称为无过错责任的归责原则。在诉讼时，请求追究违约一方的责任只要证明客观的违约事实存在即可。

三、违约责任的种类

我国《合同法》规定了五大类违约责任形式：

1、继续履行，又称强制履行，是指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。其构成要件如下：

（1）存在违约行为；

（2）必须有守约方请求违约方履行合同债务的行为；

（3）违约方能够继续履行合同。

2、采取补救措施。《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

3、赔偿损失。即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任形式。根据《合同法》规定，当事人一方不能履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。赔偿责任属于补偿性质的责任，通常不具有惩罚性，它的目的在于弥补或补偿违约行为所造成的损失。

4、定金责任。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人名共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定约定的债务的，应当双倍返还定金。”

5、违约金责任，又称违约罚款，是由当事人约定的或由法律规定的，在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。违约金具有惩罚性和补偿性的双重性质。因为双方允定或法律规定的违约金数额相当于未违约方因对方违约造成的损失，即相当于赔偿，在此情况下，违约方在支付了违约金后，就不需向对方支付赔偿金，除非双方约定的违约金小于非违约方实际受到的损失，违约方在支付了违约金后，还应再进行赔偿，以补足违约金的不足部分。违约金的惩罚性体现在只要约定或法定必须支付违约金的条件出现，不论违约是否给对方造成损失以及损失的大小，均应支付违约金。为了避免当事人自有约定的违约金过高或过低影响合同公平正义，法律规定当事人可以请求人民法院或仲裁机构裁决增加或减少，体现公平原则以保护双方利益。

四、在双方违约的情况下如何承担法律责任？

《合同法》承袭了《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条的规定，规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即合同双方当事人都违反合同的情况下，双方当事人应根据各自违约行为的情况，对相应的损失承担责任，而不是各承担自己的损失，也不是平均承担责任。

【律师代理意见】

我所律师担任了原告的代理人，通过认真分析有关证据材料和了解案件情况，确定了以下事实：

一、双方签订的《深圳市房地产买卖合同》和《付款补充协议》，是合法有效的，被告一房两卖，明显构成违约，理应承担违约责任。

双方在自愿平等的基础上签订了《深圳市房地产买卖合同》及《付款补充协议》，原告依约定于2004年6月18日向被告支付首笔购房款11万元，但此后被告却与原告中断了联系，未及时履行合同约定的与原告一同办理银行按揭、资金担保、房屋过户等义务，并于同年7月21日将涉案房屋以高价卖给他人且办理了产权转移登记。被告明显构成违约，理应承担违约责任。

二、被告应双倍返还定金、赔偿首笔购房款的利息。

由于被告故意违约，已将涉案房屋转让给他人并办理了过户手续，导致涉案合同无法继续履行，被告应依法承担违约责任，即双倍返还定金4万元，赔偿首笔购房款的利息3000元。

【法院判决】

一审法院认为：由于原告违约导致涉案合同未能履行，而被告并未违约，被告有权没收该笔定金，原告主张双倍返还定金本院不予支持；原告主张的首笔购房款11万元的利息，由于原告自认被告已于约定期限退还，该诉讼请求没有依据，本院不予支持。

一审法院判决驳回原告诉讼请求，由原告负担案件受理费及鉴定费。

二审法院认为：本案中，上诉人（即原告，下同）向被上诉人（即被告，下同）支付了定金和首期款后，双方并未按照合同及协议履行各自的义务，上诉人没有及时办理银行按揭贷款或以现金方式向被上诉人支付剩余房款，也没有证据表明上诉人积极履行合同及具有履行合同的能力，上诉人存在违约，其无权要求被上诉人双倍返还定金；而被上诉人在与上诉人签订的房屋买卖合同有效的情况下，又将涉案房屋转让给他人并办理了过户手续，导致涉案合同无法继续履行，被上诉人对此存在过错，即双方当事人对合同不能继续履行均存在过错，应当各自承当相应的责任。被上诉人对合同无法继续履行存在过错，其无权没收上诉人所交的定金，应向上诉人退还定金；合同无法继续履行，被上诉人收取上诉人的首期款也应退还上诉人，同时应向上诉人支付首期款的相应利息。

二审法院判决：撤销一审法院判决，判决被上诉人应向上诉人退还定金20000元，并向上诉人支付利息人民币3000元，本案一审、二审案件受理费由双方共同负担，一审鉴定费由原告负担。

【案件启示】

合同的签订对于双方当事人来说是一种意思自治，但合同一经成立，即具有法律约束力，合同的当事人应诚实信用，严格按照合同的约定履行自己的义务，否则就应承担违约责任。