非法转租中：作为所有权人的出租人的返还原物请求权
时间：2017-07-21
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非法转租，也即承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，未经出租人同意，将租赁物的全部或一部分分租给第三人（次承租人）使用、收益，并行第三人收取租金的行为。
在非法转租的情形下，出租人享有法定的解除权：
1、承租人非法转租，出租人享有法定解除权，可解除与出租人的租赁合同。
2、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，6个月期限届满，出租人的法定解除权消灭。
这里可比较非法转租与《物权法》第34条中的返还原物请求权。《物权法》第34条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。非法转租中，次承租人相对于出租人为无权占有人，作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权。但行使的方式分两种情形。
* 举例说明：
甲将自己的房子出租给乙，乙未经甲的同意，擅自将房屋转租给丙。甲知道后表示了异议。此时：
因乙的转租未经甲的同意，故属于非法转租。
① 丙相对于甲为无权占有人，甲可以对丙行使返还原物请求权；
② 若甲未解除与乙的租赁合同，甲只能请求丙将房屋返还给乙，仅在乙拒绝接受时，甲才有权请求丙返还给自己。原因：甲对丙行使返还原物请求权，仍应顾及乙的承租权。
③ 若甲已经解除与乙的租赁合同，甲有权要求丙将房屋返还给自己。此时的丙为真正意义上的无权占有人。
注意：承租人（次承租人）未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
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