商品房的虚假广告引发的法律纠纷

目前，商品房买卖百分之九十以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。

案例：

某房地产开发公司开发了世纪春城第三期项目，在进行预售时，其在销售广告中称：“一万平米中央园林”，“东面为三层楼高幼儿园和游乐场，开阔视野、无敌景观”。2007年1月28日，何某与开发公司签订《商品房购销合同》，约定购买世纪春城第三期，价款80余万元。合同签订后，何某支付了购房款。

然而，在入住后不久，何某发现，原来的十万平米中央园林被调整只是中间一个小水塘，“东面为幼儿园和游乐场”改为开发世纪春城第四期，为五六栋层高20几层的高层住宅，离三期最近处仅十米不到。发现该重大变化后，何某认为其购买房屋时受到欺诈，故起诉要求解除合同，并要求赔偿。

对于开发商关于楼盘的广告，是否需要规范？如果虚假、夸大广告了要不要承担责任？如何承担责任？法律依据在哪里？

首先，根据《合同法》第15条第1款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但同时，根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。

到底如何界定是要约邀请还是要约？

出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区有绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。2、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等。3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。

广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。

二审法院审理后认为：开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并且内容具体，对购房者购买房屋的意愿的房屋价格产生影响，因此开发商应承担相应法律责任，酌情判决开发商想业主按房价款的1%赔偿。

    理解记忆口诀：广告不兑现，开发商买单。