建设用地使用权 - 法律知识

　　国有土地使用权，是指公民、法人依法对国有土地享有的占有、使用和收益并排斥他人干涉的权利。国有土地使用权是在国家的土地所有权权能分离的基础上产生的。
　　国有土地使用权具有以下特征：第一，国有土地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。第二，国有土地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的的权利。第三，国有土地使用权是使用国家所有的土地的权利。
　　

　　二、国有土地使用权的产生和期限

　　（一）国有土地使用权的产生

　　１、土地划拨。
　　土地划拨，是土地使用人需要按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种依法无偿取得土地使用权。根据土地管理法的规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：（１）国家机关用地和军事用地；（２）城市基础设施用地和公益事业用地；（３）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（４）法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
　　２、乡（镇）村建设用地。
　　乡（镇）村建设用地，是指在乡（镇）村中，土地使用者通过一定的程序批准，取使用一定土地的权利。它主要有两种形式：（１）农村居民住宅用地。根据我国土地管理法的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（２）乡（镇）村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
　　３、土地使用权出让。
　　土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者依照这种出让土地使用权的行为即取得地上权。土地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门（代理国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订土地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订土地使用权出让合同。
　　４、土地使用权转让。
　　土地使用权转让，是指土地使用人将土地使用权再转移的行为。
　　

　　（二）国有土地使用权的期限

　　（１）居住用地７０年；
　　（２）工业用地５０年；
　　（３）教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；
　　（４）商业、旅游、娱乐用地４０年；
　　（５）综合或者其他用地５０年。
　　第一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。
　　

　　三、国有土地使用权的内容

　　（一）国有土地使用权人的权利

　　１、占有和使用土地。
　　２、权利处分。
　　（１）转让。
　　（２）抵押。
　　（３）出租。
　　但是，通过土地划拨取得的国有土地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的国有土地使用权不得转让、出租、抵押。
　　３、附属行为。
　　４、取得地上建筑物或其他工作物的补偿。
　　

　　（二）国有土地使用权人的义务

１、支付土地使用费。
　　２、恢复土地的原状。

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