（一）房地产中介服务法律制度概述

1.房地产中介服务的概念

    房地产中介服务，有广义和狭义之分。广义的房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、管理、消费等经济运行的各个环节中，为资金供需双方、租赁双方、房地产纠纷双方、物业所有者与使用者等房地产当事人提供居间服务活动的总称。狭义的房地产中介服务，是指具有专业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动的总称。

2.房地产中介服务的种类

    房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。

（1）房地产咨询

    房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。从事房地产咨询活动的组织，即为房地产咨询机构。房地产咨询的内容主要有：

①房地产信息咨询

    包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况，以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。

②房地产法律、业务咨询

    对于房地产法规、政策问题以及办理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。

③代理

    代理研制房地产方面的可行性报告、投资开发方案、项目规划设计方案等方面的业务。

（2）房地产评估

    房地产评估，是指房地产进行测算，评定其经济价格的经营活动。房地产评估机构，即从事房地产价格评估活动的机构。

（3）房地产经纪

    房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，主要功能在于为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务促成交易。

（二）房地产中介服务管理法律制度

1.房地产中介服务机构的设立管理

（1）房地产中介服务机构的设立条件

     房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。我国《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：

①有自己的名称和组织机构。

②有固定的服务场所。

③有规定数量的财产和经费。

④有足够数量的专业人员。

（2）房地产中介服务机构的设立程序

    设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地的省、自治区人民政府建设行政部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介服务业务。

（3）房地产中介服务机构的义务

房地产中介服务机构必须履行下列义务：

①遵守有关的法律法规和政策。

②遵守自愿、公平、诚实信用的原则。

③按照核准的业务范围从事经营活动。

④按照规定标准收取费用。

⑤依法缴纳税费。

⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

2.房地产中介服务人员的资质管理

    房地产中介服务人员，是指属于房地产中介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、房地产价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业资格认证和登记管理办法。

（1）房地产咨询人员资质管理

    从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历、与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

（2）房地产价格评估人员资质管理

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

    房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

    房地产估价员必须是经过考试并取得房地产估价员岗位合格证的人员。未取得房地产估价员岗位合格证的人员，不得从事房地产估价业务。

（3）房地产经纪人员资质管理

    根据《城市房地产中介服务管理规定》的规定，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。

国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

3.房地产中介业务管理

（1）房地产中介服务管理合同

    房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

①当事人姓名或者名称、住所。

②中介服务项目的名称、内容、要求和标准。

③合同履行期限。

④收费金额和支付方式、时间。

⑤违约责任和纠纷解决方式。

⑥当事人约定的其他内容。

（2）房地产中介服务禁止行为

房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。

②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务。

③同时在两个或令个以上中介服务机构执行业务。

④与一方当事人串通损害另一方当事人利益。

⑤法律法规禁止的其他行为。