【案   由】房屋租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告：深圳市XX工业有限公司，法定代表人：詹某某，住所地：深圳市龙华新区。
       被告：深圳市XX股份合作公司，法定代表人：龙某某，住所地：深圳市龙华区。
       委托诉讼代理人：广东国晖律师事务所律师。
       2001年3月20日，原告深圳市XX工业有限公司与被告深圳市XX股份合作公司的前身深圳市龙华XX村XX经济合作社(下称“XX经济合作社”)签订《租地经营合同》,约定XX经济合作社将坐落在深圳市龙华XX村XX工业区XX路X号的地皮出租给原告深圳市XX工业有限公司使用，地皮面积2500平方米，租期16年(2001年5月1日至2017年4月30日止),租金每月五日前支付。《租地经营合同》第四条约定：“合同生效之日起，乙方(深圳市XX工业有限公司)如需重新搭建厂房，经双方协商装修期为30天，即从2001年4月1日至2001年4月30日止。从2001年5月1日开始乙方(深圳市XX工业有限公司)缴交每月租金。”后经租赁双方协商一致，免租建设期从合同约定的1个月变更为6个月，即从2001年4月1日起至2001年9月30日止。在免租建设期内，原告在承租土地上建成了2层建筑面积约为1827平方米的钢筋混凝土结构房屋，以及1层建筑面积约为1725平方米的钢架结构厂房。2004年8月9日，被告在对XX经济合作社进行经营性集体资产改制后正式成立，并继受了XX经济合作社的全部债权债务，包括涉案的《租地经营合同》。2017年10月16日，因《租地经营合同》到期，原告与被告签订《租赁合同》。合同约定被告将位于深圳市龙华XX村XX工业区XX路X号的厂房租赁给原告，租赁面积经双方认定为3552平方米，租赁期限从2017年5月1日起至2019年12月31日止，租赁保证金人民币20万元。2020年5月9日，因原告拖欠被告租金，原、被告及案外人詹某某、陈某某签订《租金还款协议》,各方确认原告共拖欠被告租金人民币239.76万元，租赁保证金20万元及被告向原告购买变压器的价款13万元与原告欠付被告的租金抵扣。同时，案外人詹某某、陈某某同意从2019年7月起以其二人作为股民在被告处所得的分红、生活费、过节费等所有福利为原告偿还租金，直至还清所欠租金为止。目前，涉案厂房已由被告出租给案外第三方。原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，诉讼请求如下：
       1.确认原告与被告于2017年10月16日签订的《租赁合同》无效；
       2.判令被告向原告赔偿3552平方米厂房的造价损失人民币355.20万元(暂按1000元/平方米计算，其中钢筋混凝土结构房屋2层，建筑面积约1827平方米；钢架结构厂房1层，建筑面积约1725平方米)；
       3.判令被告向原告赔偿3552平方米厂房的装修损失人民币20万元；
       4.本案诉讼费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。
       国晖律师接受被告的委托，针对原告提出的诉讼请求作出如下答辩意见：
       1.涉案租赁合同合法有效，涉案厂房已通过历史遗留问题妥善处理，被告就涉案厂房租赁活动合法有效。2011年3月20日，原告与被告签订《租地经营合同》。2009年被告作为涉案厂房所有权人(管理人)将涉案厂房作为历史遗留违法建筑向主管部门进行普查申报，并收到宝安区XX街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查办公室发出的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条规定，经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定及相关规定处理前，可以允许有条件临时使用，临时使用方式包括从事生产经营活动和房屋租赁活动，故涉案厂房虽未取得建设工程规划许可证，但已通过历史遗留问题妥善处理，可以进行房屋租赁活动。
       2.被告已就涉案厂房租赁事宜按集体资产交易相关规定办理，涉案厂房租赁事宜合法合规。2017年因《租赁经营合同》到期，原告提出续租涉案厂房的请求，被告表示同意，被告按照集体资产交易的相关规定就涉案厂房租赁事宜向主管部门提出申请。2017年8月29日被告收到深圳市龙华区XX街道集体资产管理办公室发出的审查意见，经审议同意被告所属物业与原承租方即原告协议续约。2017年10月16日，双方就涉案厂房续租事宜签订涉案租赁合同。2017年10月25日龙华区公共资源交易中心发出成交通知书，确认被告将涉案厂房出租给原告。因此，双方所签订的合同真实、合法、有效，租赁合同合规。
       3.原告诉请赔偿厂房造价及装修损失费无事实及法律依据。不管是2001年的《租地经营合同》还是2017年的《租赁合同》,双方对建筑物的归属有明确约定，故原告所提出赔偿的诉讼请求不应得到支持。
      【争议焦点】
       被告应否向原告支付造价损失及装修损失？
      【处理结果】
       广东省深圳市龙华区人民法院受理此案，法院认为：
       对于加建建筑物在租赁期限届满后对土地使用权价值增长带来的利益，不应纳入承租方原告的预期利益损失范畴，故原告主张被告支付造价损失及装修损失依法无据，本院依法不予支持，对于原告申请的评估鉴定本院亦依法不予同意。
       最终，法院依法作出民事判决书，判决如下：
       一、确认原告与被告于2017年10月16日签订的《租赁合同》无效；
       二、驳回原告的其他诉讼请求。
       案件受理费36816元，由原告负担。
      【案例评析】
       本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，国晖律师认为虽然双方对于《租地经营合同》的无效均存在过错，但原告对于在租赁期限届满后无法使用承租土地上加建的建筑物以及无法再次进行流转土地系具有清晰认识的，因此原告主张被告支付造价损失及装修损失的诉讼请求无法律依据。最终，法院驳回了原告该项主张。
      【相关规定】
      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
       第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规  划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
      《中华人民共和国民法典》
       第七百三十三条　租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

【本案例根据国晖律师事务所（2021）YHMS2694号档案编写】