现在买房子找银行贷款容易了，卖房子要赎楼却麻烦了。近日，多名二手房卖家向本报反映有银行增设“赎楼提前一月申请”、“赎楼款到账5-7日后才能扣款”等规定，而如果业主能说服买家重新贷款或担保公司能帮银行拉到新一单房贷，则可次日即办理手续。

    “关键是哪个担保公司敢把几十万赎楼款放在我账户上好几天呀？我要卖房就只能先帮银行拉贷款了！”近日，业主李先生向本报反映银行的此项“霸王条款”致使他二手房交易受阻。

    赎楼款要在业主账户停5-7天

    记者通过平安银行的一贷款客户拿到《平安银行赎楼规定》(此规定被银行称为内部文件，不予查阅，只向办理赎楼时的客户出示)，称从2009年6月1日起，该行执行的赎楼手续流程第三条规定为：填单日期满一个月以后担保公司需要致电给办理的客户经理，通知客户经理赎楼款项已入账，客户经理确认入账后，担保公司可在顺延的5天后过来申请赎楼，如到期日期为节假日，担保公司赎楼日期为顺延的下个工作日。

    “也就是说，我们需要先把赎楼款打到业主在平安银行的账户，而且一放就是5-7天，然后银行才给办理接下来的手续，那么万一业主在这期间把钱取走了，或者因为涉及债务问题被查封房产或冻结账户怎么办？”某位不愿意透露姓名的按揭担保公司负责人林小姐说，“这又不是对公账户，这样把动辄几十万的一笔钱存在别人名下实在风险太大，这也导致近期我经手的近10笔二手房买卖单‘卡壳’。”

    若带新贷款就能立即赎楼

    “多次沟通无效后，其客户经理说有一种方案可以变通，那就是再在他们银行按揭一套房，一套换一套。这是哪门子规定？”李先生说。由《平安银行赎楼规定》可见，第二项说明为：“如果客户选择重新在我行申请贷款，客户经理通知担保公司直接到我行赎楼，赎楼日期以我行赎楼款项放款的次日，客户不需要提前一个月申请。”

    记者以业主的身份致电该银行总行营业部，接线的魏小姐称确实是要把赎楼款提前5天打到业主账户，该规定是全行的规定，目前深圳各个支行都在执行，如果买方继续在该银行办理房贷，则可立即办理赎楼手续，而且还不用“罚息”(赎楼属提前还款，一般要根据房贷按揭合同的约定交付违约金，通常是贷款额一个月的利息)。当记者质疑这样就是要硬拉买家贷款时，魏小姐称：“银行要保证存量贷款，没办法。”

    平安银行总行办公室给记者的书面回复并未作正面答复。对于“这个赎楼手续是否全行执行？为何增设5日后扣款规定？”该行回答说：“赎楼还款是提前还款中的特殊一部分，主要满足客户转按业务需要。考虑到近期转按市场的不规范等情况，以及客户提前还款可能带来的违约经济损失，本着服务和保护客户利益的角度出发，我行(依据合同)要求客户应提前30天书面提出提前还款申请，同时在30天申请时间内还款资金需到账5天，以便银行、客户能进一步沟通和确认，使客户慎对转按赎楼性提前还款，避免损失。”

    对于“如果客户重新选择在贵行申请贷款，那么是否不用提前一个月申请赎楼？”该行回答为：“对于所有个人贷款客户的提前还款，我行均依据借款合同规定办理，要求提前30天申请。但是对于特定需要的客户，经银行有权人签字确认、同意，可以酌情处理。”

    另据多家按揭担保公司介绍，还有一种能即刻赎楼的方法就是“换单”，即担保公司赎走一套楼的同时，还另一套楼的按揭贷款业务给银行，这样就不用等一个月的申请期再提心吊胆地把赎楼款放在业主账户上5天了。“问题是，这样的无理条件哪还有新客户自愿跳进来？”林小姐说道。

    银行普遍提高赎楼门槛

    “现在真是贷款容易、还款难！要把房子卖出去把钱还给银行居然还得先找到‘下家’！”另有一名致电本报投诉的业主李小姐说道，日前她到某银行深纺支行赎楼时也被告知要到账7日以后才能扣款赎楼。她称最不能接受的就是这完全是“临时通知”，之前的按揭贷款合同并未说明，而且一月前提出赎楼申请时都还不知道。

    记者拿到李小姐的《个人贷款提前还款申请审批表》，右上角有由经办员黎小姐手写的一行字，注明“赎楼款6月20日入账”；而对照其《个人贷款提前还款通知书》，注明的是“2009年6月27日从本人的扣款账户扣除相应的贷款本息。”

    在随后采访中，还有业内人士透露一两月前就曾见有个别银行尝试过此项操作，后因客户反应过大而取消。招商银行、建设银行、中国银行以及光大银行、兴业银行的相关负责人均表示没有此项操作。

    “现在各家银行的贷款‘价格战’已经打到了极致，有些还是难完成任务的银行就只能在程序设定上想办法。”某银行个贷中心负责人说，“银行是希望通过增加提前还款的限制条件来保住存量贷款。”

    “虽然‘7日扣款’只是部分银行所为，但基本上各家银行都增加了提前还款(含赎楼)的限制条件，一是提前申请期延长到了一个月，二是有的银行甚至会在按揭贷款合同中约定供楼不足两年的不能提前还款，而且提前还款要罚息两三个月。”某大型中介公司按揭部负责人说道，他称去年银行的普遍做法还是赎楼只用提前几天申请。

    ■律师说法

    这一规定是行业内霸王条款

    “业主和银行签订的按揭贷款合同，保障的是业主有提前还款、赎楼等之类的权力，并没有明确约定如何赎楼、多久完成，银行‘7日扣款’属于在合法范围内行使制定内部业务流程的自主权。”广东国晖律师事务所律师霍静说道，但她同时指出这种单方面的增设限制条件明显属于行业内的霸王条款，消费者除了不选择以外，建议已经在此类银行办理了按揭业务的业主以个人名义向银行发告知函，声明如果照此银行规定导致赎楼延误，造成业主违约，银行将赔偿相关损失。

    ■相关链接

    赎楼业务流程

    1.买卖双方达成交易，签署买卖协议；

    2.买卖双方选择贷款银行(卖方向银行申请赎楼贷款)，买方向银行申请二手楼按揭贷款，并提交银行所需资料，办理资金监管手续；

    3.银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；

    4.买卖双方向融资公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件；

    5.融资公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；

    6.缴纳担保费、手续费；

    7.经审批同意担保后，融资公司与银行签署《保证合同》；

    8.银行放款；

    9.融资公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；

    10.出证后，融资公司协助银行办理抵押登记；

    11.抵押登记办妥后，融资公司担保责任解除。

    地产记者左娟 魏终超 报道