因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
发布时间：2016-07-27 10:33:57
浏览量：914
【案 由】商品房买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告邓某，男，1970年7月3日生，住所地：广东省深圳市宝安区xx栋xx号。
被告陈某，男，1969年7月13日生，住所地：广东省深圳市福田区xx栋xx座。
第三人深圳市xx经纪有限公司，法定代表人：吴某，住所地：广东省深圳市罗湖区xx商铺xx房。
原告称：2010年9月23日，吴某通过第三人的介绍与被告签署了《二手房买卖合同》。当天，被告、吴某、原告签订《确认书》，将《二手房买卖合同》的买方由吴某变更为原告邓某。三方在合同中约定吴某购买被告所有的位于深圳市罗湖区xx单位的物业，以转让价95万元转让给原告，并对合同必要条款做了约定。当天晚上，原告按照合同约定监管了首期款18万元和定金2万元。2010年9月30日晚，国家出台了宏观调控政策，对于深圳户籍家庭限购2套住房，而原告名下已经有了两套住房，因而无法取得银行贷款并办理过户手续，导致合同无法继续履行。故双方应当解除合同，被告应向原告返还定金2万元，现诉至法院，请求判令：1.被告返还定金2万元；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：1.原告与被告之间在签署房地产买卖合同以及在银行签署二手楼交易自己监管期间，原告名下无任何房产，所以原告不属于国家房地产宏观调控限购购房对象；2.导致合同无法继续履行原因是原告恶意违约造成的结果，因此被告依据原、被告所签买卖合同所收取2万元定金于理于法都不应予以返还。
第三人称：2010年9月23日，吴某通过第三人介绍与被告签署二手房产买卖合同，吴某将买卖合同转让给原告，由于原告有两套房产无法贷款，根据限购令的规定，导致无法正常进行买卖涉案房产。
【争议焦点】
合同无法进行履行的原因？
【处理结果】
广东省深圳市罗湖区人民法院判决如下：
被告陈某于本判决生效之日起10日内向原告向邓某返还定金人民币2万元。
【案例评析】
本案中，案外人吴某与被告签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。后原告、吴某和被告签订了《确认书》，涉案房产的买方由吴某转至原告。
原告在签订《确认书》时，名下已经具有两套房产。2010年9月30日深圳市政府发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》：“深圳市户籍居民家庭限购两套住房”，因此，依法原告不可再购买房产。2010年9月23日，原告与被告及案外人签订了《确认书》，确认原告购买被告的房产，并履行了交付定金2万元的义务，但国家出台的宏观调控政策导致原告与被告的合同无法继续履行，这属于不可归责于双方的事由。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条规定，被告作为出卖人，应当将原告支付的定金返还给原告。
【相关规定】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0866档案编写】
