违约方导致合同不能继续履行，应承担赔偿损失的违约责任
发布时间：2016-10-25 11:22:53
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告（反诉被告）谭某，男，1972年11月23日生，香港居民。
被告（反诉原告）张某，男，1981年1月21日生，户籍地址：深圳市龙岗区xx路xx号。
第三人深圳市xx房地产顾问有限公司，住所地：深圳市罗湖区xx路xx号。
原告诉称：原告与被告经第三人居间服务于2014年11月3日签订《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市罗湖区xx路xx名苑xx单元的物业单位以270万元整的价格转让给原告。合同还约定，被告须于签署合同之日起15日内，将房地产原件交给第三人，如被告逾期义务超过十日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或者双倍返还原告已支付的定金。合同签订后，被告未依约履行义务将房地产原件交给第三人并拒绝配合原告办理银行资金监管手续，构成了根本违约。原告为维护自身合法权益，特向法院诉请判令：1.被告返还原告定金人民币20万元；2.被告向原告支付违约金人民币54万元；3.被告承担本案的诉讼费。
被告答辩并反诉称：原告的诉请无事实和法律依据，法院应驳回其诉请。被告反诉称，构成根本违约的是原告，合同约定，原告选择向银行按揭贷款的方式支付购房款，那么原告必须将首期款（不含定金）于2014年12月31日之前支付至指定银行的监管账号或者其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。同时，在银行出具贷款承诺函之日起3日内，被告承诺与原告办理递件过户手续。根据买卖合同的约定，原告履行合同义务的责任在先，被告履行合同义务的责任在后，原告未依约履行义务之前无权要求被告履行合同义务。为维护自身合法权益，被告特向法院提起反诉，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；2.原告支付违约金人民币54万元（含由第三人托管的定金20万元）；3.第三人返还托管的定金20万元；4.原告承担本案的所有费用。
第三人述称：1.原、被告确实于2014年11月3日通过第三人成交并签署关于位于深圳市罗湖区xx路xx名苑xx单元的房产的《二手房买卖合同》，约定成交价为人民币270万元，原告以现金方式支付被告购房定金20万元，被告开具了定金收据给原告；2.涉案房产实际是归出资人许某及其丈夫所有，被告只是房产的产权人，但这并不能成为相互推卸责任的借口，事实上涉案房屋买卖纠纷是由被告的根本违约导致的；3.签署涉案物业的《二手房买卖合同》均取得被告、卖方许某的同意，有短信、电话记录为证；4.卖方许某与其丈夫因购买另一房屋意见不一，双方决定不再购买另一房屋。同时，从2014年11月9日起，被告、卖方许某及其丈夫多次明确表示不再出卖涉案房产，并取消被告与原告签订的《二手房买卖合同》。第三人多次联系被告与卖方许某前来办理手续，但被告以及卖方并不予理会，第三人已尽义务。
【争议焦点】
被告是否构成违约？应当承担怎样的违约责任？
【处理结果】
深圳市罗湖区人民法院作出判决如下：
一、解除原、被告于2014年11月3日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告应于本判决生效之日起十日内退还原告定金人民币20万元。因该笔定金目前托管在第三人处，故第三人应于本判决生效之日起十日内负责向原告直接退还定金人民币20万元；
三、被告应于本判决生效之日十日内向原告支付一倍定金数额的损失人民币20万元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效，双方当事人均应严格按约履行各自义务。
本案中，原告已按约履行支付定金义务，但被告拒绝按约将房地产原件交给第三人并拒绝配合原告办理银行资金监管手续。而且，在案件审理过程中，法院查明被告已将涉案房产出卖给案外人。被告的行为已构成根本违约，应依法承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于考虑到房产已经出卖给案外人，合同实际上已经无法继续履行，故被告要求解除涉案二手房买卖合同，法院应予以支持。涉案房产交易失败系被告单方违约导致的，由于原告要求法院判令被告支付购房款的20%即54万元作为违约金过高，法院酌定被告赔偿原告数额按照一倍定金数额的损失计算，符合法律规定。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1338档案编写】
