给付定金的一方不履行合同约定的，无权要求返还定金
发布时间：2016-10-19 11:17:07
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告蔡某，男，1971年10月3日生，户籍地址:广东省普宁市xx镇xx村xx号。
被告一洪某，男，1970年10月21日生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx村xx街xx号。
被告二王某，女，1988年11月7日生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx村xx街xx号。
原告诉称：案外人刁某于2014年1月15日与第一被告洪某签订《房地产买卖合同》，双方约定：两被告将自己名下的位于深圳市福田区北环路xx花园xx单元的房产以人民币600万元出售给案外人刁某，房产证名字登记为原告，同时案外人刁某要对合同下所有原告义务承担连带责任。签订合同当日，案外人刁某按照合同约定支付了定金30万元。2014年2月，原告收到涉案房产的钥匙及门卡后，对涉案房屋花费了十几万进行装修并入住。2014年5月28日，原告与两被告在xx银行深圳市南山区蛇口支行办理了资金监管手续，双方共同监管金额为157万元。随后原告申请按揭贷款，因房价上涨较快，两被告迟迟不配合原告办理银行按揭贷款手续，并私自更换门锁收回了涉案房产。经案外人刁某多次催促，两被告仍然拒不履行，并在2014年11月正式告知不愿意出售涉案房产。原告认为两被告的行为已构成严重违约，为维护自身的合同权益，故请求法院判令：两被告双倍返还原告定金60万元并承担本案诉讼费用。
两被告口头辩称：1.原告要求双倍返还定金60万元没有事实依据，造成事实违约的是原告，原告没有按照银行的要求提供相应贷款资质导致贷款不能审批下来，双方交易无法完成；2.原告要求双倍返还定金的法律依据不足，根据合同约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，卖方有权解除合同、没收定金或要求买方支付房款的20%作为违约金。综上，两被告请求法院依法驳回原告的诉求。
【争议焦点】
导致合同无法继续履行的原因是什么？
【处理结果】
深圳市福田区人民法院作出如下判决：
驳回原告蔡某的诉讼请求。
【案例评析】
本案中，被告与案外人刁某签订《房地产买卖合同》，经双方确认，买房主体变更为原告，随后原告与两被告签订了资金监管协议，故原告与两被告确认成立买卖合同关系。该合同关系合法有效，双方应严格依照合同约定履行各自义务。
本案中，经法院查明事实，在双方办理资金托管手续后，原告的按揭货款申请未能获得银行批准，致使合同无法继续履行。一方面，没有证据证明显示原告未获贷款审批的原因在于两被告；另一方面，也没有证据显示两被告要求终止合同之前存在合同确定可以继续履行而受阻于两被告的情形。因此，原告未依约取得按揭贷款以支付剩余购房款，构成根本违约并导致合同无法继续履行。根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故法院驳回了原告的诉讼请求。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1378档案编写】
