不违反法律强制性规定的合同为有效合同
发布时间：2016-06-23 10:40:53
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
申请人深圳xx广场有限公司，法定代表人：谢某，住所地：深圳市福田区xx大厦xx层。
被申请人郄某，女，1973年11月9日生，住所地：深圳市宝安区xx商业城。
申请人称：申请人与被申请人双方于2007年12月18日签订了《铺位租赁合同》，对双方的权利与义务进行了约定。申请人在签订上述合同后，于2007年12月27日按合同的约定及时交付了铺位，被申请人于当日签字确认了交付。被申请人已实际经营了却不按合同约定履行自己给付租金的义务。因目前经济不景气，被申请人自己不去努力办理执照和经营，在违约的情况下却向申请人发出了律师函要求解除合同。被申请人以房屋的土地使用权是工业用地和未办理出营业执照的理由要求解除合同和拒付租金是违约行为，也不利于交易的安全和稳定。申请人将工业用途的场地作为商业用途使用，已向政府有关部门办理了各种手续，即获得规划、卫生、环保、消防等部门的许可，故为维护申请人的权益，请求仲裁委员会裁决：1.确认被申请人要求解除《铺位租赁合同》的行为无效，被申请人继续履行与申请人签订的《铺位租赁合同》；2.被申请人向申请人给付拖欠的租金300907元；3.被申请人承担本案的仲裁费用。
被申请人辩称：1.申请人违反规划，将工业用地以商业用途租赁使用，违反了《土地管理法》的强制性、禁止性规定。因此，擅自改变规划用途的行为为无效行为，故直接导致申请人与被申请人签订的《铺位租赁合同》无效；2.申请人将违反规划的涉案房产出租给被申请人的行为属于严重违约行为，该违约行为致使被申请人基于铺位租赁合同的合同目的不能实现，被申请人选择解除合同是保护被申请人的权益的合法行为；3.被申请人解除合同的行为无任何过错，且被申请人自始没有正常使用涉案房产，因此不应该由被申请人承担申请人租金等损失。
【争议焦点】
关于合同的效力?关于被申请人向申请人发出的解除合同的通知的效力？
【处理结果】
深圳仲裁委员会裁决：
一、被申请人解除《铺位租赁合同》的行为无效，被申请人继续履行合同；
二、被申请人向申请人支付其拖欠的租金300907元；
三、被申请人承担本案的仲裁费。
【案例评析】
关于合同效力问题。被申请人主张申请人违反规划，将工业用途的房产以商业用途租赁使用，违反了国家土地管理法等强制性、禁止性规定。第一，土地管理法并没有规定改变土地用途的商业合同无效；第二，申请人将工业用途的场所作为商业用途使用，已向政府有关部门办理了各种手续，即获得了规划、卫生、环保、消防等部门的认可，没有损害国家利益或者社会公共利益，这说明双方的租赁合同没有违反法律的效力性强制性规定，是有效合同。故对于被申请人合同无效的主张，仲裁庭不予支持。
关于被申请人向申请人发出的解除合同通知的效力问题。被申请人解除合同的理由是承租铺位系工业用地及厂房性质，无法满足被申请人根据合同应取得的合法用途。依据上述可知，被申请人解除合同的依据不成立，被申请人履行合同的目的可以实现。且被申请人一方面主张合同无效，一方面又要求“解除”合同，其自身行为本身也是矛盾的。因此，被申请人的解除合同的通知不具有法律效力，故申请人请求确认被申请人解除合同行为无效，被申请人继续履行合同的主张，仲裁庭予以支持。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性规定。
【本案例根据国晖律师事务所（2009）YHMS090档案编写】
