合同的性质应着重从合同的内容予以考量
发布时间：2017-03-23 10:25:45
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【案 由】买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告（反诉被告）周某，男，1969年8月13日生，住所地：广东省深圳市福田区xx花园xx单元。
被告（反诉原告）孙甲，男，汉族，1996年12月18日生，户籍地址：吉林省长春市xx区 xx路。
被告（反诉原告）孙乙，男，汉族，1959年2月19日生，户籍地址：吉林省长春市xx区 xx路，系孙甲的父亲。
被告（反诉原告）朱某，女，汉族，1973年7月4日生，户籍地址：吉林省长春市xx区 xx路，系孙甲的母亲。
第三人xx地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区xx大厦xx单位，法定代表人：李某。
原告诉称：原告经第三人介绍于2009年8月31日与被告签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，双方约定：被告孙甲将其所有的位于深圳xx大厦xx房（下称“涉案房产”）转让给原告，房产用途为办公，被告朱某作为被告孙甲的法定监护人签字确认。合同签订后，原告已依约定按期将全部购房款15085828元付至三方约定的银行第三方监管账户。但是，被告却违反约定，既不交付房产，也不配合办理房产过户手续，并多次通知居间方及原告，称其悔约，且准备将涉案房产和其名下的房产另托其他中介高价转卖他人。为了维护自身权利，原告诉至法院，请求判令：1.三被告履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，向原告交付房产，并向产权登记机关涉案房产的转让登记手续；2.三被告向原告支付违约金3017165.6元；3.三被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。
三被告答辩及反诉称：涉案合同性质应为预约合同，非本约合同，且本案是原告未依约及时向被告支付145万元定金及剩余房款，构成根本违约，且原告恶意起诉致本案双方错失进一步协商的时间和空间，并最终导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告依约应承担违约责任。为此，三被告提起反诉，请求法院判令：1.解除双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2.原告向三被告支付合同违约金3017165元；3.本案全部诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：原告已经按照合同的约定履行了支付定金和所有房款的付款义务。涉案合同签订于2009年8月31日，合同约定定金和剩余房款的支付时间在2009年9月3日之前，整个时间只有3天。另外，双方口头约定了在xx银行华强支行作资金监管，因为被告朱某称要回吉林省拿被告孙甲的授权委托书，所以原告与第三人就先去银行做资金监管，办理相关手续。但是，后来被告反悔，坚持不去银行签字，最终导致资金监管手续未能办完。综上，原告在合同履行过程中并无任何违约行为，请求驳回三被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。
第三人述称：第三人表示认可原告的主张，与原告的意见一致，认为在整个履行过程中没有约定解除和法定解除合同的情形出现。
【争议焦点】
双方签订的涉案合同是否为预约合同？本案的违约责任应如何认定？
【处理结果】
深圳市福田区人民法院作出判决如下：
一、原告（反诉被告）周某应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙甲、孙乙、朱某支付房款15035828元，被告（反诉原告）孙甲、孙乙、朱某应在收取上述款项当日向原告（反诉被告）周某交付深圳xx大厦xx房并在原告（反诉被告）周某支付房款之日起七日内协助原告（反诉被告）周某办理涉案房产的产权转移登记手续，相关的税费按照合同约定各自承担；
二、驳回原告（反诉被告）周某的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）孙甲、孙乙、朱某的反诉请求。
【案例评析】
本案系买卖合同纠纷。本案中，被告孙甲作为限制民事行为能力人，孙乙、朱某作为其法定代理人，与原告、第三人签订的涉案合同系法定代理人代为进行民事合同，且目前无证据显示该代理行为损害了被告孙甲的合法权益，因此该代理行为有效。
对于涉案合同是否为预约合同的问题，虽然涉案合同名称中有“预约”二字，但从涉案合同的内容上看，其对涉案房地产交易的各个方面都进行了约定，涵盖了交易的整个过程，不仅仅表达订立本约的意思，且双方在签订涉案合同前，合同已经进入了实际履行的阶段。因此，涉案合同本身就是本约，未违反法律法规强制性规定，合法有效。
对于本案的违约责任认定的问题，由于证据不足以证明双方就具体的履行方式进一步协商并就第三方监管账户达成一致意见，因此定金145万元的付款方式实际上处于约定不明的状态的。因此，虽然原告合同履行不当在先，但未达到合同目的不想实现的后果，而被告认为原告的履行方式不当，却又未尽到善意的协助义务，故双方都不能主张合同目的不能实现的违约金。
【相关规定】
一、《中华人民共和国民法通则》
第十二条 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
【本案例根据国晖律师事务所（2016）MS360-8779-13311档案编写】
