中国国际经济贸易仲裁委员会

裁 决 书

[200*]中国贸仲深裁字第**号

申请人：香港某公司

第一被申请人：深圳A公司

代理人：孙智峰、邵秋雯、顾萍、路玉华  广东国欣律师事务所律师

第二被申请人：深圳B公司

代理人：孙智峰、邵秋雯、路玉华  广东国欣律师事务所律师

第三被申请人：***（个人， 身份证号：略）

代理人：孙智峰、邵秋雯  广东国欣律师事务所律师

中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会（原名为“中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会”，自2004年6月18日起更名为“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”，下称“华南分会”）根据申请人与三被申请人于200*年1月18日签订的《协议书》中的仲裁条款，以及申请人于200*年6月16日向华南分会提交的仲裁申请书，受理了双方当事人间的争议仲裁案（受案号：SHEN X200****号）。

本案适用2000年10月1日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》（下称《仲裁规则》）。

200*年7月8日，华南分会以特快专递（EMS）方式向三被申请人发出仲裁通知、《仲裁规则》、仲裁员名册和申请人提交的仲裁申请书及所附证明文件。相关的仲裁文件也一并向申请人送达。

根据《仲裁规则》的规定，申请人选定了仲裁员**先生，被申请人共同选定了仲裁员**先生。因双方当事人未在规定的期限内共同选定或共同委托中国国际经济贸易仲裁委员会主任指定首席仲裁员，中国国际经济贸易仲裁委员会主任遂指定了**先生作为本案的首席仲裁员。上述三名仲裁员于200*年8月19日共同组成仲裁庭，审理本案。

三被申请人于200*年8月24日共同向华南分会秘书处提交了《仲裁答辩书》。在该《仲裁答辩书》中，三被申请人同时提出要求申请人负担被申请人的律师费人民币*****元（未特别注明，本裁决书所涉款项币种均为人民币—仲裁庭注）。庭审当中，被申请人确认该请求为反请求，并在庭审之后办理了反请求手续。200*年8月25日，申请人提交了《补充申请书》，对其先前提交的仲裁请求作出补充修改。仲裁庭接受了其对原仲裁请求的修改。

200*年10月19日和200*年12月24日，仲裁庭两次在深圳开庭审理本案。各方当事人及/或其委派的代理人均参加了庭审。仲裁庭听取了各方当事人的陈述与辩论，对有关事实进行了调查，并组织各方当事人对对方提交的证据进行了质证。在第二次庭审结束时仲裁庭宣布不再进行开庭，并将合议后作出裁决。

200*年12月27日，仲裁庭致函各方当事人，告知其如有和解愿望，可在200*年1月10日之前进行协商，并将结果书面告知仲裁庭；如希望仲裁庭主持调解，也于该期限内书面向仲裁庭提出。仲裁庭未在上述期限内收到各方的书面函件。

200*年1月13日，申请人又向仲裁庭提交了“申请书”，要求再次修改仲裁请求。仲裁庭认为，在本案仲裁审理过程中，申请人有充分的时间主张其权利，曾提出过仲裁请求修改并被仲裁庭接受。但其在庭审结束后又提出新的仲裁请求事项，显然是不合理的拖延。依据《仲裁规则》第十九条的规定，仲裁庭决定拒绝接受申请人对仲裁请求的再次修改，并于200*年1月17日将该决定通知申请人。

200*年1月20日，申请人向仲裁庭提交了“撤销仲裁申请申请书”，申请撤回其仲裁请求，仲裁庭经研究认为，依照《中华人民共和国仲裁法》的有关规定，申请人可以放弃仲裁请求，仲裁庭决定同意其撤回仲裁请求。由此，仲裁庭只对被申请人提出仲裁反请求作出裁决。

仲裁庭经合议，作出本裁决。

现将本案的案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下。

一、案  情

200*年1月18日，申请人作为甲方，第一被申请人作为乙方，第二被申请人作为丙方，第三被申请人作为丁方，四方共同签订了一份《协议书》。该协议书的约定如下：

（一）甲、乙双方同意乙方在2002年6月1日至2005年6月30日期间，有关**楼二层属于甲方的房产的使用费，仍按深圳C公司（下称C公司）1995年6月1日与丙方签订的租赁合同的约定标准来结算。其2002年6月1日至2003年5月31日期间使用费为500万元；2003年6月1日至2004年元月15日期间为1,404,363.59元；2004年元月16日至2005年6月30日期间为3,535,972.96元.上述三个时段合计总金额为9,940,336.55元。

（二）四方再次确认：甲方将**楼202、203号房产建筑面积1,020.34平方米，从2005年7月1日至2010年6月30日期间，租赁给乙方使用，每月租金6.5万元，年租金78万元，五年租金合计390万元（对此段租赁双方已另订合同）。

（三）乙方对前两项合计总金额为13,840,336.55元，向甲方支付的具体付款的日期和数额为：

1、本协议签字当日支付200万元签约定金；本协议签字的十五日内，再支付300万元（如乙方在履行五年期的合同中已付清390万元，则此实际付款数为110万元）；

2、余款（8,840,336.55元）在甲方收齐500万元以后的30日内一次付清。

3、丁方对上述付款负担保责任。

（四）乙方将上述款项全部付清后，甲方放弃对乙方和丙方关于在涉及**楼二层属于甲方所有部分在2002年6月1日之后的物业租赁纠纷全部案件（即含盖六个案件时段）的所有请求权，并承诺主动在三个月内或开庭前撤诉。同时，甲方在乙方付清200万元定金时立即撤回有关**楼二楼露台颁证的行政诉讼，如乙方没有依本协议约定的期限和数额付清款项，则由丁方一次性赔偿给甲方100万元。

（五）在第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼，乙、丙、丁均不介入，并承诺不将此协议给他人作出庭的证据。甲方承诺不申请执行乙、丙、丁的任何财产。但如甲方要执行乙、丙、丁的财产时，乙、丙、丁可以此作为证据抗辩执行。

（六）如乙、丁不按合同第三条1、2、3款约定履行超过签约时间一个月付清款项，则甲方已收定金不予退还，乙、丙、丁须在三日内无条件返还**楼202、203号房产予甲方；甲方所有承诺不再有效。如甲方不能将上述房屋给乙方承租，则须双倍返还定金。

（七）上述四方同时要求：保守本协议的商业秘密，不得泄露本协议的内容和实际履行之情况。

（八）乙方履行本协议的付款义务后，甲、丙双方同意终止对**楼二层202、203房的租赁关系。

（九）因本协议履行过程中产生的任何纠纷，由协议各方协商解决，协商不成，任何一方可提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁解决。

（十）本协议一式四份，协议四方各执一份，自各方授权代表人签字、盖章，并由乙方付清定金200万元后生效。

200*年1月20日，申请人作为出租方（甲方），第一被申请人作为承租方（乙方），双方签订了深（*）***号《房地产租赁合同》，申请人将位于深圳市**区**路**楼二楼202、203号房地产出租给第一被申请人使用，租赁房地产建筑面积共计1,020.34平方米。租赁房地产权利人为申请人，房地产权利证书为深房地字第***号、深房地字第***号，租赁房地产用途为商业金融业用地。第一被申请人租赁房地产的期限自2003年6月1日起至2010年6月30日止。租金支付方式：1、2003年6月1日至2005年6月30日的租金为4,940,336.55元，由第一被申请人在合同签订后十五日内支付110万元，剩余3,840,336.55元在申请人收齐500万元后三十日内一次性付清。2、2005年7月1日至2010年6月30日的租金390万元，在本合同签订之日由乙方支付200万元订金，在本合同签订后十五日内再支付190万元。

在上述合同的履行过程中，双方发生争议。申请人认为，《协议书》的内容属于“恶意串通，损害第三人利益”，应当确认为无效合同；《房地产租赁合同》是《协议书》的从合同，也应当确认无效。申请人因此提出仲裁请求如下：

1、请求依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款之规定，确认申请人与三被申请人200*年1月18日签订的《协议书》和申请人与第一被申请人200*年1月20日签订的深（*）***号《房地产租赁合同》为无效合同。

2、仲裁费用由被申请人承担。

200*年8月25日，申请人增加仲裁请求如下：依法裁决第一被申请人向申请人返还房屋，同时第一被申请人按深圳市房屋租赁指导租金向申请人支付从2002年6月1日起直至返还房屋之日止的房屋使用费。

被申请人在其200*年8月24日《仲裁答辩书》中，认为申请人的无理申请仲裁行为，导致其支付了律师费*****元，请求由申请人承担该笔费用。庭审当中，被申请人确认该请求为反请求。

双方的争议点如下：

（一）关于是否存在“恶意串通，损害第三人利益”的行为

申请人认为，按照法律规定，恶意串通的构成要件一是双方有损害第三人的恶意，二是恶意串通的双方事先存在着通谋，互相配合或共同实施该非法行为。就本案来看，通过双方的签约经过和协议书所反映的内容，确已构成恶意串通，属非法行为。

1、双方损害C公司的恶意极其明显。

在阐述双方恶意之前，有必要搞清《协议书》所蕴含的实际合同价值：该《协议书》实际价值并不是协议书表面的金额13,840,336.55元，对第一被申请人而言，实际是一份价值45,669,352.70元的合同；对申请人而言，实际是一份价值40,400,601.75元的合同。而双方为了获取该利益，就必须通过损害C公司的利益才能实现。

在《协议书》中，第五条是核心条款，若无此条款，双方将达不成合意，也就根本不会有《协议书》的产生，而正是通过此损害C利益的条款保证了双方的利益能够实现，保证双方利益能基本对价。该条款的实际含义就是签约几方绝对向C公司隐瞒本协议书内容，由申请人通过**楼二楼再审案件向C公司追索2002年6月至2003年5月期间的房屋使用费8,387,194.80元（该段租金被申请人已向申请人支付500万元）和之前的房屋使用费，以作为申请人对行政案件撤诉和以390万元的超低价（显然不对价）向被申请人出让2005年以后五年房屋使用权的补偿，而被申请人除保密外，并保证不再介入此再审案（出钱、出力对抗申请人），从而确保申请人的利益尽快实现。毫无疑问，《协议书》损害了C公司的利益。

因此，双方损害第三人C公司的恶意不仅存在，而且是极其明显的，几方明知签订该《协议书》的行为会造成对C公司的损害，而故意为之。

2、为了换取不当利益，双方经历了反复恶意磋商和均衡利益的过程，双方不仅存在共同目的，也共同实施了非法行为。

申请人和被申请人均称涉案的《协议书》从谈判到最后签订经历了二个多月时间。应该说，双方当初并不是要损害C公司而坐在一起，第一被申请人是为了避免涉案房屋为申请人收回的后果和解决后五年的租赁问题，申请人则是为减少时间和精力，尽早获取本应获得的合法权益，双方为此而进行谈判。但是，由于被申请人提出了苛刻的条件，申请人难以接受，双方谈判几近破裂，后被申请人提出了现涉案协议书原始版本内容，即通过损害C公司而由申请人获得补偿以换取被申请人的代价条件，申请人予以了认可，最终双方达成协议。长达二个多月的磋商实际上形成了双方通过损害C公司而均衡各自利益的过程，双方存在着共同目的，形成了事实上的通谋并予以实施。这不仅属不诚实的商业交易行为，而且也构成了恶意串通。

在本协议中，C公司被损害的利益直接表现为：在第一被申请人已向申请人支付了2002年6月至2003年5月租金的情况下，再由申请人按深圳市房屋租赁指导租金向C公司索赔该时间段的房屋使用费8,387,194.80元。这势必导致C公司将扩大承担侵权责任。C公司一旦承担8,387,194.80元责任之后，实际上是不可能再向被申请人追索的。而被申请人通过该损害C公司利益的行为，少向申请人支付租金21,710,267元，消除了18,131,400元财产灭失的风险；申请人获取的利益即为除第一被申请人所付的租金13,840,336.55元（实际支付13,813,817元）外，再让C公司承担一年的房屋使用费8,387,194.80元，以及减少再审案件对手以赢取再审案件胜诉的潜在利益。

需要强调的是，虽然在涉案协议书中，双方的恶意的确是存在的，然而双方恶意产生的动机是不一样的：被申请人是为了获取更多的不义之财，而申请人是为了尽早获取本应获得的利益。且协议书的产生是被申请人挑起的，申请人是有过错，但这是被逼的，是迫于无奈，主要过错应由被申请人承担。

3、关于《协议书》第五条

本案双方当事人都向仲裁庭提供了大量的有关涉及**楼二层、当事人包括《协议书》四方和C公司的民事诉状、行政诉状、申诉状、判决书和裁定书，这些系列证据无可争议地证明了这样一个任何人否定不了的事实：C公司就是《协议书》第五条中约定的“他人”，C公司因为**楼二层的租赁和侵权事由，已与《协议书》的四方当事人存在密切的民事诉讼关系。而《协议书》第五条（含第七条）的约定分明就是《协议书》四方当事人同时要求该《协议书》作为一种所谓的“商业秘密”严格对C公司加以封锁。C公司就是我国《民法通则》第五十八条第四款“恶意串通，损害国家、集体或者当事人利益的”中的唯一的第三人。

4、《协议书》被公开导致申请人利益无法实现。《协议书》对于申请人及被申请人而言，是一个价值达四千多万元的合同，双方利益基本对价。《协议书》签订后，申请人依约与被申请人签订了2005年至2010年的房地产租赁合同，对行政案件进行了撤诉，被申请人在协议书中隐含的利益已然全部实现。申请人在签约后除已收取的13,813,817元的租金利益外，其余合同利益则需要在广东省高院的再审案件才能实现。但是，由于被申请人公开了《协议书》的内容，导致申请人无法在再审案件中向C公司追索2002年5月份以后的房屋使用费，《协议书》中隐含的利益再也无法主张和实现，双方的利益显然已不能对价。申请人是以少收被申请人21,710,267元租金的代价与被申请人签订协议书及房地产租赁合同的。在《协议书》一旦被公开申请人利益无法实现的情况下，这即是申请人的直接损失，该损失是被申请人恶意行为造成的。被申请人应对无效合同的后果承担责任，向申请人承担损害赔偿责任，以使受损害方即申请人获得救济。

被申请人认为，申请人称其与被申请人“恶意串通”完全是凭空捏造的。

1、被申请人与申请人签订涉案的《协议书》与《房地产租赁合同》，主要目的是为解决双方关于涉案房产多年的租赁纠纷，以及重新确立至2010年6月30日的租赁关系，是完全的商业目的，不存在恶意串通针对第三人的问题。

涉案的《协议书》签订之前，申请人与被申请人之间存在八个租赁纠纷案件和一个行政诉讼案件，这些案件严重影响了彼此之间的正常经营活动。为解决关于涉案房产多年的租赁纠纷以及希望尽快与第一被申请人重新确立长期租赁关系，申请人通过中间人首先向被申请人提出和谈要求；第一被申请人考虑到的**楼的租赁期即将届满，仍有继续租赁的意向，同意和申请人谈判。双方经过长达近两个月的谈判和协商，最终确定有关**楼所有租赁纠纷案件和行政诉讼案件的一揽子的和解方案以及重新租赁的意向，并在申请人的法律顾问***律师起草的《协议书》的基础上，签订了涉案的《协议书》及《房地产租赁合同》，多年的租赁纠纷划上了圆满的句号。

被申请人多年来奉行“诚信为本”的原则，在深圳**从事**市场业务，通过合法的经营活动，已经形成了颇具专业特色并具备一定知名度的***市场。被申请人从来没有做过损人利己的事，更不想通过损害C公司的利益来保护自己的利益或攫取不义之财。被申请人和C公司自1995年起，已经开始商业合作，在长达9年的合作中，彼此已经结成紧密的商业伙伴关系，因此，被申请人不会也不可能为了眼前利益而不顾长远利益，不可能与申请人串通起来损害C公司的利益。第一被申请人与C公司的共同侵权责任不会因被申请人与申请人恶意串通而免除，损害C公司的利益不可能达到保护被申请人利益的目的，被申请人不会做出损人不利己的蠢事。由于申请人一直无法查到被申请人的财产线索,被申请人没有与申请人串通的现实需要。

200*年9月16日，第一被申请人与第二被申请人参加了高院再审案件的庭审活动，并与C公司共同对申请人的再审理由进行了抗辩。两被申请人参加再审庭审的行为表明，被申请人根本不可能与申请人串通起来损害C公司的利益。

2、所谓的受到损害的第三人完全是申请人虚构的，根本不存在受损害的第三人。

（1）《协议书》第四条的约定，使C公司避免了高额的诉讼风险，在客观上不但没有损害C的合法权益，反而使C公司获得了巨大的利益。申请人与三被申请人签订《协议书》后，于200*年1月29日向**区人民法院申请撤回了行政诉讼案件，于200*年7月15日向深圳市中级人民法院撤回关于**楼的6个租赁合同纠纷案件，放弃了以第一、第二被申请人以及C公司为共同被告、诉讼标的高达15,756,791.30元的六个租赁纠纷案件以及一个与第三被申请人和第三人C公司有利害关系的行政诉讼案件的全部诉讼权利，使得C公司避免了高额的诉讼风险，在客观上不但没有损害C的合法权益，反而使C公司获得了巨大的利益，对于这一点，C公司也表示认同。

（2）《协议书》第五条的约定完全是对各自权利义务的一种约定，没有针对第三人C公司，更没有损害C公司的权益。

《协议书》第五条关于对**楼诉讼“不界入”的约定是指申请人与被申请人二方互不起诉对方，被申请人不主动申请参加其他人对申请人的诉讼，这是申请人与被申请人各自对自己民事权利的放弃处分。《协议书》第五条关于“不将此协议书给他人作出庭的证据”的约定是要求被申请人保守商业秘密。C公司对第五条的理解与被申请人的理解是基本一致的。因而，第五条的约定完全是对各自权利义务的一种约定，没有针对第三人C公司，更没有损害C公司的权益。对此，C公司也明确表示不会也不可能损害它的利益。

（3）申请人认为《协议书》第五条所约定的被申请人不介入有关**楼的再审案件，从而由C公司单独承担**楼诉讼的法律后果的假设是根本不可能存在的。

有关**楼的再审案件，不属于《协议书》第五条所约定的“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼”，也就是说有关**楼的再审案件是旧的案件而不是属于新的案件。因为：

首先，《协议书》第五条所指“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼”是指在《协议书》签订后新起诉的案件，而不是指在《协议书》签订前已经存在的案件。该再审案件针对的是发生在过去（1998年8月1日起至2001年3月31日）的有关**楼租赁的纠纷，在申请人与被申请人签订《协议书》和《房地产租赁合同》时，该时间段的纠纷已经一审、二审终结，并已进入执行程序，因而，再审案件不包括在“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼”。

其次，再审案件中，申请人向广东省高级人民法院提交的《再审请求及说明》中对于“有关2002年6月份以后的房屋使用费及房屋的返还问题由中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会在‘SHEN X200***号’仲裁案中解决”的明确，表明申请人也认为该再审案件不应包括在《协议书》第五条所约定的“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼”范围内。

再次，申请人和被申请人所签的《协议书》是为了解决有关**楼所有纠纷而达成的和解协议，如果双方在《协议书》后又大动干戈，又翻以前的旧案，既不符合逻辑，也根本不符合《协议书》签订的宗旨和目的。

第四，如果将“**楼再审案件”认定为属于《协议书》第五条所约定的“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼”，那么，无法理解《协议书》中关于被申请人“不介入”诉讼，“不将此协议给他人作出庭的证据”的约定内容，更无法理解“保守本协议的商业秘密”的约定内容。因为第一、第二被申请人是再审案件的当事人，不可能不介入该案，必定会参与该案的诉讼，不可能不将《协议书》作为证据使用。因此，《协议书》第五条所约定的“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼”肯定不包括“**楼再审案件”。

退一万步说，即使**楼二楼房产租赁的再审案件属于《协议书》第五条所约定的“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼”，也就是说，即使再审案件是新的案件，也绝不可能出现C公司单独承担**楼诉讼的法律后果的局面。第一、二被申请人作为原审案件一审的被告、二审的上诉人，不可避免的成为再审案件的当事人，不可能不参加该案的再审诉讼。由于再审案件的结果与被申请人有直接的利害关系，被申请人为维护自己的合法权益，必然将《协议书》作为自己的出庭证据，作为再审案件的有力抗辩证据。事实上，两被申请人参加了200*年9月16日的再审庭审。第一被申请人在原审案件中是由申请人主动要求法院追加的被告，要求承担与C公司的共同侵权赔偿责任；再审案件中申请人无论在其民事申诉状中，还是在其明确的《再审请求及说明》中，都没有放弃由第一被申请人承担责任的主张。原审案件一、二审的判决都认定由第一被申请人支付房屋使用费，C公司承担连带清偿责任。最高人民检察院抗诉书对于案件责任人以及承担责任方式的判决也没有提出异议。在第一被申请人作为房屋的实际使用人的支付义务不可能被免除的情况下，即使C公司的财产先被执行，该司也必然会向被申请人进行追偿，案件的最终责任仍将由被申请人承担。C公司在其《补充意见》中也明确说明其利益不会单独受到损害。由此可见，再审案件的判决和执行结果都不可能出现让C公司单独承担**楼诉讼的法律后果，不可能出现单独损害C公司利益。

3、申请人提起仲裁的根本原因和真正原因是：申请人认为被申请人违反《协议书》保守商业秘密的约定，而并非双方当事人之间的恶意串通。所谓“恶意串通，损害第三人合法权益”，完全是申请人经过冥思苦索后寻找的一个要求确认《协议书》与《房地产租赁合同》无效的借口。

申请人提起仲裁的根本原因是其认为被申请人将涉案的《协议书》与《房地产租赁合同》向深圳市中级人民法院披露，违反了协议的约定，对其造成了损害。所谓“恶意串通，损害第三人合法权益”仅是其提起仲裁的一个借口。事实上，被申请人向深圳市中级人民法院披露《协议书》与《房地产租赁合同》，是为了维护自身的合法权益，是合理行使抗辩权的表现，申请人违约在先，被申请人并不存在任何过错。

被申请人与申请人签订《协议书》，主要目的之一就是要解决深圳市中级人民法院的六案问题。在被申请人完全履行付款义务，向申请人支付了人民币13,840,336.55元之后，自然希望申请人也能履行协议的约定，对该六案予以撤诉。被申请人200*年3月16日付清了全部款项，深圳市中级人民法院在4月份通知双方开庭时间为6月11日， 6月1日双方进行证据交换。根据现行的证据规则（《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》），当事人应在举证期限届满前提交证据，证据交换之日为举证期限届满之日，逾期提供证据，自行承担不利于己方的诉讼后果。由此可见，申请人除非在6月1日前撤诉，被申请人只能将该《协议书》作为证据提交，不然被申请人将视为放弃举证，此时，如果申请人最终违约不申请撤诉，则，被申请人必将承担败诉的后果，而此后果是无法挽救的。申请人迟迟不办理撤诉，被申请人迫于无奈的情况下，不得不向深圳市中级人民法院披露该《协议书》与《房地产租赁合同》，由此，产生了本仲裁案件。

被申请人将《协议书》与《房地产租赁合同》向深圳市中级人民法院进行披露是其行使抗辩权的表现，是合理行使自己诉讼权利的行为，并不存在违约行为，也不存在与申请人恶意串通的问题，申请人所主张的“恶意串通”仅是一个仲裁的借口。

（二）关于被申请人是否获取了不当利益问题

申请人认为，被申请人获得了不当利益：

1、第一被申请人在《协议书》第一条内容涵盖的时间内实际使用的申请人之涉案房产，是源于申请人购买C公司的房产后，按照“买卖不破租赁“的规定继续由第二被申请人使用，尔后由非合法产权人C公司在申请人不知情的情况下，又擅自转租给第一被申请人这种无效合同的基础上取得的。显然，第一被申请人无权享有原来C公司与第二被申请人签订的有效租赁合同的价格条款，但第一被申请人在《协议书》中获得了本不该获得的原合法合同约定的价格条款。通过《协议书》的签订、履行，使第一被申请人少支付涉案房屋使用费8,650,258元。

2、从2005年7月1日至2010年6月30日期间，月租金只有6.5万元，按1,020.34平方米计算，每平方米的租金才63.70元，只有老租金的四分之一，不到指导租金的六分之一，不到被申请人实际分租和承包收取的利益的十分之一，显然属于不当得利。通过恶意串通签订《协议书》，使第一被申请人少支付房屋使用费13,060,009元。

被申请人认为：

1、《协议书》与《房地产租赁合同》中约定的租金价格是双方考虑了多种因素后自愿达成的，是市场行为。

2005年6月30日之前的租金标准是按C公司与被申请人1995年6月1日签订的租赁合同约定的标准执行的，同时也是广东省高级人民法院（200*）粤高法民一终字第**号民事判决书所确认的标准。广东省高级人民法院民事判决书在确定房屋使用费标准时是这样认为的：“香港某公司的损失（是指房屋使用费）应参照1997年4月11日其与C公司所签订的《补充协议书》中所约定的租金标准计算，因该份协议书反映了该公司就该房产出租可以获得多少利益的内心真意。”

由此可见，申请人与被申请人在房屋使用费的问题上是根据原来合同约定的标准达成的一致意见，不存在第一被申请人从中获得不当的巨大利益的问题。

2005年7月1日之后月租金6.5万元人民币的标准是建立在被申请人租赁期长、整体面积租用、提前付清租金等因素上的，是申请人因为盘活资金的需要主动提出的，事实上由于被申请人的一次性付清租金使得申请人摆脱了经营困境。

因此，《协议书》与《房地产租赁合同》中约定的租金标准完全符合市场经济的要求，不存在第一被申请人从中获得巨大利益的问题。

2、《协议书》与《房地产租赁合同》约定的租金标准不但没有使被申请人获得巨大利益，反而让被申请人吃了亏。

（1）《协议书》约定的租金价格比以前每月平均增长了20-30元。

第一被申请人从2002年6月1日至2010年6月30日期间平均租金为125.60元/平方米/月。《协议书》第一条约定从2002年6月1日至2005年6月30日期间有关**楼的房屋使用费的标准，仍然按照C公司1995年6月1日与第二被申请人签订的租赁合同的约定标准来结算。总租金为9,940,336.55元。《协议书》第二条约定**楼二楼202、203号1,020.34平方米房产，从2005年7月1日至2010年6月30日期间五年390万元。上述两项相加，总租金为13,840,336.55，总租期共计97个月，月租金平均为125.60元/平方米，如果将申请人一次性拿走后五年租金390万元的利息分摊至租金上，则月租金平均为135.79元/平方米。

被申请人从1995年6月1日至2002年5月31日期间7年的租金平均为105.52元/平方米/月。

对比以上两个数字可知，《协议书》约定的租金价格比以前每月每平方平均增长了20-30元。

（2）申请人称涉案房屋所处地段市场实际租金几年来一直维持在每平方米1,000元以上，是完全无视事实的说法。

经被申请人向**区房屋租赁管理机关调查得知，与**楼同一地段、同一类别的2楼商铺月租金价格在32.75元至76.69元之间，即使是**楼一楼商铺的价格也不过仅维持在103.91元/月/平方米左右，实际的租赁价格与房屋租赁指导价格相去甚远。

（3）在《协议书》签订后，申请人唯恐被申请人不履行协议的内容，曾致函被申请人，强烈要求被申请人履行支付款项的义务。

因此,被申请人不但没有获得巨额的利益,反而支付的租金比以前更高。

3、被申请人提前付清租金承担着巨大的风险，申请人却无须考虑经营风险问题，是真正的受益方。

被申请人因经营需要，在与申请人签订《协议书》与《房地产租赁合同》后，对包括承租房产的**楼二楼全部进行了重新装修，装修成本（533.5万元）必然要计入转租价格中。同时，商铺经营存在多种不确定的因素，诸如商铺的空置问题等是经营中不可避免的问题。因而，被申请人提前付清租金承担着巨大的风险，其对外转租价格在150元/月/平方米左右实在是微利经营。

比较而言，申请人却不用理会被申请人经营的盈亏问题，一下拿到了2002年6月1日至2010年6月30日的租金共计13,840,336.55元，既解决了签约前拖欠的租金问题，又提前拿走了5年以后的收益，且相当于申请人从被申请人处一次性获得银行贷款利息100余万元，大大盘活了申请人的资金，是事实上的受益者。

综上，被申请人付清全部租金13,840,336.55元后，申请人却认为租金过低，被申请人获得了巨大利益，这是完全不顾事实的说法。

（三）关于被申请人的律师费

申请人认为，被申请人的律师费有违常理，不能由申请人来承担。

被申请人认为，因申请人的无理申请仲裁行为，使被申请人支付的人民币*****元律师费属不必要的开支，应由申请人负担。

（四）关于房屋租赁合同

申请人认为，房屋租赁合同是依据无效的《协议书》而产生的从合同，是《协议书》的组成部分，是双方获取非法利益的一部分反映，因而也是无效的。

被申请人认为，《协议书》与《房地产租赁合同》的内容虽有关联性，但二者是完全独立的合同，并非申请人所称的主从关系。本案中，《协议书》主要解决的是如何化解多年的纠纷，因而才有被申请人付款后申请人撤诉的约定（《协议书》第四条）以及第五条被申请人不再介入其他案件的约定。而《房地产租赁合同》的目的却是重新确立申请人与第一被申请人之间的租赁合同关系，以及租金的支付等其他租赁合同中应具备的条款。虽然二者在内容上有部分相同之处（如租金的计算等），但《房地产租赁合同》完全是一个独立的合同，并不以《协议书》的存在为前提。因此，二者之间并非申请人所称的主从关系。

《协议书》与《房地产租赁合同》签订后，被申请人完全履行了自己的付款义务及相关的义务。200*年1月20日，被申请人向申请人支付了定金人民币200万元；2月9日，被申请人向申请人支付了租金人民币300万元；3月16日，被申请人向申请人支付了租金人民币8,840,336元，申请人放弃收取0.55元租金。至此，被申请人共向申请人支付了租金13,840,336元，完全履行了《协议书》与《房地产租赁合同》的义务。申请人亦认同该协议的效力，并于200*年1月29日向深圳市**区人民法院提出撤回行政诉讼，于200*年7月15日向深圳市中级人民法院撤回了六案的诉讼，依约履行了部分义务。因此，申请人以恶意串通，损害第三人为由提出撤销上述《协议书》和《房地产租赁合同》，是玩弄法律。

200*年1月21日，申请人向仲裁庭申请撤回其仲裁请求。

二、仲裁庭意见

（一）本案争议应适用的法律及争议合同的关系

本案当事人在《协议书》中没有约定解决争议应适用的法律。仲裁庭认为，本案争议事项所涉的租赁建筑物地处中国广东省深圳市，三被申请人的住所地均在深圳市，且在申请人与第一被申请人签订的《房地产租赁合同》中，双方约定该合同的订立适用中国有关的法律；根据最密切联系原则，本案争议所适用的法律应为中华人民共和国有关的法律。

申请人提出的仲裁请求涉及其与三被申请人订立的《协议书》和其与第一被申请人订立的《房地产租赁合同》。仲裁庭经审理认为，虽然《协议书》与《房地产租赁合同》的当事人、内容及形式均有所区别，但从合同当事人数量、合同订立时间、合同标的和内容范围等各方面看，《协议书》都涵盖了《房地产租赁合同》，并成为后者订立的基础。因此《协议书》属主合同，《房地产租赁合同》属于履行《协议书》的部分内容所订立的从合同。而且，本案双方争议的内容集中于《协议书》，由此，对《协议书》争议的解决也自然包括了对《房地产租赁合同》争议的解决。

（二）对本案争议有关事实的认定

1、申请人和三被申请人经协商后，由其各自的授权代表于200*年1月18日签署了《协议书》，其内容如前文中所述。各方当事人对《协议书》的文本内容和签署事实没有争议。申请人在仲裁申请书中承认，《协议书》签订后，第一被申请人已付清租金13,813,817元。而第一被申请人在答辩时主张13,840,336元。第一被申请人就其主张，提供了申请人委托的收款人深圳市某公司出具的收款收据和发票，以及该公司出具的说明代收租金总额和放弃租金尾数0.55元的信函为证。申请人对第一被申请人提供的上述支付证据没有提出反驳和反证。据此，仲裁庭确认第一被申请人已按《协议书》共向申请人支付租金13,840,336元。

2、在《协议书》签订前，申请人曾于200*年就其与C公司及本案第一、第二被申请人之间关于返还**楼二层出租房屋、偿还房屋使用费纠纷向深州市中级人民法院提起民事诉讼。该案经深圳市中级人民法院判决后，有关当事人上诉到广东省高级人民法院。广东省高级人民法院经审理，于200*年8月30日作出（200*）粤高法民一终字第**号民事判决。申请人因不服该判决，在200*年分别向广东省高级人民法院和广东省人民检察院提出再审申诉。经广东省人民检察院提请，最高人民检察院于200*年12月16日以高检民抗（200*）**号民事抗诉书向最高人民法院提出抗诉。

在此期间，申请人因**楼二楼加建部分《房地产证》效力纠纷，曾于200*年11月26日，以深圳市规划与国土资源局为被告、以C公司为第三人，向深圳市**区人民法院提起行政诉讼。申请人还就**楼二楼租赁纠纷以C公司、本案第一、第二被申请人为被告人，向深圳市**区人民法院分别提起六宗民事诉讼，后该六宗案件被深圳市中级人民法院裁定提审。

3、在《协议书》签订后，申请人于200*年1月29日向深圳市**区人民法院提出撤回上述行政诉讼的请求，深圳市**区人民法院于200*年2月2日以（200*）深*法行初字第**号裁定书，准许申请人撤回起诉。

广东省高级人民法院于200*年5月11日，作出（200*）粤高法立申字第**号民事裁定书，裁定对最高人民检察院提起抗诉的（200*）粤高法民一终字第**号民事判决，另行组成合议庭进行再审，再审期间原判决中止执行。

200*年6月9日，深圳市中级人民法院作出（200*）深中法民五初字第***号民事裁定书，称由于广东省高级人民法院裁定对（200*）粤高法民一终字第**号民事判决所涉案件进行再审，鉴于该院正在审理的涉及**楼二楼租赁合同六宗案件的诉讼请求事项属于上述再审案件范围，裁定中止该六宗案件的诉讼。此后，申请人又对上述其提起的六宗民事诉讼案件向深圳市中级人民法院提出撤诉请求，深圳市中级人民法院于200*年7月15日，以（200*）深中法民五初字第***号民事裁定书裁定准许撤诉。

申请人于200*年9月8日，向广东省高级人民法院提出“再审请求及说明”。申请人在该“再审请求及说明”中提出，“由于我司正就与深圳A公司签订的《协议书》和《房地产租赁合同》向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁”，“有关2002年6月以后的房屋使用费及房屋的返还问题由中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会在‘SHEN X200***’仲裁案中解决”。

（三）关于被申请人的仲裁反请求

三被申请人在反请求中提出，申请人的无理申请仲裁行为，导致其支付了律师费***元，请求由申请人承担该笔费用。仲裁庭认为，被申请人的反请求应否获得支持，取决于如下条件是否具备：其反请求主张的理由是否成立；其反请求主张是否有事实和法律依据。

1、申请人是否“无理申请仲裁”？

三被申请人提出反请求的基本理由，是由于申请人“无理申请仲裁”的行为，导致了其费用的发生。因此，判断被申请人的反请求的主张是否合理，首先须分析申请人先前提出的仲裁请求的理由能否成立。

仲裁庭认为，在申请人先前提出的各项仲裁请求中，关于裁决《协议书》和《房地产租赁合同》为无效合同的第一项请求，是其他各项请求的基础；其第一项仲裁请求所依据的理由，也是其他各项请求所依据的基本理由，也自然成为本案当事人之间争议的焦点。

申请人主张《协议书》和《房地产租赁合同》应为无效合同的理由是，《协议书》是申请人与被申请人“恶意串通”，为损害第三人即C公司的利益而订立的合同，而依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款之规定，当事人“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”民事行为，应属无效。申请人为支持上述理由提出来以下主要依据：

（1）该《协议书》实际价值并不是协议书表面的金额13,840,336.55元，对第一被申请人而言，实际是一份价值45,669,352.70元的合同；对申请人而言，实际是一份价值40,400,601.75元的合同。而双方为了获取该利益，就必须通过损害C公司的利益才能实现。为了换取不当利益，双方经历了反复恶意磋商和均衡利益的过程，双方不仅存在共同目的，也共同实施了非法行为。

（2）在《协议书》中，第五条是核心条款，该条款的实际含义就是签约几方绝对向C公司隐瞒本协议书内容，由申请人通过**楼二楼再审案件向C公司追索2002年6月至2003年5月期间的房屋使用费8,387,194.80元（该段租金被申请人已向申请人支付500万元）和之前的房屋使用费，以作为申请人对行政案件撤诉和以390万元的超低价（显然不对价）向被申请人出让2005年以后五年房屋使用权的补偿，而被申请人除保密外，并保证不再介入此再审案（出钱、出力对抗申请人），从而确保申请人的利益尽快实现。

（3）在本协议中，C公司被损害的利益直接表现为：在第一被申请人已向申请人支付了2002年6月至2003年5月租金的情况下，再由申请人按深圳市房屋租赁指导租金向C公司索赔该时间段的房屋使用费8,387,194.80元。这势必导致C公司将扩大承担侵权责任。C公司一旦承担8,387,194.80元责任之后，实际上是不可能再向被申请人追索的。

但是，由于被申请人公开了《协议书》的内容，导致申请人无法在再审案件中向C公司追索2002年5月份以后的房屋使用费，《协议书》中隐含的利益再也无法主张和实现，双方的利益显然已不能对价。

被申请人在答辩中否认其与申请人存在任何“恶意串通”，以损害C公司利益而获得非法利益的共谋关系和行为。被申请人认为《协议书》是申请人和被申请人之间平等协商的结果，《协议书》中不存在任何损害C公司利益的内容，被申请人没有也不可能具有损害C公司利益的动机和目的。被申请人从合同谈判的过程、《协议书》内容的理解以及《协议书》履行的结果等各个方面，提出来反驳申请人上述理由和依据的主张。

仲裁庭认为，判断各方当事人在订立《协议书》时，是否存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款规定的“恶意串通”情形，和《协议书》中是否存在损害第三人C公司利益的内容，是解决本案争议的关键。

在审理中，被申请人认为其与申请人签订涉案的《协议书》与《房地产租赁合同》，是为解决双方关于涉案房产多年的租赁纠纷，以及重新确立至2010年6月30日的租赁关系，是完全的商业目的，不存在恶意串通针对第三人的问题。申请人也承认，开始协商订立《协议书》的目的，是为了一揽子解决各方当事人之间所发生的多宗诉讼纠纷，以避免损失扩大。但申请人又称，由于被申请人在谈判中提出来苛刻的条件，申请人难以接受，双方谈判几近破裂，后被申请人提出来现《协议书》原始版本内容，导致申请人被迫接受了该文本。

申请人和被申请人共同承认的事实是：《协议书》的订立是各方当事人为解决其之间长期存在的多宗诉讼纠纷，经过数月谈判的结果；当事人之间对《协议书》的内容反复进行了协商，确定了最后的文本；各方当事人委托的执业律师也都参与了《协议书》的谈判和起草。申请人对其所称被申请人在谈判后期提出来损害第三人C公司利益的合同文本，而其被迫接受了该文本，达成了“恶意串通”的陈述，既不能提供证据，也缺乏说服力。

从《协议书》的内容来看，其第四条约定，第一被申请人将约定的款项付清后，申请人放弃对第一、第二被申请人关于在涉及**楼二层属于申请人所有部分在2002年6月1日之后的物业租赁纠纷全部案件（即含盖六个案件时段）的所有请求权，并承诺主动在三个月内或开庭前撤诉；第五条约定，在第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼，乙、丙、丁均不介入，并承诺不将此协议给他人作出庭的证据。甲方承诺不申请执行乙、丙、丁的任何财产。但如甲方要执行乙、丙、丁的财产时，乙、丙、丁可以此作为证据抗辩执行。以上两条、特别是第五条的约定内容，申请人认为是各方当事人“恶意串通”，损害C公司利益的关键。按照申请人的主张，C公司就是《协议书》第五条中约定的“被申请人承诺不将此协议给他人作出庭的证据”中的“他人”，而通过对C公司的保密，各方当事人就可以实现在再审案件中侵犯C公司利益而获利的目标。

仲裁庭认为，申请人的该主张与事实之间存在矛盾。从前述仲裁庭认定的事实可以看出，申请人所提起六宗诉讼案件的诉讼请求事项，与其在广东省高级人民法院再审案件的诉讼请求事项属同一范围。无论是在上述六宗诉讼案件，还是在再审案件中，C公司与本案第一、第二被申请人都是共同被告人。申请人在《协议书》中承诺放弃对第一、第二被申请人关于在涉及**楼二层属于申请人所有部分在2002年6月1日之后的物业租赁纠纷的全部案件（即含盖六个案件时段）的所有请求权，必然涉及再审案件的诉讼事项。从而C公司亦不可能成为“乙、丙、丁均不介入”的“第四条所涉及的案件以外的有关**楼的诉讼的当事人”。而且被申请人只是承诺不将《协议书》给他人作出庭的证据，但并没有承诺在其本身作为被告人的案件中也不将《协议书》作为出庭证据。这在《协议书》中也有体现，即“但如甲方要执行乙、丙、丁的财产时，乙、丙、丁可以此作为证据抗辩执行”。按照申请人向广东省高级人民法院提交的再审《民事申诉状》，其再审请求是：撤销广东省高级人民法院（200*）粤高法民一终字第**号民事判决书，维持深圳市中级人民法院（200*）深中法房初字第**号民事判决书。而按照深圳市中级人民法院（200*）深中法房初字第**号民事判决书的判决内容，第一被申请人须将**楼二层房屋返还给申请人；第一被申请人须按照深圳市政府颁布的房屋指导租金标准向申请人支付房屋使用费（包括2002年以后的房屋使用费）直至其返还**楼二层房屋给申请人为止。被告C公司对上述房屋使用费承担连带责任。按照上述再审请求，如果申请人在再审案件中胜诉，第一被申请人必然成为首当其冲的财产被执行人。难以想象第一被申请人在再审诉讼中不提出《协议书》作为证据抗辩。而无论是在上述六宗民事诉讼还是在再审诉讼中，C公司作为共同被告，必然会了解到第一被申请人作为抗辩证据提出的《协议书》的内容。

从《协议书》订立后的履行情况看，各方当事人并没有违背《协议书》约定的原则。在申请人与第一、第二被申请人之间的六宗民事诉讼中，后者通过交换证据程序向深圳市中级人民法院提交了《协议书》，并没有违反《协议书》的约定。而事实表明，申请人在再审案件程序诉讼中也向广东省高级人民法院提交了《协议书》，并修改了原先提出的再审请求。C公司在其出具的对《协议书》的书面意见中，也认为《协议书》没有侵犯其权益。

据上述分析，仲裁庭认为，申请人提出的裁决《协议书》及《房地产租赁合同》为无效合同的仲裁请求所依据的理由不能成立。因此，三被申请人提出的仲裁反请求理由应被接受。

2、三被申请人仲裁反请求是否有事实和法律依据。

在本案审理中，三被申请人仲裁反请求主张提供了其与代理律师所属律师事务所分别订立的《委托代理合同》，以及律师事务所出具的收款发票。申请人对被申请人支付律师费的真实金额表示怀疑，但未能提出相反证据。仲裁庭认为，当事人聘请律师并获得专业服务，因此所支付的费用属于为参与仲裁程序的合理开支。本案仲裁经过两次开庭审理，有关律师均以代理人身份参与了仲裁程序。同时，据以上的分析判断，并依据《仲裁规则》第五十九条的规定，被申请人有权请求仲裁庭裁决申请人承担其为参加本案仲裁所支付的部分合理费用。综上所述，仲裁庭认为应对三被申请人提出的部分反请求酌情予以支持，申请人应补偿其所支付的律师费****元。

（四）本案仲裁费的承担

鉴于申请人在两次庭审结束后又撤回了其仲裁请求；并鉴于被申请人的反请求获得了部分支持，仲裁庭认为本案的仲裁费应全部由申请人承担。

三、裁  决

（一）申请人应于本裁决作出之日起30日内，向被申请人支付律师费人民币****元。

（二）本案仲裁费人民币296,249元，全部由申请人承担。申请人预缴的人民币258,403元和被申请人预缴的人民币37,846元，抵作本案仲裁费。申请人应于本裁决作出之日起30日内，将人民币37,846元迳付被申请人。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

首席仲裁员：**

仲  裁  员：**

仲  裁  员：**

                                          二〇〇*年一月二十四日于深圳