广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

(2009)深中法民五终字第2321号

上诉人（原审原告、反诉被告）：刘×新。

上诉人（原审被告、反诉原告）：曾×敏。

上诉人曾×敏与上诉人刘×新因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2008)深宝法民三初字第630号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

原审法院审理查明，邓×琼西医妇科诊所系于2006年9月29日核准登记的个体医疗机构，地址宝安区××街道福×路××号，法定代表人刘×新。刘×新与曾×敏双方于2007年1月26日签订《医疗合作协议书》，约定：1、刘×新将位于广东省深圳市宝安区××街道福×路××号楼房一幢及诊所出租给曾×敏，由曾×敏按照医管政策自主开展诊疗服务。刘×新保留一单元自住，刘×新每年向曾×敏收取医疗执照费八万元，楼房租金六万元，每年第一个月一次性收取。租期内房屋归曾×敏支配与管理，不得转租，不得做违法的事情。曾×敏如将诊所转让须征得刘×新同意，否则刘×新有权终止协议收违约金；2、刘×新一次性收取曾×敏楼房押金一万元，牌照押金五万元，楼房押金由曾×敏第一次交租用时一并付清……5、协议期限暂定约5年，自07年1月22日至2011年9月22日；6、协议一式两份，双方各持一份，如有一方违约罚款五万元，作为给对方的赔偿；7、协议自双方签字之日起生效；8、协议期满后，无医疗纠纷，房屋无损毁，物品无遗失损坏，刘×新将牌照押金及楼房押金退还曾×敏。2007年1月，曾×敏按约定支付了押金，刘×新向曾×敏出具《收据》，其内容为"今收到曾×敏交来医疗合作转账款十五万元整（含楼房押金一万元）"。双方随后都依法履行了相应的合同义务，直到2008年2月17日，曾×敏之子曾×在该出租房内因一氧化碳中毒死亡，双方因而发生争议。曾×敏从第二年开始没有继续向刘×新支付房屋租金，刘×新向有关部门提出申请后，该出租房已停水停电，邓×琼西医妇科诊所也已经停业。目前曾×敏已不在涉案房屋居住，但曾×敏仍未将该房屋交付刘×新，并称是为了保全涉案的证据。关于曾×敏租赁期间的水电费，刘×新认为一直是自己代为垫付，曾×敏应当向其交清该款共计2987.52元，而曾×敏认为直至2007年7月份才开始欠交水电费，因此只有1974.22元。

原审法院审理认为，刘×新与曾×敏双方签订的医疗合作协议中包含了有关房屋租赁合同的内容，双方已经建立的房屋租赁合同法律关系不依赖于医疗合作合同的效力而独立存在，刘×新与曾×敏应当依据该房屋租赁合同和法律法规的规定各自履行相应的合同义务。关于双方房屋租赁合同是否解除的问题。该院认为，刘×新提出解除房屋租赁合同的诉请，曾×敏也通过反诉要求退还租房押金，双方解除房屋租赁合同的意思表示一致，应当视为双方协商一致解除合同关系，故该院对于刘×新提出的要求确认解除双方房屋租赁合同的诉请予以支持。关于支付房屋租金的问题。原审法院认为，除非合同当事人具有法定的事由，双方均应当诚实信用地履行各自的合同义务。本案双方当事人签订的租赁合同合法有效，曾×敏之子于出租房内不幸死亡令人同情，但该事件却并不妨碍房屋租赁合同的履行。故原审法院认为，既然曾×敏一直占有、使用该房屋，就应当依据合同约定按时履行交付租金的义务，但曾×敏至今尚未支付刘×新2008年度的租金，故应当支付拖欠刘×新2008年1月22日至3月22日的房屋租金10000元（60000÷12×2）。至于刘×新提出的2008年3月22日以后的"承包费"的诉请，由于"承包费"这一诉讼请求不明确，没有相应的法律依据，原审法院对其不予支持。关于押金能否返还曾×敏的问题。由于双方在房屋租赁合同中对押金的性质约定并不明确，刘×新又不能举证证明当时约定的押金属于违约金，故该院认为应当对其作一般性的解释，根据《医疗合作协议书》第八条中"协议期满后，无医疗纠纷，房屋无损毁，物品无遗失损坏，甲方将牌照押金及楼房押金退还乙方"的约定，推定双方将押金视为曾×敏对租赁物作善意管理、不恶意减损租赁物价值的保证金。现刘×新不能提供证据证明存在租赁的房屋遭损毁、物品遭遗失损坏的情形，故原审法院根据双方的合同约定支持曾×敏要求刘×新返还押金的反诉请求，刘×新应当向曾×敏返还房屋租赁押金10000元。另外，曾×敏还提出要求支付押金利息的请求，由于《医疗合作协议书》第八条中仅约定"押金退还乙方"，并未约定要返还利息，且根据交易惯例返还押金时也一般不带利息，故原审法院认为曾×敏关于押金利息的请求没有事实和法律依据，不予支持。关于曾×敏租赁期间的水电费的问题。由于曾×敏在庭审中认可水电费应由其缴纳，但不能提供已经支付过水电费的证据，故原审法院支持刘×新的诉请，曾×敏应当向刘×新支付水电费2987.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘×新与曾×敏之间的房屋租赁合同;二、曾×敏应在本判决生效之日起五日内支付拖欠刘×新的房屋租金10000元。三、曾×敏应在本判决生效之日起五日内向刘×新支付拖欠的水电费2987.52元。四、刘×新应在本判决生效之日起五日内返还曾×敏房屋租赁押金10000元。五、驳回刘×新的其它诉讼请求。六、驳回曾×敏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费101元，由刘×新承担63元，曾×敏承担38元。

刘×新不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销深圳市宝安区法院(2008)深宝法民三初字第630号民事判决第四、五项；2、依法改判，判决曾×敏支付刘×新2008年3月22日至房屋返还之日止的房屋使用费(按照每月5000元计算)；3、本案一、二审诉讼费由曾×敏承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误：一审判决认定曾×敏已经不再涉案房屋居住是错误的，曾×敏在合同解除后一直在涉诉房屋中居住，刘×新曾经要求曾×敏交出房屋，但是曾×敏一直拒绝交出。二、一审法院判决结果明显不公。1、本案是房屋租赁合同，曾×敏无故不履行房屋租赁合同，在恶意占有房屋的情况下，拒不履行合同义务，拒交租金，已经构成根本违约，刘×新无奈，为了维护自己的合法权益，不得不终止房屋租赁合同。而一审法院不管上述事实的存在，竟然将曾×敏违约导致的刘×新终止合同认定为双方协商一致解除合同关系，对曾×敏的违约没有从法律上进行处理。因此，对曾×敏反诉的10000元押金的请求，没有考虑曾×敏的违约事实以及双方在租赁合同的约定(协议期满后，房屋无损毁，物品无遗失，甲方将楼房押金退还乙方)，到目前为止，曾×敏没有将房屋返还给刘×新，房屋内的家用电器、空调、冰箱、万家乐热水器及所有家具是否存在，是否损毁都不清楚，刘×新没有验收，不知道有无损坏，所以房屋押金不能返还。一审法院判决刘×新返还曾×敏房屋租赁押金10000元是错误的，应当予以撤销。2、由于刘×新解除了与曾×敏之间的房屋租赁合同，而曾×敏并没有将房屋交给刘×新，实际继续占有使用涉案的房屋，致使曾×敏不能居住使用，造成了一定的损失，因此，曾×敏在实际占有使用期间应当按照原租赁合同的约定支付实际使用费。一审法院没有支持刘×新的合理请求是错误的，请求二审法院予以改判。三、一审法院审判程序严重违法：刘×新是2008年4月1日起诉立案，而一审法院是2009年6月23日才将判决书送达给刘×新，历时近15个月，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于民事案件一审审理期限6个月的规定，属于严重违法。综上所述，一审法院认定事实错误，判决明显错误，应当改判。

曾×敏答辩称，答辩意见与其提交的上诉状内容一致。

曾×敏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：本案房产租赁合同是邓×琼西医妇科诊所的有机组成部分。因为《医疗机构执业许可证》是法律明令禁止租赁转让的，因此，诊所租赁当然也是违反法律强制性规定的。在《医疗机构执业许可证》租赁合同被确认无效的情况下，该诊所的注册地租赁合同不能独立于诊所租赁之外而成为有效合同。1、经营场所是诊所的有机组成部分，不能分开；2、曾×敏签订合同的目的是为了经营诊所，而不是为了居住；3、该房产位置偏僻而老旧，如果不是诊所注册地，没有任何人会出一年六万元的租金而使用该房屋。一审法院将一个有机的整体硬拆分为两部分，一为执业许可证租赁，二为房屋租赁，并确认前者无效，后者独立于前者而有效错误。因此上诉人认为，房产租赁合同应当被确认为无效合同。合同无效，当然不存在拖欠租金的问题。其二、上诉人拖欠的水电费是从2007年7月份才开始的，只有1974.22元。在刘×新提交的《追收租金通知》中，有这样的陈述"……同时07年7月至今的水电费及盘点药费仍未缴交"。对此在一审开庭时，上诉人曾向法庭陈述，当时刘×新解释为"笔误"。而显然这并非笔误。刘×新已经认可的事实，上诉人无须再提供证据。因此应当认定拖欠的水电费为1974.22元，而非从2007年1月开始计算的2987.52元。二审应当予以纠正。

刘×新答辩称，答辩意见与其提交的上诉状内容一致。

本院经审理查明，刘×新二审审理期间对2007年7月之前的水电费曾×敏已向刘×新缴纳的事实予以认可。除以上事实外，本院对原审查明的其他事实予以确认。

本院认为，涉案的《医疗合作协议书》包含房屋租赁合同与医疗合作合同两方面内容，协议书对涉案房产租金与医疗执照转让费亦分别作出明确约定，因此双方当事人建立的房屋租赁合同关系独立存在，医疗合作合同是否有效不影响房屋租赁合同的效力认定。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定房屋租赁合同有效正确，本院予以维持。曾×敏关于双方当事人之间的房屋租赁合同无效的上诉意见无法律依据，本院不予支持。

因涉案房屋租赁合同有效，双方当事人非因法定事由均应严格履行合同约定之义务。关于曾×敏是否应当支付2008年1月22日至3月22日期间的租金问题，原审判决论述理由充分，本院不再赘述。至于刘×新上诉请求2008年3月以后的房屋租金问题，因刘×新在诉讼请求中表述为"承包费"，未明确该费用是否为涉案房屋的租金。且刘×新一审案件受理费的缴纳仅以其请求的2008年1月22日至3月22日期间的租金人民币10000元为依据计算，其后的租金请求未缴纳案件受理费，因此刘×新对2008年3月以后的租金请求本院不予支持。原审对此判决正确，本院亦予以维持。

关于刘×新收取的租赁押金10000元是否应当返还问题。原审判决对此已作详尽阐述，本院予以认可。此外，因《医疗合作协议书》第八条明确约定了返还押金的条件，刘×新提出押金不予返还的诉请，应当就曾×敏存在不予返还押金的事由承担举证责任。在刘×新未提交相关证据证明其主张的情况下请求押金不予返还的上诉理由不成立，本院不予支持。

关于曾×敏租赁期间拖欠的水电费金额问题。虽然曾×敏未提供已经支付水电费的证据，但刘×新于二审调查中认可2007年7月之前租赁期间的水电费曾×敏均予以缴纳。故曾×敏拖欠水电费数额应当扣除2007年1月至2007年6月期间已缴纳的部分，扣除后的金额为人民币1974.22元。原审对此计算错误，本院予以纠正。

刘×新上诉主张一审审理期限近十五个月，严重违反民事一审案件审理期限为六个月的法律规定。本院认为，原审法院已经按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定的法定程序延长审限，未影响本案的正确审理，刘×新主张一审程序违法无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于刘×新在二审期间对曾×敏主张的部分事实予以认可，故本院对原审判决关于曾×敏欠付水电费的判决部分予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于＜民事诉讼证据＞的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：

一、维持深圳市宝安区人民法院（2008)深宝法民三初字第630号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；

    二、变更深圳市宝安区人民法院（2008)深宝法民三初字第630号民事判决第三项为：曾×敏应在本判决生效之日起五日内向刘×新支付拖欠的水电费人民币1974.22元。

上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费共计人民币164元，由刘×新负担人民币108元，曾×敏负担人民币56元。刘×新多预交部分人民币18元，曾×敏多预交部分人民币45元，本院均予以退回。

本判决为终审判决。

审  判  长   许保疆

代理审判员   陈明亮

代理审判员   邓  媛

二○一○年二月十一日

书记员（兼） 廖燕萍

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