【案   由】商品房预约合同纠纷。
      【案情简介】
      ​​​​​​​ 原告：黄某富，男，汉族，住广西宾阳县。
      ​​​​​​​ 委托诉讼代理人：广东国晖(南宁)律师事务所律师。
      ​​​​​​​ 被告：A公司，法定代表人：黄某，住所地广西南宁市。
      ​​​​​​​ 第三人：B公司，法定代表人：苏某，住所地广西南宁市。
      ​​​​​​​ 第三人：C公司，法定代表人：廖某，住所地中国(广西)自由贸易试验区南宁片区。
      ​​​​​​​ 2020年6月19日原告黄某富于微信上询问被告A公司的工作人员韦某关于XX国际XX小区X号楼预约买房事宜，其称“可以预约了，预约金2万，到时候价格出来选房，预约金可退”,并称预约选房事宜可以家属去现场代办顺便拿收据。2020年6月22日黄某富的妻子王某去涉案楼盘售楼部现场支付20000元现金给A公司，A公司安排第三人C公司在收据上盖章。
      ​​​​​​​ 2020年9月24黄某富与A公司签订《选房协议书》。双方就“XX国际XX小区”项目排队选房事宜，作出如下约定，“一、乙方(黄某富)意向购买甲方(A公司)“XX国际XX小区”项目X号楼X单元X号房。建筑面积为120.34m²。二、该商品房的建筑面积原始单价为5088元/平方米。原房屋总价：人民币¥612290元。优惠折扣：一口价，实际成交房屋总价：人民币¥560544元。三、基于乙方对“XX国际XX小区”项目的购买意愿，经乙方要求，甲方同意乙方先行支付人民币大写壹拾贰万零伍佰肆拾肆元整(¥120544元)作为选房定金。甲、乙双方正式签订《商品房买卖合同》时选房定金全部自动转为购房款。”上述合同签订后，2020年9月29日黄某富去到涉案楼盘售楼部现场按照合同约定支付了120544选房定金，其中10000元黄某富使用现金支付，黄某富按照A公司提供的微信二维码现场扫码支付544元，余下的110000元按照A公司提供的POS机刷卡支付。A公司称该笔选房定金由第三人B公司先代为收取，但实际收取人还是A公司并出具《收据》一张，收据载明：A公司于2020年9月29日收到黄某富交来XX国际X-X-X号房选房定金，人民币壹拾贰万零伍佰肆拾肆元整(¥120544元)。
      ​​​​​​​ 由此可见，黄某富已经完全履行选房协议书的支付义务，A公司应当按照约定将涉案商品房交付给黄某富。但实际上涉案房屋自双方签订选房协议书至黄某富起诉之日已逾3年还未建造，黄某富于2023年10月11日到涉案楼盘查看，涉案项目X号楼X单元还是荒地状态，旁边A单元仅建造到一半现在也是停工状态，涉案房屋已成烂尾房，对此黄某富购房合同目的无法实现。
      ​​​​​​​ 原告为维护自身合法权益，委托国晖律师向人民法院提起诉讼，诉讼请求如下：
      ​​​​​​​ 1.判令解除原告黄某富与被告A公司于2020年9月24日签订的《选房协议书》；
      ​​​​​​​ 2.判令被告A公司向原告黄某富返还预约金20000元；
      ​​​​​​​ 3.判令被告A公司向原告黄某富返还选房定金120544元；
      ​​​​​​​ 4.判令被告A公司向原告黄某富支付利息(计算方式：以原告黄某富已付款项140544元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的一倍即3.55%,从原告黄某富起诉之日起计至被告A公司付清原告黄某富已付款项之日止)。
      ​​​​​​​ 被告A公司及第三人B公司共同答辩(陈述)：一、A公司和B公司并未收取预约金20000元。黄某富支付的20000元预约金并未进入A公司和B公司账户，而是由第三人C公司收取，C公司也向黄某富出具了收到预约金20000元的收据。如果A公司和B公司收取了预约金20000元，必定会在《选房协议书》中体现，但《选房协议书》未载明预约金20000元转化为选房定金，因此A公司和B公司并未收取预约金20000元。二、选房定金120544元由B公司收取，而不是由A公司收取，因此A公司不负有返还的义务。黄某富将选房定金120544元通过刷卡、微信和现金等方式支付给B公司，A公司接受B公司委托出具收据，A公司作为受托人不负有返还的义务。三、约定的签署《商品房买卖合同》时间未到，A公司未构成违约，黄某富无法定或约定解除合同的权利。《选房协议书》第四条约定“乙方在接到甲方电话通知七日内携带身份证和本协议书及收据至本项目售楼部签订《商品房买卖合同》”,该条是对签署本约《商品房买卖合同》时间的约定，考虑到项目进展，A公司尚未通知黄某富签署《商品房买卖合同》,签署《商品房买卖合同》时间未到，A公司未构成违约，黄某富无法定或约定解除合同的权利。四、合同可以继续履行。项目开发商B公司正在紧锣密鼓启动建设工作，不具有资不抵债或者其他不能履约的情形，项目房屋可以建成交付合同可以继续履行。
      ​​​​​​​ 第三人C公司未作陈述。
      ​​​​​​​【争议焦点】
      ​​​​​​​ 被告是否需要向原告返还相应款项？
      ​​​​​​​【处理结果】
      ​​​​​​​ 广西壮族自治区宾阳县人民法院受理此案，人民法院认为：
关于《选房协议书》应否解除的问题，原告黄某富为预约购买“XX国际XX小区”的商品房与被告A公司签订的《选房协议书》,意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现原告已依约交付选房定金120544元，被告A公司至今没有通知原告签订《商品房买卖合同》,甚至原告选定的“XX国际XX小区”X栋X单元至庭审前未取得商品房预售许可证，《选房协议书》目前不具备继续履行的条件，虽然《选房协议书》没有明确约定签订买卖合同的期限，但被告A公司迟迟未履行合同已逾3年，该时间超过了一般的合理期限，致使原告黄某富合同目的无法实现，现原告主张解除与被告A公司签订的《选房协议书》,法院予以支持。
      ​​​​​​​ 关于选房定金及预约金的问题，合同解除后，原告主张被告A公司返还选房定金120544元，法院予以支持。被告A公司和第三人B公司在诉讼中披露被告A公司系受第三人B公司委托向原告收取选房定金，根据《中华人民共和国民法典》第926条第2款的规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人”,原告在诉讼中明确选择向被告A公司主张权利，被告A公司抗辩不予返还选房定金，法院不予采纳。
      ​​​​​​​ 至于预约金20000元，原告主张系向被告A公司交付，但根据其提供《收据》系第三人C公司收取，被告A公司否认收取该款，《选房协议书》中亦未提及收取预约金20000元及对于该款的处理，原告提交的证据不足以证明预约金20000元实际系被告A公司收取，故对其主张被告A公司返还预约金20000元，法院不予支持。
      ​​​​​​​ 关于利息的计算问题，上文已述，被告A公司应返还原告选房定金120544元，逾期付款利息应从起诉状送达被告A公司之次日(2024年1月30日)起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.45%计算至实际清偿之日止。
      ​​​​​​​ 最终，人民法院依法作出民事判决书，判决如下：
      ​​​​​​​​​​​​​​ 一、解除原告黄某富与被告A公司于2020年9月24日签订的《选房协议书》；
      ​​​​​​​​​​​​​​ 二、被告A公司向原告黄某富返还选房定金120544元；
      ​​​​​​​ 三、被告A公司向原告黄某富支付逾期付款利息(以120544元为基数，从2024年1月30日起至实际清偿之日止，按照年利率3.45%计算)；
      ​​​​​​​ 四、驳回原告黄某富的其他诉讼请求。
      ​​​​​​​ 案件受理费减半收取即1555元(原告已预交),由被告A公司负担1334元，由原告黄某富负担221元。
      ​​​​​​​​​​​​​​【案例评析】
      ​​​​​​​ 本案系商品房预约合同纠纷。本案中，原告依约交付选房定金120544元，被告A公司迟迟未履行合同已逾3年，该时间超过了一般的合理期限，致使原告黄某富合同目的无法实现。原告无奈只好委托国晖律师介入维权，国晖律师接受委托后，积极与当事人沟通，收集有力证据，最终法院支持了原告的大部分主张，原告的权益得到保障。
      ​​​​​​​【相关规定】
      ​​​​​​​《中华人民共和国民法典》
      ​​​​​​​ 第九百二十九条　有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。
      ​​​​​​​ 受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔偿损失。

【本案例根据国晖律师事务所(2023)邕晖民字第1096号档案编写】