在原告深圳市××物业管理有限公司诉被告欧小姐拖欠物业管理费一案中，本所孙智峰律师，邵秋雯律师作为被告的代理人出席庭审活动，最终赢得诉讼，最大程度地维护了当事人的利益。

【案情简介】

原告：深圳市××物业管理有限公司

被告：欧小姐

原告深圳市××物业管理有限公司是深圳市南山区某住宅区的物业管理人，被告是住宅区D1—22房业主。前述房屋竣工后，被告未在入伙日期（2003年1月31日至2003年2月15日）入伙，而于2004年10月12日签署收楼书办理入伙。另，被告于2004年2月拿到房产证。随后，房屋装修至2005年2月，被告正式办理房屋入住手续。2005年3月

起，被告开始正常缴纳物业管理费。

【当事人诉讼主张】

原告向法院诉称被告经过入伙通知后未在指定期限内办理入伙手续也不按规定缴纳物业管理费，反而以房屋不符合入住条件，发展商售楼口头承诺免除物业管理费为由拒绝缴纳。请求法院判决被告交纳拖欠的从发展商指定的入伙日期起算的物业管理费和相应的滞纳金（暂计算至2005年7月31日），并承担本案的诉讼费。

被告辩称，原告诉求被告在正式入住前交纳管理费没有事实及法律依据，被告在原告声称的入伙期间内没有收到任何的入伙通知，在入伙前没有享受到原告的管理，也就不需要交纳相关的物业管理费。按照有关规定，交纳物业管理服务费等费用，物业管理公司可以要求业主限期交纳，业主逾期不交纳才可以计收滞纳金，但原告从来就没有定一个具体期限要求被告交纳管理费，所以原告无权要求滞纳金。

【审理结果】

深圳市福田区法院经审理认为，原告没有证据证明其在入伙期间内实际通知被告办理入伙手续。管理费的起算应该从被告实际办理入住手续时开始起算，而不是以被告拿到房产证时起算。因此法院基本采纳我方的意见判决被告只需交纳自2004年10月12日起至2005年2月28日的物业管理费及滞纳金。

后原告向深圳市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决结果。法院认为本案的焦点在于被上诉人是否应在2004年2月3日涉案房产办理过户手续之日起向上诉人支付管理费的问题。法院审理认为被上诉人于2004年10月12日签署收楼书，涉案房产才实际交付给被上诉人使用，一审法院的判决并无不当。判决驳回上诉维持原判。在本案二审程序中，本所律师作为被上诉人欧小姐的委托代理人参与诉讼，经过努力，使本案得到有利于被代理人的判决结果，最大程度的维护了被代理人的利益。

【本案涉及的法律问题】

1、入伙的定义

2、管理费交纳的起始日期

【案后评析】:

从原告的起诉状来看，原告一审主要提出以下两点理由对被告提起诉讼：一、被告没有在指定的入伙日期入伙具有过错，没有按规定交纳管理费；二、被告在办理了产权登记手续后仍不交纳管理费直至其2005年3月正式入住。在二审上诉中，针对一审的判决提出被上诉人拿到房产证之日起被上诉人与上诉人就形成事实物业管理关系，被上诉人应该自拿到房产证之日起应交纳物业管理费。归结一点就是原告以被告有迟延交纳管理费的行为并且存在过错来诉被告。

本所律师作为被告的代理人，针对对方的诉讼思路，以被告没有收到入伙通知的事实作为突破口来进行抗辩：首先，被告在2003年1月31日至2003年2月15日这段时间内并无收到任何的入伙通知书。原告提交了发展商通知案外人办理涉讼楼盘入伙的文件，但根据合同相对性原则不能直接推知发展商已实际通知被告办理入伙，而且原告也未提供其他证据证明其存在通知被告办理入伙手续的行为。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第3条明确规定：入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续，入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入伙。可见“视为入伙”必须符合两个条件：1、收到书面入伙通知；2、在限定期限内未办理入伙。因此，被告对于其没有在指定的时间内办理入伙手续不存在过错。其次，被告拿到房产证并不代表房产已实际交付。房屋产权登记只是产权登记机关依法对房地产转让在产权上的一种确认，房屋的实际交付应当以房屋实际的占有和使用为准。《物业管理条例》第42条第2款已明确规定：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，2004年10月12日被告办理了入伙手续后才是正式入伙，才开始接受原告的物业管理服务，那么物业管理费也应该从2004年10月起才开始交纳。原告要求被告从取得房产证之日起就交纳物业管理费是没有任何理由的。

在本案的诉讼过程中，我所律师抓住了被告没有接到入伙通知书的关键事实，从而证明那个被告没有按时入伙时不存在过错，且不需要承担起正式入伙前交纳物业管理费的责任。