为保债权侵占房屋 对簿公堂被判赔偿

   【案例来源】

本案例根据国晖（2007）WMS43-43-295号档案资料编写。

   【案情简介】

1996年12月12日，××汽车（中国）有限公司与××房地产（深圳）有限公司签订了买卖位于深圳市罗湖区华丽路的某套房产的购房合同，合同中约定交房日期为1997年1月1日。在购房过程中，因对法律法规不够了解，××汽车（中国）有限公司委托王某办理有关手续。在购房合同生效后，××汽车（中国）有限公司将购房款全数交予王某，托其付款。从1997年开始，王某先通知××汽车（中国）有限公司说开发商有问题，还不能正式入伙，后又以开发商涉及刑事案件为由，称其愿意以原价向××汽车（中国）有限公司购买该房产，并请求先搬入居住，等房地产证申领后，再与××汽车（中国）有限公司办理买卖手续，××汽车（中国）有限公司表示同意。此后，××汽车（中国）有限公司多次要求王某办理相关的手续，但王某都以房产证未批为由迟迟不予办理。××汽车（中国）有限公司于2001年1月15日依法自行领取了房地产证，在领取房地产证后，××汽车（中国）有限公司再一次要求与王某办理房屋买卖手续，但王某仍拖延不办并强行占用原告房屋，并出租给其他人。后××汽车（中国）有限公司查明，王某在没有授权的情况下以代理律师身份办理了入伙，并从1997年3月6日起非法占用并使用该房产。××汽车（中国）有限公司以房屋侵权为由向深圳市罗湖区人民法院提起了诉讼。

王某在答辩状中称，一直没能办理产权登记的原因是××汽车（中国）有限公司无法付清房款。2001年，××汽车（中国）有限公司法定代表人李××向其借款，并且自愿将房产交给其居住，并说还清借款时再腾房。由于李××一直拒绝还款，王某认为其具有先履行抗辩权，只有在××汽车（中国）有限公司的法定代表人李××还清借款后，才应该将房产归还给××汽车（中国）有限公司。

   【本案焦点】

    王某是否享有先履行抗辩权

   【先履行抗辩权】

一、先履行抗辩权的法律规定

《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”这一规定在学理上称为先履行抗辩权制度。

二、什么是先履行抗辩权？

所谓先履行抗辩权，是指合同中约定了债务履行的先后顺序，在按约定应先履行的一方当事人未履行之前，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

三、先履行抗辩权的适用

先履行抗辩权必须基于同一双务合同而产生的对等给付义务而产生，如果不是基于同一双务合同而发生，即使在事实上有密切关系，也不得主张先履行抗辩权。

   【律师代理意见】

我所律师接受原告××汽车（中国）有限公司委托代理此案。我所律师仔细查阅了对方提供的证据材料及我方委托人提供的证据，通过庭前调查与阅卷，确定以下几个事实：

一、原告××汽车（中国）有限公司是上述房产的合法产权人。××汽车（中国）有限公司于2001年1月15日依法领取了该房屋的产权证，取得了合法的产权人资格，对该房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

二、王某不享有先履行抗辩权。先抗辩权必须基于同一双务合同的对等义务而产生，如果不是基于同一双务合同而发生，即使在事实上有密切联系也不得主张先履行抗辩权，虽然王某对××汽车（中国）有限公司的法定代表人享有债权，但以此来作为抗辩，是不符合法律规定也是不成立的。

三、王某的行为已经构成侵权。王某非法入住××汽车（中国）有限公司的房屋近十年，致使××汽车（中国）有限公司对自己名下的房产不能占有、使用、收益和处分，已经对原告的合法权益造成了损害，应该按照有关标准赔偿原告的经济损失。

   【法院判决】

一审法院采纳了原告代理律师的意见，认为王某对原告法定代表人李某所享有的债权不是基于同一双务合同产生的权利，属另一法律关系，王某应另循途径解决，在本案中不享有先履行抗辩权，不得以原告法定代表人未清偿其债务为由而占用原告的合法财产，其行为已经构成侵权。一审法院判令王某从房产中搬出，将房产交还给××汽车（中国）有限公司，并赔偿相应的经济损失。

一审判决做出后，王某不服提出上诉，二审法院查明事实后，驳回王某上诉，维持原判。

   【案件启示】

    本案中，王某为求李某还款而占用房产的行为虽然可以理解，但是其行为已经违反了法律的规定，构成了侵权。不仅欠款未得偿还，还需赔偿经济损失，还真是得不偿失。通过这个案件不难看出，要维护自己的合法权益必须通过合法的途径，否则，不仅自身权益不能得以维护，还将为损害他人利益而付出代价。