不履行通知办证义务  开发商承担违约责任 

【案例来源】

    本案例根据国晖（2008）MS37-364-586号档案资料编写。

【案情简介】

2003年6月25日，倪某（以下简称买方）与深圳市××实业有限公司（以下简称卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同编号：深x房预买字（2003）0687号）。双方在合同中约定卖方将其开发的xx购物中心xx号房屋出售给买方，房屋总价款为1333870元，买方于合同签订日支付首付款533870元（买方已按照合同约定支付完毕）；卖方应在取得竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房屋产权转移登记。如卖方未按约定的方式通知买方，或因卖方原因导致买方不能按照法定期限取得《房地产证》的，卖方应从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按房屋总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。双方同时约定，合同中的“书面通知”是指采取邮寄送达并由当事人签收的方式；若上述方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2003年12月31日，卖方取得深圳市建设局的《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2004年7月30日，卖方以公开登报的方式通知该房屋所在楼盘的业主办理房屋产权转移登记，却未按照合同约定的书面通知的方式通知买方办理房屋产权转移登记，导致买方未按照法定期限取得《房地产证》。买方起诉至法院要求解除合同并由卖方返还购房首付款533870元、按揭款249656.37元及支付相应利息；同时要求卖方支付购房贷款643717.41元及相应利息、罚息，以及要求卖方承担违约金316127.19元、本案全部诉讼费用和实现债权的全部费用。一审法院作出判决如下：一、买卖双方之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效；二、卖方应于判决生效之日起十日内向买方支付违约金316127.19元（该违约金暂计至2006年10月31日，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。）；三、驳回买方的其他诉讼请求。卖方不服一审判决提起上诉。

【本案焦点】

    卖方是否应承担违约责任？

【相关法律知识】                       

一、什么是违约责任？

违约责任，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。在现行的合同法中，违约责任仅指违约方向守约方承担的财产责任，与行政责任和刑事责任完全分离，属于民事责任的一种。

二、违约责任的种类

我国《合同法》共规定了五大类违约责任形式：

1.继续履行，又称强制履行，指在违约方不履行合同义务时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。其构成要件如下：

（1）存在违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；（3）必须是违约方能够继续履行合同。

2.采取补救措施：根据《合同法》第111条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

3.赔偿损失，即债务人不履行合同债务时应依法赔偿债权人所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于对合同标的物以外的物品予以赔偿。其构成要件如下：

（1）违约行为；（2）损失；（3）违约行为与守约方所受损失之间有因果关系；（4）违约一方没有免责事由。

4.定金责任：《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

5.违约金责任，又称违约罚款，是指由当事人约定的或法律直接规定，在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。违约金责任的构成：

A.违约行为发生，至于违约行为的类型，应视当事人的约定或法律的直接规定；

B.原则上要求违约方有过错，或者是故意，或者是过失。

三、本案适用的相关法律

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【律师代理意见】

    我所律师接受买方的委托后，仔细查阅所掌握的证据材料和对方当事人的答辩状及相关材料，认为卖方存在严重违约的事实，按照合同约定，卖方应承担相应的违约责任。

    基于上述分析，律师提出如下代理意见：

一、卖方没有按照合同约定履行办理房屋产权登记的通知义务，存在严重的违约事实。

根据合同约定，卖方应在取得竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房屋产权转移登记；如卖方未按约定的方式通知买方，或因卖方原因导致买方不能按法定期限取得《房地产证》的，卖方应从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按房屋总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。双方同时约定，合同中约定的“书面通知”是指采取邮寄送达并由当事人签收的方式；若上述方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。而卖方仅以公开登报的方式通知买方办理房地产权登记手续，没有按照合同约定的书面通知方式履行应尽的通知义务。

二、由于卖方存在严重的违约行为，按照约定应承担相应的违约责任。

合同对于办理房地产权登记的通知方式有明确的约定，卖方应按照合同约定的方式通知买方。但是卖方仅以公开登报的方式履行通知义务，并且不能提供其他相关证据予以证明其按照合同约定的方式履行通知义务。故卖方应按照合同约定承担相应的违约责任。

【法院判决】

一审法院采纳了我所律师的代理意见，判决卖方承担违约金316127.19元。卖方不服提起上诉，二审法院审理后作出驳回上诉、维持原判的判决。

【案件启示】

    合同的签订，对于签订双方当事人来说是一种意思自治。但合同签订以后，双方当事人必须按照约定履行自己应尽的义务，否则就要承担相应的违约责任。本案中，买方按照合同约定履行首付购房款的义务后，卖方未按照合同约定的方式履行办理房屋产权登记的通知义务，导致买方不能按照法定期限取得房地产证。由于卖方存在严重的违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。