业主诉开发商违约退楼获法院支持

作者  广东国晖律师事务所  刘枝桂律师

【案情简介】

1998年6月，原告A从开发商B处购买住宅一套，面积76.61平方米，总价款953221元。双方约定首付40％，余款银行按揭，在双方合同签订后十日内办好。合同订立后，原告付了首付，被告为原告办妥了房产证。可在办理按揭的过程中，因银行改用了新版按揭合同，开发商交给银行的按揭手续被退回，原告也一直未签定新的按揭合同，故按揭一直未办好。2001年5月，原告至函被告：要求被告1、退还全部房款及定金；2、原告按每平方米10000元购买此房，余款一次付清。被告收函后并未及时回函，只与原告有过电话沟通。2003年11月，原告向被告再发函提出：1、退还房款，并补偿五年的利息；2、按每平方米7000米购买此房。2004年3月，被告复函原告，同意原告2001年5月提出的方案。原告不答应，向深圳市罗湖区人民法院起诉要求1、解除合同2、退还首付款，并按同期银行贷款利率计算利息。被告提出反诉，要求被告继续履行合同，并按单价10000元每平方米的标准一次性付清余款。被告针对原告的起诉提出如下答辩意见：被告已履行了全部义务，违约的是原告，银行把按揭手续退回后，被告虽然没有书面致函给原告，但是已把此情况通知了原告，而双方订立的合同并没有要求被告一定要书面通知。原告见房价下跌，故意拖延不办理按揭手续，此时要求解除合同是不合理的。

【本案焦点】

1.房地产合同不能履行的原因是什么？是否应该解除？

2.双方是否已就合同的变更达成一致？

【代理思路和意见】

1.关于不能办理按揭的问题。被告称银行把按揭手续退回后，已把此情况通知了原告，但被告没有提供相应的证据证实。本律师认为无法办理按揭的主要责任在于被告。

2.关于合同变更的问题，即被告提出反诉要求原告按其2001年5月提出的方案，继续履行合同，以10000每平方米的价钱购买房屋，一次性付清余款。本律师认为，第一次致函被告后，视为向被告发出要约，被告收到要约后，并未及时答复，则此要约已失效，被告称其同意了原告的方案，但不能拿出证据加以证实。因此，原被告双方并未就变更原合同的内容达成合意，被告的主张不成立。

庭审中律师提出如下代理意见：合同订立后，原告履行了全部义务，被告在履约时有严重违约行为，包括不交楼和不通知原告办理按揭。同时，原被告双方并未就变更合同的内容达成新的协议。故，原告解除合同，返还房款及利息的请求应获判准。

【处理结果】

一审法院经过审理认为：双方签订的房地产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。双方约定的交房时间早于合同签订日，不符合常理。原告支付首期房款后，已向按揭银行办理了申请贷款的手续，且有证据证明是由于银行更换新版合同的原因才导致原告没有及时办妥按揭贷款手续，责任不在于原告。根据双方的约定，付清房款的时间晚于交房时间，因此被告以原告未付清房款而拒绝交房没有合同依据和法律依据。此后，原告没有继续办理按揭贷款手续，被告没有积极追讨房款及依约交付房产，双方的行为均属于怠于履行合同义务，导致了合同无法继续履行，因此判决解除双方的房地产合同。

本案经过一审、上诉和再审审理后，法院最终判决解除合同，双方各自返还财产。

【案件后记】

本案开发商的请求未获支持的主要原因，是其在履行和变更合同时没有采用书面方式，以及保全好证据。假设开发商在与业主交涉时，改为书面通知，业主提出方案一后，开发商及早书面答复，本案的情况就大不一样了。