【案   由】房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告：钟某，女，汉族，身份证地址：广东省深圳市罗湖区。
       委托诉讼代理人：广东国晖律师事务所律师。
       被告：陈某，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。
       被告：王某，女，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。
       原告与被告陈某因借款纠纷，双方于2022年4月20日签订了《借款合同纠纷和解协议》(以下简称《协议》),《协议》约定，“现因甲方无力偿还，经双方友好协商甲方愿以名下房产：罗湖区X门中路X苑X室,以实收人民币260万卖与乙方，交易过程中产生的所有费用由乙方承担。”、“任何一方不履行本协议约定的义务，致协议目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款百分之五的违金”。被告陈某依约申请解除查封原告名下位于深圳市罗湖区X门中路X苑X室房产。2022年4月22日，深圳市罗湖区人民法院作出了民事裁定【(2020)粤03XX执保52XX号】,裁定解除查封原告名下位于深圳市罗湖区X门中路X苑X室房产。
       上述房屋已于2022年6月6日变更至了被告陈某配偶王某名下，原告已履行了所有手续，被告陈某尚有尾款未付。经原告多次催讨被告陈某付款，被告陈某均以各种理由推诿偿还。基于以上事实，原告为维护自身合法权益，接受国晖律师的建议，向人民法院提起诉讼，诉讼请求如下：
       1.请求判令二被告向原告支付尚未支付的房款30000元并支付占用期间的利息171.62元(利息以30000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%,自2022年6月7日起至实际履行之日止，暂计至2022年7月25日)；
       2.请求判令二被告向原告支付违约金130000元(2600000元*5%=130000元)；
       3.由二被告承担本案的诉讼费用。
       被告陈某、王某称原被告双方因借款合同纠纷经罗湖法院调解于2022年4月20日签订《借款合同纠纷和解协议》,和解协议约定涉案房屋以260万价款卖给答辩二人，答辩二人已经支付257万，剩余3万元与原告前夫刘某某债务抵销。故答辩人未违约，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
      【争议焦点】
       被告陈某剩余3万元债务与案外人刘某某的债务抵销是否对原告发生支付房款的效力?
      【处理结果】
       广东省深圳市罗湖区人民法院受理此案，法院认定：
       被告陈某对案外人刘某某的3万元个人债务并非夫妻共同债务。被告陈某在明知原告与案外人刘某某已经不存在夫妻关系的情况下，被告陈某与刘某某的债务抵销对原告不发生效力，故被告陈某尚欠原告房款3万元。原告诉请资金占用费、违约金等过高部分，本院酌情调整违约金为3万的30%即9000元。
       最终，法院作出民事判决书，判决如下：
       一、被告陈某应于本判决生效后十日内向原告钟某支付剩余房款3万元；
       二、被告陈某应于本判决生效后十日内向原告钟某支付违约金9000元；
       三、驳回原告钟某其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，国晖律师认为关于购买房款中3万用于抵销刘某某与二被告的债务的情况，原告不知情、亦不同意且未收到款项，二被告一直与案外人刘某某沟通，此债务抵销对原告不发生效力，故被告陈某尚欠原告房款3万元。最终，法院判决结果为：被告陈某向原告钟某支付剩余房款3万元、违约金9000元。
      【相关规定】
      《中华人民共和国民法典》
       第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       第一千零六十四条　夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。
       夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
       第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

【本案例根据国晖律师事务所（2022）YHMS1853号档案编写】