广东国晖律师事务所-当事人对合同的效力可约定附条件

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当事人对合同的效力可约定附条件

发布时间：2015-11-04 10:40:24

浏览量：1560

      【案    由】房屋租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       申请人：深圳某工业有限公司，法定代表人：高某，住所地：广东省深圳市宝安区XX镇XX路高新技术先进产业园（X期）X栋。
       被申请人：深圳市某汽车服务有限公司，法定代表人：王某，住所地：广东省深圳市罗湖区XXX路XX工业区X号X楼。
       申请人称： 2004年3月12日申请人与被申请人签订了《深圳市房地产租赁合同书》，该合同期限将于2014年3月15日届满， 2013年3月15日双方续签了《深圳市房地产租赁合同书》。合同第一、二、四条约定，申请人将位于深圳市罗湖区的某处房地产出租给被申请人使用。月租金为82401元，被申请人应于每月15日前向申请人支付租金。租赁期限自2014年3月15日起至2016年11月2日止。之后双方又签订《补充协议（二）》，约定补充协议期间：2016年11月3日至2019年11月2日。续签后，被申请人未向申请人交付租赁保证金，合同未实际履行。被申请人在履行原合同过程中，长期持续拖欠申请人租金，至2013年10月31日止，被申请人累计拖欠租金136784元。申请人多次催促无果，遂于2013年11月5日委托律所致函被申请人，自被申请人收到律师函之日解除双方签订的原《深圳市房地产租赁合同书》，被申请人迁离并交回租赁房地产。被申请人于2013年11月6日收到该律师函后没有及时支付欠款，其于申请人提起[2014]深仲裁字第217号仲裁后，才向申请人支付了2013年11月5日之前的全部租金。申请人认为，双方续签的租赁合同未实际履行，且被申请人长期拖欠原合同租金，申请人已解除与被申请人签订的原租赁合同，续签的合同已无履行的可能。申请人也已书面通知被申请人对该房屋收回自用。《补充协议（二）》因超出申请人房屋的使用年限，应认定无效。申请人遂提出仲裁申请，请求裁令：1.解除申请人与被申请人续签的《深圳市房地产租赁合同书》；2.申请人与被申请人签订的《补充协议（二）》无效；3.被申请人承担本案的仲裁费用。
       被申请人辩称：1.被申请人全面履行了原《深圳市房地产租赁合同书》的义务，被申请人依约于2013年11月15日将2013年11月前的全部房租付清，申请人开具了发票；2.申请人与被申请人签订原《深圳市房地产租赁合同书》时已交付了租赁保证金，续签时不需要重复交付租赁保证金；3.申请人不能根据原合同期内被申请人存在拖欠房租的行为而要求解除双方还未履行的续签合同；4.双方签订《补充协议（二）》时，申请人未履行告知被申请人房屋产权于2016年11月终止的义务，使被申请人在不知情的情况下，将租赁期限签至2019年，故申请人存在过错，被申请人无过错。综上，请求依法驳回申请人的上述仲裁请求。
       被申请人委托国晖律师作为代理人参与仲裁。
      【争议焦点】

一、被告能否解除双方续订的租赁合同；

二、双方签订的《补充协议（二）》是否有效。

      【处理结果】
       深圳仲裁委员会作出如下裁决：
       一、驳回申请人的全部仲裁请求；
       二、本案仲裁费由申请人承担。
      【相关规定】
       《合同法》
       第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
       依法成立的合同，受法律保护。
       第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
       第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
       第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
      （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
      （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
      （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
      （五）法律规定的其他情形。
      【案例评析】
       申请人与被申请人签订的《深圳市房地产租赁合同书》是双方当事人真实的意思表示，符合法律和行政法规的规定，合法有效，双方应当严格遵守、切实履行。
本案中，申请人以被申请人在履行原合同时存在拖欠房租的违约行为为由要求解除双方续订的合同，但双方续订的租赁合同尚未到履行期，被申请人在履行原合同中的违约行为，应由原合同条款进行约束，不构成对续订合同的违约，故申请人的该主张不被仲裁委支持。申请人又主张续订合同后被申请人未支付租赁保证金，但被申请人在与申请人签订原租赁合同时已交付租赁保证金，且两份合同是对同一房产的租赁行为，故被申请人无需再支付租赁保证金，对申请人该主张仲裁委不予支持。同时，由于原合同与续订合同是双方就同一房产而发生的连续租赁行为，被申请人对原合同的违约势必给申请人带来对合同履行的不安心理，故申请人完全可以行使不安履行抗辩权，不过申请人并没有行使该权利，故对于申请人的第一项仲裁请求不予支持。
       关于申请人要求确认其与被申请人签订的《补充协议（二）》无效的仲裁请求。涉案房产的房产证上注明，其使用年限至2016年11月2日，申请人与被申请人协议约定的租赁期限超出了土地使用年限，但协议中注明“若以上物业产权证到期后，申请人顺利办理相关手续并取得了该物业新的产权证，则双方约定...”，可见申请人与被申请人在签订该补充协议时，已经对土地使用年限到期的情形作出了预判，对到期后的履行做了事先安排，因此，该协议的履行是附条件的民事法律行为，双方约定租赁期限超出土地使用年限并不影响该协议的有效性。故《补充协议（二）》合法有效，对于申请人的第二项仲裁请求应不予支持。

      【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHFS0004档案编写】

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