合同签订后产生的新情况，双方当事人可以协商解决
发布时间：2018-03-30 10:05:14
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告（反诉被告）丁某，女，1983年11月23日生，户籍地址：安徽省肥西县xx乡xx村xx队。
被告（反诉原告）方某，女，1971年12月14日生，住所地：深圳市罗湖区xx路xx花园xx单元。
被告（反诉原告）庞某，男，1965年5月1日生，住所地：深圳市罗湖区xx路xx花园xx单元。
第三人深圳xx物业顾问有限公司。
原告诉称：2007年6月13日，原、被告双方及经纪方深圳xx物业顾问有限公司因原告购买被告位于深圳市罗湖区xx花园xx单位之事宜共同签订了一份《房地产买卖合同》。合同签订后，原告根据合同约定，于当天向被告缴纳了购房定金人民币2万元。2007年6月25日，原告根据合同约定，将人民币83000元划入中国银行交易资金托管监管账户，作为此次二手房交易的监管款项。在此次房屋买卖过程中，原告已经充分履行了合同规定的义务，但被告却因深圳楼价的不断上涨的原因，在原告已经履行合同规定的义务后拒绝出售上述楼房。被告的行为已经构成违约，为维护自身的权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告双倍返还购房定金人民币4万元以及赔偿一个月的租金人民币2300元，共计42300元；2.被告承担本案的诉讼费。
被告答辩称：1.被告未收到原告交付的定金人民币2万元，该笔款项现在还在第三人处；2.本案的违约方是原告，而不是被告，原告违约拒绝交易，不按照合同约定支付赎楼费，被告通过第三人跟原告多次协商，但原告仍拒绝交易。据此，被告提起反诉，请求法院判令：1.解除原、被告及第三人于2007年6月1日签订的《房地产买卖合同》；2.原告向被告支付违约金人民币4万元；3.由原告承担本案一切费用。
第三人述称：1.三方签署的《房地产买卖合同》未违反法律强制性规定，合法有效；2.被告拒绝履行合同约定的义务，应承担违约责任。原、被告及第三人签署合同时，被告存在逾期供楼，且未向原告及第三人告知，因赎楼存在风险，担保公司要求增加赎楼费用。合同虽然约定赎楼等各种费用由原告支付，但该条款签订的前提是被告不存在逾期供楼，故原告对于因被告逾期供楼而多出的赎楼费用不应承担支付义务；3.原、被告之间约定的违约金条款合法有效，被告应根据约定承担违约责任；4.原告支付的保证金2万元，在被告签收之后转为定金，依据合同约定，该笔定金由第三人托管。第三人承诺，现托管在第三人处之定金人民币2万元，第三人会依据法院生效判决放款给指定人员。
原告对被告的反诉答辩称：请求驳回被告的反诉请求。被告反诉的事实与真实的事实不相符，被告逾期供楼产生的费用，致使双方的合同无法履行。
【争议焦点】
被告逾期供楼产生的费用应该由谁承担？
【处理结果】
深圳市罗湖区人民法院作出如下判决：
一、解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；
二、被告应于本判决生效之日起五日内返还原告定金人民币2万元；
三、驳回原告其他诉讼请求；
四、驳回原告其他反诉请求。
【案例评析】
本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间签订的房屋买卖合同不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
本案中，双方在合同约定赎楼费用由原告承担，但是该费用应限于原告在签订合同时根据当时情况所能预见的数额，而被告逾期供楼而增加的赎楼费不在原告签订合同的真实意思表示内，因此原告不支付该笔费用并非违约。考虑到被告也并非故意隐瞒这一情况，赎楼费用的增加也是在被告的预料之外，因此赎楼费用的增加可以视为合同签订后产生的新情况。对于此费用的支付，原、被告双方可以另行协商。现原、被告由于协商不成致使合同无法继续履行，且双方均表示不愿继续履行合同，合同的目的已经无法实现，依据相关规定，双方均可以解除合同。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
【本案例根据国晖律师事务所（2017）MS145-8927-13548档案编写】
