单方解除合同的权利应依约定或法定条件行使
发布时间：2016-03-17 10:45:09
浏览量：1013
【案 由】房屋租赁合同纠纷。
【案情简介】
原告黄某，男，1990年10月20日生，住所地：广东省深圳市福田区xx路xx号。
原告郭某，女，1964年12月19日生，住所地：广东省深圳市福田区xx花园xx号。
被告xx房地产顾问有限公司，法定代表人：卢某，住所地：广东省深圳市福田区xx大厦xx号。
原告称：2010年7月27日原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其所有的房地产出租给被告使用，租赁期限自2010年7月1日至2013年6月30日止，从2010年7月1日起计租，被告应于每月15日前向原告支付的当月租金。租赁期间的水电费、卫生费、房屋物业管理等因使用租赁房屋所产生的其他费用由被告承担。房屋租赁管理费及租赁税由双方各自承担50%，由被告先行缴纳后再从租金中扣除原告应承担的50%。被告如拖欠租金一个月以上，原告有权停电停水，单方解除合同且收回出租房屋并另租他人。合同终止后，被告应于一日内迁离并返还租赁房屋，同时结清各项费用并办理有关移交手续。被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。原告已依约将房屋交给被告使用，并于2010年7月27日与被告共同办理了租赁合同登记备案手续。合同履行过程中，被告前两年尚能按时交租，但从2012年9月开始没有继续交租。为此，原告曾多次发函向被告催租，但被告一直置之不理。2012年11月7日，原告正式向被告发出《解除租赁合同通知书》，声明解除租赁合同,限被告于2010年11月15日前将承租房屋交还，逾期将按双倍租金标准收取赔偿金。被告于2012年11月8日收到通知，至今尚未缴纳租金及赔偿金，也未交还承租房屋。
原告为维护自身的合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求判决：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2012年11月8日解除；2.被告立即将承租房屋交还给原告；3.被告向原告支付所拖欠的房租及赔偿金人民币65086元；4.被告向原告返还垫付的房屋租赁管理费、租赁税以及物业管理费人民币4138元；5.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1.因经营困难，无法实现合同目的，被告于2012年8月24日发函给原告，请求解除合同，并告知原告于2012年8月31日前配合被告办理资产搬迁、注销备案登记、接受物业、退还租赁保证金。但原告并不配合办理房屋交接手续，应自行承担2012年9月1日起的租金等费用；2.被告已穷尽方法通知原告办理房屋交接手续，但原告都无法联系。收到原告的起诉材料后，被告要求原告与其办理房屋交接手续，但原告仍然拖延，应自行承担房屋空置损失；3.由于租赁管理税费是按季度收费，被告退租时，尚不足一个季度，被告愿意缴纳未交的租赁管理税费。
【争议焦点】
一、被告能否单方解除合同？二、解除合同的日期？
【处理结果】
广东省深圳市福田区人民法院判决如下：
一、黄某、郭某与xx房地产顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》于2012年11月8日解除；
二、xx房地产顾问有限公司应于本判决发生效力之日起10日内向黄某、郭某支付租金、租赁管理费与租赁税费、物业管理费与本体维修基金损失；
三、xx房地产顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄某、郭某支付房屋使用费。
【案例评析】
关于被告能否单方解除租赁合同的问题。本案中被告主张其于2012年8月24日发函给郭某要求解除合同，但该函件中未提及解除合同的原因，在庭审阶段才提出是因经营困难才解除合同，但被告所主张的理由不是租赁合同中约定的解除条件，被告也未与原告就提前解除租赁合同达成一致，因而在租赁期限尚未届满前请求退租事实上已经构成违约，其作为违约方无权单方解除合同。
关于合同解除的时间。因被告无解除合同的权利，故2012年8月24日不是合同解除的时间。被告于2010年9月起不缴纳租金，原告多次催缴均无果。根据租赁合同的约定，被告拖欠支付租金超过一个月的，原告可以解除合同。同时，根据《合同法》第二百二十七条的规定，原告在被告拖欠租金的情况下催缴无关，也有权解除合同。因此，在被告未履行缴纳租金超过两个月的情况下原告于2012年11月7日向被告发出解除合同的通知，既有合同依据也符合法律规定，因而原告有权解除合同。根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，原告向被告发出的解除合同通知于2012年11月8日送达被告，故法院判决确认租赁合同于2012年11月8日解除。
【相关规定】
《中国人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【本案例根据国晖律师事务所（2012）YHMS0997档案编写】
