【案    由】商品房预约合同纠纷  
      【案情简介】  

       2019年10月，广东省的李某某看中了普宁市某处正在开发的一处商业广场项目。该项目由普宁市某某酒店有限公司（下称“开发商”）对外销售，销售人员宣称楼盘位置优越、升值潜力巨大。李某某与开发商签订了两份《认购协议》，认购该广场第某号房产，总价款分别为652408元及630436元。付款方式为首付加按揭，其中首付款共计552844元（两套房定金各5万元，首付款各282408元及270436元），余款通过深圳市某小额贷款公司办理按揭贷款。协议签订后，李某某依约支付了全部首付款并办理了按揭手续。

       然而，三年过去，开发商承诺的工程进度严重迟滞，大部分建筑尚未完工。李某某多次前往现场查看，发现工地施工几乎停滞，心中逐渐不安。2022年10月，他与其他业主一同向售楼处交涉，提出退房退款要求。开发商自知理亏，承认尚欠李某某购房款530343.97元（部分款项已支付给按揭公司），并书面承诺分8个月退还，每月66292元，剩余122500.03元直接支付给贷款公司。李某某按照要求填写了退款申请表，并将《认购协议》、收款收据及按揭文件原件全部交回开发商。然而，开发商仅支付了1万元后便再无下文，多次催讨均遭推诿。

       走投无路之下，李某某来到广东国晖（潮州）律师事务所寻求帮助。国晖律师仔细分析案情后发现，本案存在两大关键问题：一是开发商在销售时并未取得商品房预售许可证，这可能导致认购协议无效；二是开发商在承诺退款后仅支付1万元，已构成违约。律师迅速指导李某某整理证据，包括《认购协议》、付款凭证、退款承诺书、催款聊天记录以及查询开发商预售许可情况的截图等。2023年3月3日，国晖律师代理李某某向普宁市人民法院提起诉讼，请求判令开发商返还购房款642844元（含已付首付款及部分按揭款），并自2019年11月16日起按同期贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期付款利息。

      【争议焦点】  

      1. 开发商未取得预售许可证签订的《认购协议》是否有效？  
      2. 开发商承诺退款后仅支付1万元，是否构成违约？应承担何种责任？  
      3. 原告主张的利息计算标准是否合理？

      【处理结果】  

       案件立案后，国晖律师积极与承办法官沟通，并多次与被告开发商进行谈判。在调解过程中，律师紧扣开发商无证销售的违法性及其已书面承诺退款却拒不履行的违约事实，向对方阐明法律后果。最终，在法院主持下，双方达成调解协议：  

       一、解除双方于2019年10月20日签订的两份《XX认购协议》；  
       二、开发商确认结欠李某某购房款443793.97元，分八期支付（2023年4月至10月每月30日前各付55474元，11月30日前付55475.97元）；  
       三、如开发商任一期逾期未付，则视为全部债务到期，李某某有权就剩余欠款及利息（以尚欠本金为基数，自违约之日起按同期LPR计算）申请法院强制执行；  
       四、案件受理费减半收取5114.22元，由双方各负担一半，开发商应于2023年4月30日前将其负担部分支付给李某某。  
       调解书于2023年3月30日生效。此后，开发商按期支付了款项，李某某的权益得到充分保障。

      【案例评析】  

       本案是一起典型的因开发商违规销售引发的商品房预约合同纠纷。国晖律师之所以能快速促成调解，关键在于抓住了两个核心法律点：  

       其一，开发商未取得预售许可证即对外销售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此类预售合同应认定为无效。虽然认购协议并非正式买卖合同，但其本质是预约合同，同样因违反法律强制性规定而归于无效，开发商依据无效合同收取的款项应当返还。  
       其二，开发商在业主维权后曾书面承诺退款，该承诺构成新的债权债务关系，其仅支付1万元即停止付款，属于违约行为。律师以此为谈判筹码，迫使开发商正视自身责任，最终达成有利于当事人的分期付款方案，并设置了“加速到期”条款，防止后续履行风险。  

       此案提醒广大购房者：购买预售商品房时，务必查验开发商的《商品房预售许可证》，切勿轻信口头承诺；一旦发生纠纷，应尽快收集证据并委托专业律师介入，以免错过最佳维权时机。

      【相关规定】  
       1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。  
       2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。  
       3. 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条：调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。

      【本案例根据国晖律师事务所(2023)潮晖民字第0003号档案编写】