预约合同中的违约方应承担合同违约责任
发布时间：2016-11-28 10:15:12
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
上诉人（原审被告）陈某某，女，1969年1月14日生，香港居民。
被上诉人（原审原告）熊某某，女，1977年1月15日生，户籍地址：江苏省南昌市湾里区xx路xx号。
原审法院查明：2015年5月2日，上诉人与被上诉人在深圳市xx房地产经纪有限公司的居间下，达成了上诉人向被上诉人出售深圳市保税区xx号房屋的意向。当日，被上诉人向上诉人支付了5万元定金，上诉人向被上诉人出具了收款收据。双方还约定被上诉人在2015年5月11日前补交完20万元定金一日内签订《房屋买卖合同》。2015年5月4日，被上诉人通过其女儿万某向上诉人转账付款15万元。次日，上诉人以转账方式将15万元退还给万某，并告知被上诉人不再签订买卖合同。原审法院以上诉人履行不能为由判决上诉人双倍返还定金弥补被上诉人的利息损失。
上诉人称：1.原审对本案法律关系性质认定错误，上诉人与被上诉人之间是无效民事行为；2.被上诉人并没有支付15万元的事实和合理动机；3.本案中被上诉人和中介公司有恶意串通钓单损害业主权益的痕迹。为了维护自身的合法权益，上诉人向中级人民法院提起上诉，上诉请求为：撤销（2015）深福法民三初字第1114号民事判决，驳回熊某某的诉讼请求。
被上诉人答辩称：1.双方当事人实际达成了房屋预约买卖协议，双方约定的定金是立约定金；2.上诉人认为其出具的定金收据的行为无效，既与事实和社会常理不符，也与明确的法律规定不符；3上诉人单方违约，却企图推卸其违约责任。
【争议焦点】
双方当事人的房屋买卖合同关系是否成立？
【处理结果】
深圳市中级人民法院认为原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故作出判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【案例评析】
本案中上诉人与被上诉人通过居间达成出售涉案房屋的意向，上诉人出具的收款收据也注明了被上诉人在2015年5月11日前补交完15万定金以及双方在补交完定金一日内签订买卖合同，由此可知，双方之间已达成了房屋预约买卖协议。该协议合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人的买卖合同关系依法成立。上诉人无合法理由明确告知被上诉人不再签订买卖合同，不履行买卖合同义务，其行为构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，上诉人应承担预约合同的违约责任。
综上所述，深圳市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的判决，符合法律规定。
【相关规定】
一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1407档案编写】
