依法成立的合同对双方当事人都具有法律约束力
发布时间：2016-11-21 10:25:47
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告一陈甲，女，1979年1月12日生，户籍地址：湖北省黄石市黄石港区xx路xx号。
原告二何某，男，1973年5月11日生，户籍地址：广东省深圳市南山区xx路xx花园xx单元。
被告陈乙，女，1972年10月21日生，户籍地址：广东省深圳市南山区xx小区xx单元。
两原告诉称：两原告因资金周转困难，于2014年12月12日与被告签订了2013195号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定两原告将名下的深圳市南山区xx花园15栋2-2B号房产以285万元的价格转让给被告，被告须于2015年1月21日前将定金之外的首期款161万元支付至双方约定的银行监管账户。合同备注条款：全部楼款支付需于2015年1月27日之前交付完成。为配合被告办理贷款，原、被告另行签订了0000280号《二手房买卖合同》，合同内容与2013195号合同相同，但并未约定备注条款，原因系银行要求用于办理贷款的买卖合同不允许约定备注条款。合同签订后，被告未按照双方买卖合同的约定于2015年1月27日前向原告支付全部房屋转让价款。经两原告多次催促，被告才于2015年3月6日向两原告支付全部购房款，共逾期38天。在完成付款前，被告还擅自将水电等过户至自己名下并擅自收取房租。被告未按照合同履行义务，严重损害了两原告的利益，两原告起诉，请求法院判令：1.被告支付逾期付款违约金43320元人民币；2.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：双方共签订了两份二手房买卖合同，2014年12月12日签订的第一份合同对支付全部房款的期限进行了约定，2015年1月12日在银行办理贷款时签订的第二份合同对支付按揭款的期限没有明确约定。第二份合同在银行进行了备案，是双方就交易作出的关于支付全部房款期限的新的约定，成为双方实际履行合同的唯一依据。该合同只约定了被告以资金监管方式支付首期款的时间，没有约定后期购房款的具体支付时间，后期购房款应以银行发放贷款的具体时间为准。综上，被告不存在违约行为，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
【争议焦点】
被告应该按照哪份合同履行义务？被告的行为是否构成违约？
【处理结果】
深圳市南山区人民法院作出判决如下：
一、被告陈乙于本判决生效之日起十日内支付两原告违约金15000元；
二、驳回两原告的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告签订了两份《二手房买卖合同》，2013195号合同约定了备注条款，且有居间人盖章确认，0000280号合同无此两项内容，两份合同的其余内容相同。双方均确认，0000280号合同系被告办理贷款而签订，且应银行要求未约定备注条款，故被告以0000280号合同对2013195号合同备注条款进行了变更的抗辩意见，无事实依据支持，法院不予采纳，符合法律规定。2013195号合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依据此合同履行合同义务。
同时，被告作为一名完全民事行为能力人，应当对自己从事的民事行为有所认知与判断，其自愿在合同中备注约定在2015年1月27日前支付全部购房款，应预见相应的法律后果。被告于2015年3月6日才将购房尾款发放至原告陈甲的账户中，其行为已构成违约，应承担违约责任。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1057档案编写】
