承租人拖欠租金构成违约的，出租人可以行使合同解除权
发布时间：2017-11-16 14:19:34
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【案 由】租赁合同纠纷。
【案情简介】
原告上海xx有限公司，住所地：上海市xx路xx号xx广场，法定代表人：王某。
被告深圳xx时装零售有限公司，住所地：广东省深圳市xx路xx号xx广场xx室，法定代表人：何某。
原告诉称：2015年6月12日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定原告将上海市xx路xx号xx房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告作为办公使用，租期3年，月租金35822.25元，物业管理费每月4283.55元，以每个月的首日为每月租金、物业管理费支付日，保证金为三个月租金及物业管理费之和120317.40元。如被告逾期一个月未能支付租金或其他费用，原告有权终止合同收回房屋，并没收保证金。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，但被告自2016年7月1日起未再支付原告租金等费用。原告书面函告被告催款未果，于2016年8月31日收回了涉案房屋。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.原、被告之间签订《上海市房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；2.被告支付原告自2016年7月1日起至2016年8月31日止的拖欠租金71644.5元；3.被告支付原告自2016年7月1日起至2016年8月31日止的物业管理费8996.4元；4.被告支付原告水电费387.18元；5.被告按照每日万分之五的标准，以80640.90元为本金，支付原告自2016年8月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；6.原告已收取被告的保证金120317.40元，不予退还被告。为证明其主张，原告提交了上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、收铺通知等为证。
被告辩称：被告同意双方之间的合同于2016年8月31日解除，认可被告欠付原告的租金、物业管理费、水电费金额。但是，被告认为合同系双方协商解除，保证金不是违约金，原告无权予以没收，根据合同约定，原告收取的保证金可以抵扣被告欠付的租金等费用，被告不存在拖欠费用，剩余部分应当退还被告。原告主张的逾期付款违约金以及将保证金作为违约金予以没收的标准均过高，请求法院予以调低。
【争议焦点】
合同解除的原因？原告主张的违约金标准是否过高？
【处理结果】
上海市静安区人民法院作出判决如下：
一、原告上海xx有限公司与被告深圳xx时装零售有限公司就上海市xx路xx号xx房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；
二、被告深圳xx时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx有限公司欠付租金71644.50元、物业管理费8996.40元、水电费387.18元；
三、被告深圳xx时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx有限公司违约金107466.75元；
上述第二至第三项费用合计188494.83元，扣除履约保证金120317.40元后，被告深圳xx时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx有限公司68177.43元；
四、被告深圳xx时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx有限公司逾期付款违约金（以80640.90元为本金，按照每日0.05%的标准，自2016年8月2日起计算至本判决生效之日为止）。
【案例评析】
本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。从原告提交的证据以及被告认可的事实来看，被告确存在拖欠原告租金的行为。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告可以单方行使合同解除权，故原告书面通知被告解除合同的行为合法有效。对于被告提出合同由双方协商解除的抗辩意见，由于被告并未提供证据予以证明，故该主张不被支持。合同解除后，被告应立即付清所欠的租金及物业管理费等。
此外，被告认为原告主张的逾期付款违约金过高，要求予以调低，法院考虑到被告违约导致合同提前解除，原告需另觅租客期间会产生房屋空置的租金损失，酌情将违约金调整为涉案房屋3个月的租金，于法有据。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
【本案例根据国晖律师事务所（2016）YHMS2380档案编写】
