广东国晖律师事务所-被告无故拒绝履行房屋买卖合同，法院判决被告继续履行

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被告无故拒绝履行房屋买卖合同，法院判决被告继续履行

发布时间：2017-11-17 14:14:45

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【案由】房屋买卖合同纠纷。
  【案情简介】
  原告鲁某，女，1983年5月15日生，住所地：深圳市南山区xx花园xx单元。
  被告周某，男，1970年6月5日生，住所地：深圳市宝安区xx街道xx花园xx单元。
  第三人深圳市xx房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区xx工业区xx厂房xx室，法定代表人：杜某。
  第三人xx银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市福田区xx商务大厦xx单元，法定代表人：王某。
  原告诉称：2015年5月1日，原、被告在第三人xx房产公司的居间下签订了《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》，合同约定被告将位于深圳市宝安区xx街道xx花园xx单元的房产以345万转让给原告，首期款的资金尽管最后期限为2015年7月15日前。合同签订胡，原告依约交付了20万的定金作为履约保证。被告也委托了担保公司赎楼，并出具委托公证书，但后在6月18日向担保公司撤回了公证书。期间，被告妻子陈某于6月9日通过微信及电话通知原告，要求将房价加高10万才同意将涉案房产出售给原告；6月14日被告自己打电话通知原告说“房子不卖了”，明确表示将不履行合同的主要义务。原告多次找被告及委托中介与被告协商均无果，被告拒不配合办理资金监管手续，也不再撤回公证后，自行赎楼。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告单方面解除合同行为无效，被告应当继续履行《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》，按合同约定配合办理资金监管、赎楼及减免税收手续；2.被告支付迟延履行合同违约金（从2015年6月16日起开始计算至判决生效之日止，以345万为基数，每迟延一日按照合同约定万分之五计算）；3.在被告拒不或迟延履行赎楼义务的情形下，请求第三人xx银行股份有限公司深圳市分行在原告付清抵押贷款后，配合办理解除抵押权、注销抵押登记手续；4.被告赔偿原告已支付的第三人深圳市xx房产交易有限公司居间费15000元；5.被告承担本案诉讼费及保全费。
  被告辩称：1.涉案房产为案外人提供抵押担保，且被告在签订合同时急需现金，故被告、原告以及第三人xx房产公司签订的《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》为无效合同；2.原告以及第三人xx房产公司在《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》签订过程中没有尽到审慎及注意义务存在过错；3.被告已经如数退还原告支付的房款20万元，没有扩大原告损失；4.原告请求判令被告承担第三人深圳市xx房产交易有限公司居间费15000元的支付责任无法律依据；5.涉案房产为被告家庭唯一房产，不适合转让。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
  第三人xx房产公司未参加庭审，但提交了《情况说明》，主要内容为：1.涉案合同系三方真实意思表示，合法有效，签订合同时被告及其妻子均在场；2.原告依约支付了定金20万元，其中5万元托管在第三人xx房产公司；3.被告在办理赎楼委托公证后不久便撤回了公证书，致使交易无法正常进行，被迫终止；4.第三人xx房产公司作为居间方促成原、被告双方签订了涉案合同，并积极履行合同义务，但最后因一方违约导致合同无法履行，根据涉案合同约定，第三人xx房产公司有权向违约方收取全额佣金。
  第三人xx银行深圳分行辩称：如果法院判决继续履行，第三人xx银行深圳分行同意原告第三项诉讼请求；截至2015年8月13日，涉案房产抵押债权及利息费用的总额为661694.76元。
  【争议焦点】
  合同是否有效？涉案房产存在抵押登记是否会影响涉案合同的履行？合同是否应该继续履行？
  【处理结果】
  深圳市宝安区人民法院作出如下判决：
  一、被告周某应于判决生效之日起三十日内注销涉案房地产抵押登记，xx银行深圳分行予以协助办理注销抵押登记；
  二、原告鲁某应于判决生效之日起四十五日内支被告周某购房款344万元（如因被告周某未履行判决第一项义务，鲁某代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，鲁某可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，鲁某应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准）；
  三、被告周某应于判决生效之日起四十五日内将深圳市宝安区街道xx花园xx单元的房产（房地产证号码为深房地字第xx号）过户登记至原告李某名下，过户登记的税费由原告鲁某承担（被告周某应当在此期间向税务主管部门提交减免个人所得税、营业税、土地增值税的相关申请，并提供税务主管部门审查减免税款所需的居民身份证等证件和材料）；
  四、被告周某应于涉案房地产过户登记至原告鲁某名下之日起七个工作日内将涉案房地产实际交付给原告鲁某，并将涉案房产物业服务、水、电、燃气过户登记至原告鲁某名下；
  五、原告鲁某应于收到被告周某交付的上述房地产后三个工作日内向被告周某支付剩余购房款1万；
  六、被告周某应于判决发生法律效力之日起三十日内向原告鲁某支付迟延履行违约金（具体金额以转让成交价345元为基数，按每日万分之五的标准从2015年6月14日起计算至被告周某注销涉案房产抵押登记时，最迟不得超过判决生效之日）；
七、驳回原告鲁某的其他诉讼请求。
  【案例评析】
  本案系房屋买卖合同纠纷。原告、被告与第三人xx房产公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
  被告以涉案房产设置抵押权为由主张合同无效，根据《物权法》第191条规定，抵押权可以通过清偿债务的方式消除，也即涉案房产的抵押登记并不会影响涉案合同的履行，被告主张合同无效无法律依据，被告的行为纯属拒绝履行合同的借口，其行为已构成迟延履行，根据合同约定，被告应向原告支付迟延履行违约金。
  对于合同是否应该继续履行，原告明确表示愿意一次性将购房款支付给被告，且本案被告无履行不能的障碍，故合同应当继续履行，原告应当一次性向被告支付购房款，被告应当将涉案房地产过户至原告名下。
  【相关规定】
  一、《中华人民共和国合同法》
  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
  二、《中华人民共和国物权法》
  第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
  抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
  三、《中华人民共和国民事诉讼法》
  第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
  四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
  第二条　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
  没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1162档案编写】

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