【案 由】房屋租赁合同纠纷。
【案情简介】
原告：xx服装（深圳）有限公司，住所地：深圳市盐田区福xx路xx号。法定代表人：张某某。
被告：深圳市xx实业有限公司，住所地：深圳市盐田区沙头角沙深路xx工业大楼。法定代表人：廖某某。
原告诉称：原、被告于2013年7月签订关于租用位于深圳市盐田区沙头角沙深路沙深路xx工业大楼第三层的《房屋租赁合同》，合同签订后，原告获知所租赁房屋土地使用权于2013年9月9日到期，后盐田区沙头角街道办也以此为由撤销了房屋租赁备案登记，同时盐田区环境保护与水务局以涉诉房屋不符合政策为由不予办理环保批文。上述等原因导致原告至今未能正常使用所租赁房屋。期间，原告已向被告交纳租金334800元、电梯费10800元、保证金74400元，合计人民币420000元。
鉴于被告所租赁房屋的土地使用权到期，被告对涉诉房屋的权利丧失，属于无权处分行为，且由于涉诉房屋无法办理环保批文、租赁备案登记，合同目的根本上无法实现，原告特依照相关法律要求确认合同无效，并将已交纳的租金、电梯费及保证金返还。
综上，请求法院：1、确认原、被告签订的关于租赁位于深圳市盐田区沙深路xx工业大楼三层房产的《房产租赁合同书》合同无效；2、判令被告向原告返还已缴租金334800元、电梯费10800元、保证金74400元，合计人民币420000元； 3、诉讼费由被告承担。
被告辩称:涉案房产为厂房，根据法律规定，厂房的土地使用年限是50年，使用权目前为止仍属于被告。原告既然使用了被告的房产，有义务支付租金，原告是因拖欠租金擅自搬离涉案房产而导致的纠纷，是原告违约。目前为止没有证据反映涉案房产已被政府收回，深圳范围内尚无政府因土地使用年限到期收回房屋的先例，原告的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。
【争议焦点】
原、被告双方签订的《租赁合同》是否有效？被告是否应当返还原告已经支付的租金、押金及电梯使用费？
【处理结果】
深圳市盐田区人民法院判决如下：
一、原告xx服装(深圳)有限公司与被告深圳市xx实业有限公司就深圳市盐田区沙头角沙深路xx工业大楼第三层签订的《深圳市房屋租赁合同书》超出2013”年9月9日后的部分无效；
二、被告深圳市xx实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告xx服装(深圳)有限公司返还押金人民币74400元；
三、驳回原告xx服装(深圳)有限公司的其他诉讼请求。
如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【案例评析】
本案系房屋租赁合同纠纷，《租赁合同》虽系双方真实意思表示，但被告的土地使用权已于2013年9月9日届满，被告未能证明其申请续期获得批准，此后被告不再具有对该土地合法使用的权利，故《租赁合同》超出土地使用权期限的部分应为无效，2013年9月9日前的部分符合法律法规的相关规定，应为有效。
2013年9月9日前的合同合法有效，双方均应依约履行义务，被告交付了符合使用条件的房屋，原告应依约支付房租。此日期后的合同虽为无效，但根据原告向被告出具的《关于开凿排风口的申请》及支付水电费的发票等证据，足以证明原告曾占有使用涉案房产的事实,结合《撤销房屋租赁登记(备案)告知书》于2014年5月7日出具的事实，原告占有使用涉案房产至2014年4月，则原告应当参照双方约定的租金支付占有使用费。即使2014年1月后原告确实不能继续使用涉案房产，但原告自认于2014年5月方联络被告停付租金，其在2014年1月已得知涉案房产不符合开办工厂的产业政策后仍继续支付租金，而未沟通停租、腾退事宜，亦应对其自身未能及时防止损害扩大承担相应的责任。故原告要求被告返还2013年8月至2014年4月的房租及电梯使用费依据不足。
双方签订的合同的有效期限仅维持了一个月，在此期间原告并无任何违约行为；此后的合同无效，原告并无过错致使被告产生损失，在原告支付占有使用费的情况下，被告应当返还已经收取的押金。故原告可要求被告返还74400元押金的主张。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHMS0685档案编写】
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