合同约定的违约金过高，法院可以根据损失方实际损失予以适当调整
发布时间：2016-11-11 11:09:42
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【案 由】房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告黄某，男，1981年4月17日生，户籍地址：广东省和平县xx镇xx街xx号
被告卢某，女，1974年2月15日生，香港居民。
第三人深圳市xx房地产经纪有限公司，住所地：深圳市；罗湖区xx路xx号，法定代表人：叶某。
原告诉称：2015年6月10日，被告卢某与案外人赵某签订《房地产转让经纪合同》，约定买卖双方自愿通过经纪方出售及购入位于深圳市罗湖区xx花园xx单位，转让成交价为人民币254万元，涉案房产未设定抵押。同日，案外人赵某向被告支付了定金人民币10万元，被告卢某向赵某出具了收款收据。2015年6月10日，原告、案外人以及被告签订《买房主体变更确认书》，将买方变更为原告，确认书自三方签字盖章后生效。2015年6月29日，原告、被告以及中国银行股份有限公司深圳沙头角支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》约定将房地产交易的资金委托中国银行股份有限公司深圳沙头角支行监管。6月30日，原告将人民币51万元存入监管账户。7月22日，中国银行股份有限公司深圳沙头角支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向原告发放金额为人民币1655000元的贷款，但被告却表示不愿意继续履行合同。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院判令：1.被告承担违约金508000元；2.被告返还定金100000元；3.被告承担本案受理费、保全费。
被告答辩称：1.被告仅愿意与案外人赵某履行被告与赵某签订的《房地产转让经纪合同》；2.被告是在被第三人深圳市xx房地产经纪有限公司员工卜某及原告合伙欺骗，在不知情的情况下签订与办理了《二手楼交易资金委托监管协议》；3.涉案的《房地产转让经纪合同》尚未生效，原告不能依此合同获得任何违约赔偿金。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人未作任何答辩。
【争议焦点】
被告拒绝履行合同义务是否构成违约？应承担怎样的违约责任？
【处理结果】
深圳市罗湖区人民法院作出如下判决：
一、被告卢某应于本判决生效之日起十日内向原告黄某支付违约金人民币100000元；
二、被告卢某应于本判决生效之日起十日内向原告黄某返还定金人民币100000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告、被告以及案外人赵某签订的《买方主体变更确认书》，由原告继受案外人赵某在《房地产转让经纪合同》中的全部权利、义务，属于合同的变更，内容同样没有违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应严格履行义务。
本案中，被告明确表示不履行合同义务的行为构成了违约，原告有权依据合同约定要求被告返还定金以及承担相应的违约责任。原告要求被告根据合同约定的标准支付508000元的违约金明显过高，且原告并没有提交被告违约造成其实际损失的证据材料，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条规定，法院可以对被告违约金的数额予以适当的调整。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1423档案编写】
